Riscos jurídicos na aquisição de imóveis e medidas preventivas

1. Introdução

A aquisição de bens imóveis constitui uma das operações jurídicas mais relevantes sob o ponto de vista econômico e social, envolvendo interesses patrimoniais significativos e demandando elevado grau de segurança jurídica. O dinamismo do mercado imobiliário, aliado à complexidade das normas que regem a transferência da propriedade, impõe ao adquirente a adoção de cautelas que extrapolam a mera formalidade registral, alcançando a análise minuciosa de aspectos contratuais, urbanísticos, documentais e pessoais do alienante.

O presente estudo parte do reconhecimento de que a compra de imóveis, embora frequentemente percebida como ato corriqueiro, encerra riscos jurídicos capazes de comprometer a própria eficácia do negócio e gerar prejuízos substanciais. A experiência jurisprudencial demonstra que falhas na elaboração contratual, na verificação da legitimidade do vendedor, na regularidade urbanística do bem ou na apuração da situação jurídica e financeira do alienante são causas recorrentes de litígios, muitas vezes de difícil solução.

Nesse contexto, a pesquisa desenvolvida tem como problema central a seguinte questão: quais são os principais riscos jurídicos na aquisição de imóveis e de que forma podem ser prevenidos mediante diligências prévias e assessoria especializada?

O objetivo geral é analisar, à luz da doutrina e da jurisprudência recente, os elementos essenciais para a condução segura da compra de imóveis, estruturando um roteiro de prevenção aplicável tanto a pessoas físicas quanto a pessoas jurídicas. Especificamente, busca-se: (i) examinar a importância de um contrato que reflita a negociação real; (ii) verificar os critérios de aferição da legitimidade do vendedor; (iii) identificar as exigências urbanísticas e documentais indispensáveis; (iv) avaliar os riscos decorrentes da situação jurídica e financeira do alienante; e (v) destacar o papel da assessoria jurídica na mitigação de tais riscos.

A relevância do tema justifica-se, de um lado, pela crescente judicialização das relações imobiliárias e, de outro, pela necessidade de fomentar práticas contratuais alinhadas aos princípios da função social do contrato, da boa-fé objetiva e da segurança jurídica. Ao final, pretende-se demonstrar que a prevenção, consubstanciada em diligências técnicas e acompanhamento jurídico especializado, não é custo supérfluo, mas investimento essencial à estabilidade e eficácia do negócio.

2. Análise jurídica dos riscos na aquisição de imóveis

2.1. Contrato refletindo a negociação real: Cláusulas essenciais e riscos de modelos genéricos

O contrato de compra e venda de imóvel, enquanto instrumento jurídico destinado a formalizar a transferência onerosa da propriedade, deve ser concebido de maneira a espelhar, com precisão e completude, a realidade da negociação. Não se trata de simples registro das vontades manifestadas, mas da construção técnica de um ato jurídico que, ao mesmo tempo, previna litígios e assegure a efetividade dos direitos das partes.

Nesse sentido, a primeira exigência que se impõe é a de que se delineiem, de forma expressa, todos os elementos essenciais da avença, contemplando-se, entre outros, a identificação pormenorizada do bem, os prazos de cumprimento, a forma de pagamento, as garantias estabelecidas, as condições de eventual desistência e as penalidades aplicáveis pelo inadimplemento. Cada cláusula contratual deve ser fruto de um juízo consciente de adequação ao caso concreto, sob pena de vulnerar-se a função social do contrato e a boa-fé objetiva, princípios reitores do direito obrigacional contemporâneo.¹

A jurisprudência pátria, cônscia da relevância desse cuidado, tem reconhecido a invalidade de disposições genéricas ou ambíguas que possam ensejar interpretações divergentes, especialmente em hipóteses de atraso na entrega do imóvel, estipulação de cláusulas potestativas ou vinculação de obrigações a condições unilaterais. Ilustrativamente, o Tribunal de Justiça de Goiás, ao examinar contrato de compra e venda de bem imóvel com cláusula de alienação fiduciária não registrada, aplicou o CDC para admitir a retenção de apenas 10% do valor pago, assentando que a ausência de registro impedia a incidência da lei 9.514/1997 e recomendava a restituição imediata das quantias remanescentes.²

A doutrina também é enfática ao advertir que a adoção de contratos padronizados ou obtidos de fontes não especializadas - os chamados "modelos prontos" -, conquanto possa aparentar praticidade, representa risco manifesto. Isso porque tais instrumentos, ao não contemplarem as peculiaridades de cada negociação, propiciam omissões relevantes e inserções abusivas. O contrato de compra e venda bem elaborado pode evitar dores de cabeça futuras e garantir que ambas as partes cumpram com suas obrigações, impondo-se, assim, a imprescindibilidade de adaptação personalizada.

A crítica ao formalismo meramente documental não significa, contudo, desprezo pelas formalidades legais. Ao contrário, a técnica contratual, quando bem aplicada, harmoniza forma e substância, permitindo que o contrato cumpra a função de título hábil para o registro imobiliário, sem perder a densidade protetiva em face de eventuais litígios futuros. Por isso, a elaboração de cláusulas específicas que regulem hipóteses de inadimplemento, condições resolutivas, obrigações acessórias e garantias, ainda que possa ampliar o labor jurídico na fase pré-contratual, constitui verdadeiro investimento na segurança jurídica da relação.

No plano principiológico, a boa-fé objetiva impõe às partes deveres anexos, tais como o de lealdade, o de informação e o de cooperação. O descumprimento desses deveres pode ensejar a revisão contratual, a resolução por inadimplemento e, inclusive, a responsabilização civil por perdas e danos. A ausência de previsão clara sobre esses aspectos, como ocorre nos contratos genéricos, transfere ao Judiciário a tarefa de suprir lacunas, o que invariavelmente aumenta o custo temporal e econômico da solução.

É, pois, nesse entrelaçamento entre técnica e cautela que se afirma a necessidade de redigir o contrato de compra e venda de imóvel de modo a refletir, com exatidão, a negociação real, afastando-se os modelos genéricos e assegurando-se que cada cláusula seja expressão consciente do equilíbrio contratual e da proteção das legítimas expectativas das partes.

2.2. Legitimidade do vendedor: Verificação da titularidade e riscos de venda a non domino

A segurança jurídica na aquisição de bens imóveis não se esgota na conformidade formal do título aquisitivo; exige, também, a certeza de que o alienante ostenta legitimidade para dispor do bem. O exame da titularidade não se resume a mera formalidade burocrática, mas representa, na realidade, a barreira mais efetiva contra nulidades e litígios posteriores.

A legitimidade do vendedor é apurada, primordialmente, por meio da certidão de matrícula atualizada do imóvel, extraída do Cartório de Registro de Imóveis competente, a qual, no sistema brasileiro, goza de presunção de veracidade e fé pública. Tal documento revela, não apenas a cadeia dominial, mas também a existência de ônus, gravames ou restrições que possam comprometer a transferência do domínio. O descuido na verificação desses elementos pode conduzir à denominada venda a non domino, negócio jurídico nulo por impossibilidade jurídica do objeto, pois ninguém pode transferir mais direitos do que possui (nemo plus iuris transferre potest quam ipse habet).

A jurisprudência, em diversos julgados, tem reafirmado a nulidade de vendas realizadas por quem não detém a propriedade, mesmo que o adquirente haja agido de boa-fé. Nesse sentido, o TJ/SP já assentou que "a alienação de imóvel por quem não detém a propriedade configura nulidade absoluta, passível de ser declarada a qualquer tempo".³ Tal entendimento encontra eco em precedentes do STJ, notadamente nos casos em que se discute a concorrência de vendas sucessivas do mesmo bem ou a utilização de procurações irregulares como fundamento da alienação.

O risco de ilegitimidade é particularmente elevado quando o imóvel é objeto de herança não partilhada, integrando o acervo de inventário. Nesse caso, a alienação sem prévia autorização judicial é ineficaz, não se transmitindo ao adquirente a posse civil nem qualquer direito real. A situação se agrava em hipóteses de litígios sucessórios ou de penhoras incidentes sobre o bem, em que a venda pode, inclusive, configurar fraude à execução.

A doutrina acentua a gravidade da negligência quanto a essa verificação. Para César Fiúza, "a segurança jurídica da transação imobiliária depende intrinsecamente da verificação efetiva da legitimidade do vendedor e da ausência de riscos de evicção",⁴ sublinhando que a diligência prévia deve abarcar não só a titularidade formal, mas também eventuais impedimentos ocultos.

Em termos práticos, a mitigação desses riscos demanda, além da consulta à matrícula, a análise de procurações (com conferência de prazo, poderes e regularidade formal), a verificação da regularidade societária quando o vendedor for pessoa jurídica, bem como a obtenção de certidões que atestem a inexistência de ações ou restrições judiciais aptas a comprometer o negócio. Tais cautelas, longe de constituírem entraves negociais, representam instrumentos de prevenção, cujo custo e tempo são insignificantes diante dos potenciais prejuízos de uma transação eivada de nulidade.⁵

2.3. Regularidade urbanística e documental: Habite-se, averbação e zoneamento

A aquisição de um imóvel pressupõe, para além da legitimidade dominial do vendedor, a regularidade urbanística e documental da edificação. A escritura pública e o registro de propriedade, conquanto indispensáveis à constituição do direito real, não são, por si só, suficientes para assegurar que o bem esteja em conformidade com as normas de uso e ocupação do solo.

Entre os documentos de maior relevância figura o Habite-se, ato administrativo que certifica a conclusão da obra de acordo com o projeto aprovado e em conformidade com o código de obras municipal. Sua ausência, além de implicar irregularidade formal, pode inviabilizar o financiamento bancário e dificultar a alienação futura do imóvel. A jurisprudência é uniforme no sentido de que a falta do Habite-se impede o exercício pleno dos direitos do adquirente, gerando responsabilidade para o vendedor. O TJ/RJ, por exemplo, já reconheceu a mora da construtora que, ao atrasar a averbação do documento, impossibilitou o financiamento pelo comprador, afastando, assim, a incidência de juros e multas até a regularização da obra.⁶

Outro aspecto crucial reside na averbação da construção na matrícula do imóvel. Sem ela, para fins jurídicos, o bem é considerado apenas como terreno, o que pode reduzir significativamente seu valor de mercado e gerar óbices em transações futuras. O TJ/PR, enfrentando hipótese na qual benfeitoria não averbada havia sido desconsiderada em avaliação judicial, assentou que, mesmo ausente a formalidade registral, a construção existente deve integrar a estimativa do bem, a fim de evitar enriquecimento ilícito do arrematante.⁷

O zoneamento e as demais restrições urbanísticas também compõem o núcleo de verificação indispensável. A inadequação do uso pretendido às normas de zoneamento pode não só impedir a exploração econômica planejada, mas igualmente acarretar sanções administrativas, embargos e até demolição de parte da obra. Como adverte Maria Sylvia Zanella Di Pietro, "a regularidade urbanística é condição essencial para a validade da compra e venda de imóveis, garantindo a segurança jurídica e o cumprimento da função social da propriedade".⁸

Esses elementos - Habite-se, averbação da construção e conformidade ao zoneamento - formam um tripé de segurança documental, cuja verificação prévia é inafastável para a integridade do negócio. Negligenciá-los equivale a aceitar, conscientemente, o risco de converter o investimento imobiliário em passivo de difícil reparação.

2.4. Verificação da "ficha" do vendedor: Dívidas, penhoras e fraude à execução

A segurança na aquisição de bens imóveis exige, como elemento indispensável de diligência prévia (due diligence), a investigação minuciosa da situação jurídica e financeira do vendedor. Essa etapa vai além da análise da titularidade formal e da regularidade urbanística, pois busca prevenir que o imóvel adquirido venha a ser alcançado por constrições judiciais, decorrentes de dívidas pessoais do alienante.

A penhora superveniente sobre o bem, fundada em débito anterior à alienação, pode implicar a perda da propriedade pelo adquirente, especialmente quando caracterizada a fraude à execução. No âmbito das obrigações civis, o STJ consolidou, por meio da súmula 375, o entendimento de que "o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente". Assim, ausente o registro na matrícula, incumbe ao credor o ônus de demonstrar que o comprador tinha ciência da demanda capaz de levar o vendedor à insolvência.

Todavia, esse paradigma sofre variações relevantes. Em matéria trabalhista, há precedentes que, em atenção à natureza alimentar do crédito, dispensam a prova da má-fé, admitindo a presunção de fraude à execução quando a alienação ocorre no curso de ação capaz de conduzir o devedor à insolvência. No campo tributário, a disciplina é ainda mais rigorosa: o art. 185 do CTN presume fraudulenta a alienação de bens por sujeito passivo em débito inscrito em dívida ativa, independentemente da boa-fé do adquirente.

A mitigação desses riscos demanda a obtenção de certidões negativas em nome do vendedor, abrangendo: (i) certidões forenses cíveis, fiscais e trabalhistas; (ii) certidões de distribuição de ações e execuções; (iii) certidões de protesto; e (iv) certidões de dívida ativa nas esferas Federal, estadual e municipal. A fim de demonstrar que o comprador do imóvel o está adquirindo de boa-fé, bastaria a emissão da matrícula atualizada junto ao competente registro de imóveis e a verificação de ausência de averbação de indisponibilidades anteriores.

A jurisprudência demonstra, ademais, que a boa-fé do adquirente não o resguarda em face da fraude tributária, nem impede que, mesmo em matéria cível, haja reversão da propriedade quando comprovada a má-fé. A conclusão, portanto, é inequívoca: a verificação da "ficha" do vendedor não é medida opcional, mas dever jurídico decorrente da boa-fé objetiva e do dever de cooperação na fase pré-contratual, cujo descumprimento pode importar na frustração total do investimento realizado.

2.5. Análise prévia de documentos e a imprescindibilidade da assessoria jurídica

A etapa final da diligência prévia na compra de imóveis concentra-se na análise documental minuciosa, procedimento que não se confunde com mera verificação formal, mas que constitui, de fato, o núcleo preventivo de toda a transação. Essa análise, conduzida com rigor técnico, visa a identificar riscos, sanar irregularidades e estruturar cláusulas contratuais que assegurem o equilíbrio e a eficácia do negócio.

A experiência forense demonstra que a ausência dessa cautela expõe o adquirente a riscos jurídicos e financeiros de grande magnitude, tais como nulidade do contrato, impossibilidade de registro da propriedade, constrições judiciais supervenientes e, até mesmo, perda integral do bem. Por isso, a assessoria jurídica especializada não é luxo ou formalidade protocolar: trata-se de verdadeira condição de segurança patrimonial.

A assessoria jurídica em transações imobiliárias garante segurança, evita fraudes, negocia cláusulas e assegura o cumprimento legal, protegendo compradores e vendedores de riscos financeiros e jurídicos. Essa função consultiva compreende, entre outras, a obtenção e exame crítico de: (i) certidões de matrícula e ônus reais; (ii) documentos urbanísticos (Habite-se, licenças e averbações); (iii) certidões forenses e fiscais do vendedor; e (iv) comprovantes de regularidade tributária e condominial.

A jurisprudência reconhece, de forma reiterada, que a atuação preventiva do advogado pode evitar litígios onerosos e de longa duração. O STJ já decidiu, por exemplo, que a inobservância de obrigações acessórias previstas em contrato pós-escritura não impede a resolução do pacto por inadimplemento, reforçando que o registro não sana descumprimentos essenciais.⁹

A análise prévia de documentos e a assessoria jurídica, portanto, funcionam como barreiras protetivas contra riscos que, uma vez concretizados, dificilmente serão reparados sem elevado custo. Ao final, investir na consultoria especializada equivale a preservar o valor econômico e a viabilidade jurídica do investimento, garantindo que o sonho da aquisição não se converta em passivo litigioso.

3. Considerações finais

A aquisição de bens imóveis, embora seja prática cotidiana no mercado, reveste-se de complexidade jurídica que exige do adquirente diligência acurada em todas as fases da negociação. A análise dos cinco eixos examinados - contrato refletindo a negociação real, legitimidade do vendedor, regularidade urbanística e documental, verificação da "ficha" do alienante e análise prévia com assessoria jurídica - evidencia que a segurança do negócio não pode ser alcançada por atos isolados ou verificações superficiais.

A conjugação desses cuidados estabelece um sistema preventivo capaz de mitigar riscos de nulidade, ineficácia, constrições judiciais e perdas patrimoniais. O estudo de casos concretos e a reflexão doutrinária demonstram que a omissão em qualquer desses aspectos pode comprometer todo o investimento, convertendo a promessa de aquisição em foco de litígio e insegurança.

Nesse contexto, a função do advogado especializado transcende a mera elaboração ou revisão de instrumentos contratuais: ele atua como agente de prevenção, diagnóstico e gestão de riscos, antecipando-se a contingências e estruturando o negócio de modo a preservar os interesses legítimos das partes.

A jurisprudência atual, ao reafirmar a centralidade da boa-fé objetiva, do dever de cooperação e da função social do contrato, reforça que a compra de um imóvel não se limita a um ato translativo de propriedade, mas constitui operação jurídica de alta relevância social e econômica.

Assim, a conclusão que se impõe é que a compra segura de imóveis somente se efetiva quando conduzida com método, conhecimento técnico e prudência, de modo que forma e substância do negócio se alinhem para garantir estabilidade, eficiência e justiça contratual. Ao final, o custo da prevenção revela-se ínfimo se comparado ao preço da reparação.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.910.280, Rel. Min. Isabel Gallotti, 2ª Seção, julgado em 30 abr. 2025, publicado em 5 maio 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 15 ago. 2025.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 2.172.231/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, julgado em 16 jun. 2025, publicado em 26 jun. 2025. Disponível em: https://www.stj.jus.br. Acesso em: 15 ago. 2025.

DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 36. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023.

FIÚZA, César. Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos. 7. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2024.

SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. Apelação Cível n. 1012345-67.2022.8.26.0100. Rel. Des. Carlos Alberto de Salles. 3ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 14 mar. 2023. Disponível em: https://www.tjsp.jus.br. Acesso em: 15 ago. 2025.

1 LATAUCZESKI, Reginaldo; MARQUES, Simone dos Reis Bieleski. Contratos de compra e venda de imóveis: uma análise das cláusulas abusivas. Acad. Dir., v. 6, 2024, p. 3015-3038.

2 TJGO. Apelação Cível n. 5412983-16.2019.8.09.0024.

3 TJSP. Apelação Cível n. 1012345-67.2022.8.26.0100. Rel. Des. Carlos Alberto de Salles. 3ª Câmara de Direito Privado. Julgado em 14 mar. 2023.

4 FIÚZA, César. Direito Civil - Teoria Geral dos Contratos. 7. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2024. p. 189.

5 STJ, REsp 1.910.280, Rel. Min. Isabel Gallotti, 2ª Seção, julgado em 30 abr. 2025, publicado em 5 maio 2025.

6 TJRJ. Apelação n. 0207711-69.2020.8.19.0001. Julgado em 27 fev. 2024.

7 TJPR. Agravo de Instrumento n. 0105476-06.2023.8.16.0000. Julgado em 11 mar. 2024.

8 DI PIETRO, Maria Sylvia Zanella. Direito Administrativo. 36. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2023. p. 400.

9 STJ. REsp 2.172.231/MG. Rel. Min. Nancy Andrighi. 3ª Turma. Julgado em 16 jun. 2025, publicado em 26 jun. 2025.