Leilão de imóvel pode ser anulado? Veja o que o STJ tem decidido sobre o tema

1. Intimação pessoal do devedor: agora é regra

Desde a lei 13.465/17, o devedor em contrato de alienação fiduciária tem direito à intimação pessoal sobre a data do leilão. A ausência dessa notificação pode anular todo o procedimento.

O STJ já decidiu que antes dessa lei, a falta de intimação pessoal não gerava nulidade automática, desde que o devedor tivesse sido avisado sobre a consolidação da propriedade. Mas após 2017, a exigência se tornou obrigatória. Fonte: STJ - 4ª turma - REsp 1.733.777/SP.

2. Leilão com valor vil: cuidado com lances muito baixos

Recentemente, o STJ reconheceu que leilões com lance inferior a 50% do valor de avaliação configuram abuso. Ainda que a lei não determine um mínimo, a Corte considerou que valores tão baixos violam a boa-fé, a função social da execução e o princípio da menor onerosidade. Fonte: REsp 2.096.465/SP - julgado em 2024.

3. Falta de edital, lance mínimo ou outro vício formal

O leilão, mesmo extrajudicial, precisa obedecer às regras básicas de publicidade e legalidade. Isso inclui:

• Publicação de edital;
• Valor de avaliação atualizado;
• Registro das notificações;
• Garantia de direito à purgação da mora.

A ausência desses elementos gera nulidade, como já foi reconhecido em decisões recentes da Justiça Federal.

4. Legislação aplicável:

• Lei 9.514/1997: alienação fiduciária - arts. 26 a 28;
• Lei 13.465/17: trouxe exigência da intimação pessoal;
• Decreto-lei 70/1966: execução extrajudicial hipotecária;
• CC (arts. 187, 422 e 884);
• CPC/15 (art. 805 - menor onerosidade);
• CF/88 - art. 5º, incisos LIV e LV.

5. Recomendações práticas

Problema identificado? Consequência jurídica:

Não houve intimação pessoal após 2017? Nulidade do leilão.

Lance menor que 50% da avaliação? Preço vil? Anulável.

Falta de edital ou notificação? Vício formal? Anulável.

Conclusão:

Se o seu imóvel foi a leilão e você desconfia que algo no processo foi feito de forma errada - como falta de notificação, lance muito abaixo do valor ou ausência de documentos - você pode ter o direito de anular esse leilão.

O STJ tem reconhecido que o devedor precisa ser respeitado em todas as etapas. E quando isso não acontece, a Justiça pode cancelar a venda do imóvel.

Não é preciso aceitar tudo calado. Você tem direitos e pode buscar reparação, principalmente se o leilão comprometeu seu patrimônio sem o devido cuidado legal. O mais importante é agir com rapidez e procurar orientação especializada para analisar o seu caso.