Estratégias notariais para prevenir litígios judiciais: Arras, arbitragem, mediação ou conciliação, ata e conta notarial

O presente artigo inaugura uma série dedicada ao exame de mecanismos voltados à prevenção de litígios judiciais, com ênfase na exposição de soluções práticas já consagradas pelo ordenamento jurídico, por meio de instrumentos extrajudiciais acessíveis à sociedade.

O primeiro instituto a ser analisado é o das arras - também denominado sinal -, de uso recorrente nas alienações imobiliárias. Em geral, as partes celebram um documento específico para estipulação das arras, que, na maioria das vezes, possuem natureza confirmatória. Estabelece-se, então, que a conclusão do negócio jurídico somente ocorrerá após a apresentação e regularidade dos documentos necessários, cuja verificação cabe, em regra, ao exclusivo critério do comprador.

Em geral, o valor correspondente às arras é depositado diretamente na conta do vendedor, o qual permanece plenamente livre para dispor dessa quantia, ainda que não haja certeza quanto à efetiva conclusão do negócio. Essa prática, contudo, enseja dois inconvenientes relevantes: (i) a possibilidade de o vendedor utilizar integralmente os valores recebidos, ficando impossibilitado de restituí-los caso a transação não se aperfeiçoe em razão de apontamentos constantes nas certidões; e (ii) implicações de ordem tributária, uma vez que os valores ingressam na conta do vendedor, embora, em muitas situações, o contrato não se consolide.

Para prevenir esse tipo de situação, recomenda-se que o valor das arras seja depositado na conta notarial, por meio do site contanotarial.org.br. Concomitantemente ao depósito, dentro do próprio sistema, devem ser estabelecidas as condições do negócio, cabendo ao Tabelião - na qualidade de terceiro imparcial - verificar o cumprimento ou descumprimento dessas condições. Na hipótese de subsistir dúvida quanto à ocorrência ou não do implemento da condição, o Tabelião poderá ser designado, nesse mesmo instrumento, para atuar como árbitro, mediador ou conciliador¹, verificando o cumprimento ou o inadimplemento das condições estipuladas no contrato, por meio da ata notarial.

A conta notarial, a ata notarial para constatação do cumprimento ou descumprimento das condições de um negócio, bem como a possibilidade de atuação do Tabelião com árbitro, mediador ou conciliador, ou mesmo a contratação de profissionais para esse mesmo fim, são inovações trazidas pela lei 14.711/23 (Marco Legal das Garantias), que incluiu o art. 7º-A na lei 8.935/1994.

Por sua vez, para a utilização da conta notarial, as partes deverão arcar com um custo módico correspondente ao percentual de 0,08% sobre o valor depositado. Assim, por exemplo, em um sinal de R$ 200.000,00, o custo seria de R$ 160,00.

A conjugação entre arras bem estruturadas, ata e conta notarial, bem como a possibilidade de o Tabelião atuar como árbitro, mediador ou conciliador (ou mesmo a contratação desses profissionais) representa uma estratégia preventiva, de baixo custo e altamente eficaz para evitar litígios.

Mais do que simples sinal, as arras, quando integradas a instrumentos notariais e mecanismos extrajudiciais, desempenham papel central na consolidação da segurança jurídica, na promoção da celeridade negocial e no fortalecimento da confiança recíproca entre os contratantes.

Segue adiante uma sugestão de cláusula prevendo o manejo dos instrumentos extrajudiciais expostos neste artigo:

"As partes ajustam que o valor correspondente às arras será depositado na conta notarial, de titularidade do Colégio Notarial do Brasil - Seção Federal, incumbindo-se ao Tabelião, com base no contrato instrumentalizado junto à conta notarial, analisar o adimplemento ou não das condições e transferir os recursos ao vendedor ou devolvê-los ao comprador.

Fica, ainda, convencionado que, em caso de divergência entre os contratantes acerca do adimplemento das obrigações assumidas no mencionado contrato, as partes designam xxxxxxxx para atuar como árbitro, com a finalidade de dirimir a controvérsia, cabendo ao Tabelião a verificação do cumprimento ou do inadimplemento das condições estipuladas no contrato, por meio da ata notarial".

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1 Os serviços extrajudiciais (cartórios) poderão contratar mediadores e conciliadores externos, desde que os profissionais estejam cadastrados no Núcleo Permanente de Mediação e Conciliação - Nupemec do Tribunal competente ou autorizados pela Corregedoria-Geral da Justiça. A orientação foi dada pelo Conselho Nacional de Justiça - CNJ em resposta à Consulta, julgada na 10ª Sessão Virtual, encerrada em 15 de agosto, formulada pela Corregedoria-Geral da Justiça de Mato Grosso do Sul - CGJ-MS, que questionou a possibilidade de contratação de mediadores e conciliadores judiciais por cartórios. Todavia, a contratação deve seguir a Lei de Mediação , o Código de Processo Civil, a Resolução 125/2010 e o Provimento 149/2023. Os mediadores e conciliadores não poderão atuar, ao mesmo tempo, no Nupemec e em cartórios. Além disso, precisam concluir a formação prevista pela Resolução 125/2010).