A repercussão jurídica das cláusulas contratuais no SFH e seus reflexos

No âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação, proliferam discussões relevantes, notadamente diante do expressivo volume de demandas judiciais em que a maioria têm por objeto a obtenção de indenização securitária em razão de vícios construtivos nos imóveis adquiridos.

Atualmente, há duas importantes discussões em trâmite no STJ: o Tema 1.301, que trata da possibilidade de exclusão da cobertura do DFI - Danos Físicos ao Imóvel em imóveis financiados no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação e vinculados ao FCVS, e o Tema 1.039, que versa sobre a definição do termo inicial do prazo prescricional para a propositura da ação. Ambas as discussões terão impacto direto e significativo sobre a responsabilidade financeira das seguradoras.

A cobertura por DFI - Danos Físicos ao Imóvel constitui um dos temas mais recorrentes nas demandas judiciais envolvendo o seguro habitacional. Considerando que nem todos os contratos de financiamento preveem expressamente tal cobertura, torna-se imprescindível uma análise minuciosa e a interpretação precisa das cláusulas contratuais pactuadas. Além das exclusões previstas, outro aspecto relevante é a origem do dano estrutural, que pode decorrer de vício ou defeito intrínseco do próprio imóvel.

Nesse contexto, o TJ/SP, em precedentes recentes, tem reconhecido a validade de cláusulas contratuais que excluem a cobertura de vicios construtivos nas apólices vinculadas aos contratos de financiamentos, assentando que "a seguradora não é obrigada a indenizar dano resultante de vício intrínseco da coisa segurada, máxime quando tal risco foi expressamente excluído pela apólice." (apelação cível 1015702-47.2023.8.26.0071)

Consequentemente, a controvérsia em torno dos DFI - Danos Físicos ao Imóvel suscita a discussão acerca do termo inicial do prazo prescricional, sobretudo diante da dificuldade em se precisar, com exatidão, a data do fato gerador do alegado vício construtivo. Nesse contexto, mostra-se essencial não apenas a fixação precisa do marco prescricional, mas também a delimitação objetiva da extensão dos direitos do mutuário.

Logo, tais temas têm o potencial de consolidar entendimentos nas demandas judiciais e impactar os pleitos administrativos perante a Caixa Econômica Federal, promovendo maior segurança jurídica no âmbito do SFH - Sistema Financeiro da Habitação e relevantes efeitos sobre a responsabilidade financeira das seguradoras.