Como evitar problemas com loteamentos clandestinos: Entenda a lei 6.766/1979

Em 10 de dezembro de 2023 o canal de notícias G1 divulgou uma operação do Ministério Público realizada em Volta Redonda e Barra do Piraí, ambos municípios do Rio de Janeiro/RJ, para combater loteamentos clandestinos na região. Na operação foi apreendido R$ 60 mil reais, celulares, documentos e contratos.

Na ocasião, sessenta consumidores foram lesados, além de ser constatado que o loteamento não possuía a licença da Prefeitura e de órgãos ambientais. De acordo com o art. 50 da lei 6.766 de 1979, a construção de loteamento sem autorização do órgão público competente ou em desacordo com leis e normas resulta em imputação de crime contra a Administração Pública, com pena de reclusão, de 1 a 4 anos, e multa de 5 a 50 vezes o maior salário-mínimo vigente no País.

Portanto, a regularização de loteamentos é importante, sendo ponto crucial para o sucesso do negócio.

De acordo com a lei 6.766 de 1979, em seu §1º do art. 2º: "Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.".

Para a devida formalização deste empreendimento, o loteador deve atentar-se ao art. da mesma lei onde há a descrição dos requisitos urbanísticos para o loteamento, que podem ser resumidos como: 1. área mínima de 125m²; 2. ao longo de faixas de domínio das rodovias, a faixa não edificável deve ter, no mínimo 15 metros de cada lado, contudo, a lei municipal ou distrital pode reduzir até o limite de 5 metros de cada lado; 3. Quanto a faixa de domínio de ferrovias, o limite indicado anteriormente será de no mínimo 15 metros de cada lado; 4. Quanto o longo das águas correntes e dormentes, as faixas reserváveis serão indicadas na lei municipal ou distrital; 5. "(...) as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem" e; 6. "(...) as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local".

Após se certificar dos requisitos, o loteador deve, conforme art. 6º e seguintes, apresentar o projeto de loteamento para a prefeitura. Vale indicar que, antes da realização do projeto, o loteador deve requerer junto ao ente municipal, quando preciso for, "(...) as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário (...)".

Com a apresentação do projeto, o loteamento será levado para análise do órgão responsável, conforme art. 12. Se for aprovado, o projeto deverá ser executado dentro do prazo apresentado que, de acordo com o art. 9º, deverá ter duração máxima de quatro anos.

Próxima etapa será o registro do loteamento a partir da aprovação do projeto. O art. 18 indica que o loteador terá até 180 dias para submeter o projeto aprovado ao registro imobiliário.

Os incisos I ao VII do art. 18 apresenta a lista de documentos que deve se somar ao projeto aprovado pelo ente municipal para o crivo do Cartório de Registro de Imóveis da região.

A partir do registro imobiliário do loteamento, junto ao RGI competente, o loteador poderá alienar os lotes através de contratos de compra e venda. Caso o loteador venda a parcela do loteamento sem a realização do devido registro imobiliário cometerá ato ilícito, conforme art. 37 da referida lei.

Portanto, compreender os requisitos legais, apresentar o projeto de loteamento ao município e efetuar o devido registro imobiliário são passos indispensáveis. Dessa forma, o loteador garante segurança jurídica, evita multas e reclusão, além de valorizar seu negócio de forma sustentável e conforme a legislação urbanística brasileira.