A responsabilidade do síndico perante a obra dos condôminos

De acordo com o art. 1.331, caput e §§ 1º e 2º do CC o condomínio edilício é dividido em partes coletivas e exclusivas. As primeiras são as áreas comuns, de utilização geral de todos os condôminos, enquanto que as partes exclusivas são, necessariamente, as unidades habitacionais, chamadas de apartamentos.

Diante deste contexto, a administração desta modalidade de condomínio é designada para uma pessoa específica, chamada de síndico, que deve respeitar os ditames civilistas e as normas da ABNT quando estiverem diante de construções ou reformas realizadas nas unidades habitacionais.

A NBR 16.280 estipulada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas organiza e regulamenta as construções e reformas. O item 4 da norma indica os requisitos para a boa gestão da reforma. Entre as alíneas "a" e "h" destacam-se as alíneas "c" e "h".

A alínea "c" indica a necessidade de proteção dos usuários das edificações de danos decorrentes da execução da obra e a alínea "h" determina que haja garantias de que a reforma iniciada não prejudicará a continuidade e estrutura do condomínio.

Seguindo na análise da norma da ABNT, o item 5.1. determina a participação de profissional habilitado como fundamental para a realização de obras, sejam estas em ambiente comum ou exclusivo.

Neste diapasão, vale indicar que o profissional habilitado deve possuir o "ART - Anotação de Responsabilidade Técnica", ou seja, documento que comprova sua habilitação. A lei 6.496/77, em seu art. 2º, §1º determina que o "ART" "(...) será efetuada pelo profissional ou pela empresa no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA), de acordo com Resolução própria do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA)".

Além do "ART", o profissional técnico deve apresentar o "RRT - Registro de Responsabilidade Técnica" sendo este documento fundamental para comprovação de participação de responsável técnico nas obras realizadas em condomínios edilícios.

O item 5.2 adentra nas áreas privativas, e atinge o objetivo deste artigo. Condôminos adquirem o direito de reformar ou realizar reformas em suas unidades habitacionais, conforme o inciso I do art. 1.335 do CC. Contudo, estes atos de melhoria do condômino não podem atingir a segurança dos demais moradores, havendo um limite ao uso, fruição e disposição das unidades, conforme o inciso II do art. 1.336 do CC.

Diante da restrição legal indicada no CC, a norma da ABNT apresenta o complemento ao inciso II do art. 1.336 do CC. O item 5.2.5 obriga a implementação de meios para controle da obra no intuito de garantia da devida aplicação da norma e o item 6.2.1 indica a necessidade de envio ao responsável legal da edificação o plano de reforma, com documentações necessárias em acordo com a legislação vigente.

Ao final da norma da ABNT, o anexo A reflete a principal preocupação da regularização, a proteção da estrutura arquitetônica e segurança dos demais moradores. A Tabela A.1 indica a necessidade de contratação de empresas capacitadas ou especializadas, sendo esta obrigação tanto para o síndico, diante de construções e reformas coletivas, quanto para o condômino, quando busca modificar sua unidade habitacional.

Portanto, a contratação de um profissional "mais barato" pelo condômino atinge diretamente a norma ABNT 16.280 assim como os ditames civilistas. Todavia, o que o síndico pode fazer caso o morador desrespeite a norma?

Diante da não aplicação da ABNT 16.280 pelo condômino o síndico pode responder cível e criminalmente. Neste sentido, o síndico, de acordo com o CC, possui mecanismos para proteção da coletividade.

Primeiro, vale indicar que a ABNT 16.280 definiu que o condômino é o responsável pela execução da obra em sua unidade habitacional. Contudo, deve entregar o projeto e todos os parâmetros da obra para o síndico ou administração do local.

Em segundo plano, diante do desrespeito às normas legais e regulamentos internos, o síndico ou administração pode, conforme o §2º do art. 1.336 do CC, aplicar multa sobre o condômino. O item 5.2.4 da norma da ABNT indica outro poder que poderá ser exercido pelo síndico diante do desrespeito às normas pelo condômino: a suspensão da obra com a proibição de acesso de materiais e funcionários.

Esta paralisação se dá, em primeiro plano, com o envio de notificação extrajudicial ao morador. Caso não haja o aceite do proprietário, o síndico poderá requerer junto a prefeitura o embargo da obra e/ou ingressar com demanda judicial correspondente.

Poderá o síndico, conforme o item 5.2.4, impedir a entrada de materiais e funcionários nas dependências do condomínio, provocando o atraso ou interrupção da obra por outros meios.

Portanto, conclui-se que o síndico ou administração do condomínio tem a responsabilidade de zelar pela segurança da coletividade, conforme inciso IX do art. 1348 do CC, promovendo a fiscalização de obras realizadas por seus condôminos.

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BRASIL. ABNT NBR 16280. Reforma em edificações - Sistema de gestão de reformas - Requisitos. Primeira edição: 18.03.14. Válida a partir de 18.04.14. Disponível em: https://www.sidasa.com.br/Norma%20ABNT%20NBR%2016280.pdf. Acesso em 15 abril 2025

BRASIL. Lei nº 6.496 de 7 de dezembro de 1977. Institui a " Anotação de Responsabilidade Técnica " na prestação de serviços de engenharia, de arquitetura e agronomia; autoriza a criação, pelo Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, de uma Mútua de Assistência Profissional; e dá outras providências. Disponível em: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6496.htm. Acesso em 15 abril 2025.