Segurança nas transações imobiliárias e a scrown account

As relações negociais no ramo imobiliário possuem inúmeros percalços que podem atingir a sua boa conclusão.

Ausência de pagamento do comprador ou a recusa na concretização da transferência da propriedade pelo vendedor frustram as expectativas de ambas as partes e de corretores de imóveis que dependem do sucesso das transações nas quais atuam para alcançar suas comissões.

Com o objetivo de solucionar a questão, o §1º do art. 7º da lei 8.935/94 inseriu a possibilidade de utilizar o tabelião como guardião dos termos contratuais utilizando-se de conta notarial, o chamado "Escrow Account".

Com base nos princípios da legalidade, transparência, segurança jurídica, imparcialidade e boa-fé objetiva, o tabelião assume a posição de fiscalizador da relação negocial firmada entre as partes, zelando pelos termos contratuais estipulados pelos contratantes.

A fim de regularizar o artigo legal supra indicado, o CNJ produziu o provimento 197/25 no afã de consolidar a Escrow Account no cenário contratual brasileiro.

Contudo, qual a sua aplicabilidade no ramo imobiliário?

Vamos analisar a partir de um exemplo comum: O Sr. "A" quer vender um imóvel e anuncia em imobiliárias da região. O Sr. "B" gostou do anúncio, entra em contato e busca fechar o negócio. O valor do imóvel é de R$ 350 mil . Se o Sr. "B" preferir, poderá recorrer a conta notarial, depositando o valor de R$ 350 mil com a condição de ser transferido para o Sr. "A" após a conclusão do instrumento contratual.

Ou seja, de acordo com o art. 3º do provimento do CNJ, a conta notarial poderá ser utilizada para depósito de valores e preços oriundos de negócios jurídicos imobiliários, administração de valores condicionados a elementos negociais, como a concretização da transferência da propriedade, e para outras hipóteses de negócios jurídicos privados.

O art. 6º do provimento indica as informações que devem constar no requerimento para abertura da conta notarial. Neste dispositivo legal, o inciso V apresenta a necessidade de indicar o valor a ser depositado e forma de destinação.

Além do requerimento inicial, os contratantes que aderirem a conta notarial devem ser analisados pelo tabelião, com objetivo de confirmar a ausência de simulações, fraudes, medidas constritivas judiciais em andamento etc. Para esta análise, o profissional do cartório de notas deve solicitar, se for pessoa jurídica, certidões da CND e CPEN (certidão positiva com efeitos de negativa) e certidões da justiça Federal, estadual e trabalhista, conforme inciso I do §2º do art. 5º do provimento.

Se as partes ou uma das partes do contrato for pessoa física, o tabelião requisitará certidões de distribuição cível e criminal estadual e Federal do local de residência dos últimos 5 anos, certidão de execução criminal estadual e Federal do local de residência dos últimos 5 anos e certidão da justiça trabalhista do local de residência dos últimos 5 anos, conforme o inciso II do §2º do art. 5º do provimento.

Por fim, outra vantagem para os negócios imobiliários está na resolução de conflitos. De acordo com o art. 8º o tabelião irá transferir o valor depositado na conta notarial para aquele que deve recebê-la após a conclusão do contrato.

Todavia, em caso de divergência entre as partes, o art. 9º indica a necessidade de o tabelião reter o valor, conforme o inciso II, e indicar a solução consensual ou judicial (inciso III). A retenção dos valores depositados se manterá até o acordo final entre as partes, conforme inciso IV.

No caso de ausência de solução, o tabelião deverá encerrar o procedimento e devolver os valores existentes na conta notarial ao depositante, conforme inciso IV.

Isto é, no exemplo anterior, caso o Sr. "A" não transferir a propriedade após a conclusão da venda ou surja conflito entre "A" e "B" sem solução, o tabelião deverá devolver o importe depositado ao Sr. "B".

Por fim, conclui-se que a conta notarial é ferramenta ímpar para garantir a segurança jurídica as partes envolvidas na relação negocial imobiliária. Para o comprador é a garantia de ter a transferência do bem imóvel ao término da relação contratual. Para o vendedor é a certeza de recebimento do valor acordado e para o corretor de imóveis é a tranquilidade do negócio concluído.