Seu imóvel (bem de família) pode ser penhorado?

A proteção do lar ocupa lugar de destaque no Direito brasileiro. 

Entre os instrumentos jurídicos mais relevantes para garantir a segurança da família frente a execuções judiciais está o instituto do bem de família, previsto na lei 8.009/1990. 

Apesar de sua aparente clareza, a aplicação prática dessa lei enfrenta inúmeras controvérsias, especialmente no que toca às exceções previstas e às recentes decisões do STF.

O objetivo é oferecer um guia robusto, técnico e confiável não apenas para leigos, mas também para advogados que desejem aprofundar sua prática em direito imobiliário e de execução.

1. Fundamentos e posição do STF / STJ sobre bem de família

1.1 O instituto legal

A lei 8.009/1990 instituiu que o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar é impenhorável, isto é, não pode ser objeto de penhora para pagamento de dívidas civis, comerciais ou fiscais, em regra. 

Esse mecanismo visa assegurar o direito fundamental à moradia e proteger o núcleo familiar contra execuções que possam devastar seu bem essencial.

Porém, a lei também prevê exceções expressas no art. 3º, em que a impenhorabilidade não se aplica. São essas exceções que geram os debates práticos e estratégicos nos tribunais.

1.2 Exceções expressas do art. 3º da lei 8.009/1990

Entre as hipóteses em que a proteção pode ser elidida, destacam-se:

• Dívidas relativas a tributos do próprio imóvel (por exemplo, IPTU, taxas, contribuições);
• Financiamento ou garantia hipotecária que recaia sobre o próprio bem;
• Obrigações alimentícias;
• Fiança locatícia ponto bastante controverso.

Essas exceções são tratadas de forma estrita, ou seja, sua aplicação não deve ampliar-se além do que o texto legal permite.

1.3 Decisões do STF: temas vinculantes

Nos últimos anos, o STF firmou precedentes de repercussão geral que modificaram o panorama do bem de família em relação ao papel do fiador em contratos de locação:

• Tema 295 (RE 612.360): o STF decidiu que é constitucional a penhora do bem de família pertencente ao fiador de locação residencial;
• Tema 1.127 (RE 1.307.334): estendeu essa tese para locação comercial, decretando que o imóvel do fiador também pode ser penhorado em casos de contrato comercial.

Essas duas teses vinculantes estabeleceram que, ao assumir o papel de fiador, o indivíduo perde (ou limita) a proteção do bem de família relativa àquele imóvel porquanto assumiu um risco voluntário. 

Com isso, o entendimento jurisprudencial passou a permitir a penhora do imóvel residencial ou comercial do fiador em execução relacionada à locação.

Além disso, o STF também decidiu o Tema 961, que reconheceu a impenhorabilidade da pequena propriedade rural no âmbito familiar, mesmo quando ela seja composta por mais de um terreno contíguo, desde que o conjunto não exceda quatro módulos fiscais. 

Isso reforça a proteção da moradia rural diante de execuções.

No âmbito do STJ, a súmula 364 já reconhece a extensão da proteção até para pessoas solteiras, viúvas ou separadas, desde que o imóvel seja utilizado como moradia.

Portanto, as decisões do STF e do STJ caminham para resguardar o direito à moradia, mas delimitam claramente as exceções, sobretudo no caso do fiador que assumiu risco contratual.

2. Mitos frequentes e por que muitos estão equivocados

No debate jurídico e na opinião pública, frequentemente surgem mitos sobre o bem de família. A seguir, alguns dos mais comuns:

2.1 "Bem de família nunca pode ser penhorado"

Errado. A lei admite exceções expressas. E o STF confirmou, por meio dos temas 295 e 1.127, que o bem de família do fiador pode ser penhorado. 

A ideia de impenhorabilidade absoluta já não se sustenta diante dessas decisões.

2.2 "Fiador goza da mesma proteção que qualquer proprietário"

Falso. Ao assumir responsabilidade como fiador, a pessoa voluntariamente aceita uma garantia e o STF entendeu que a renúncia parcial à proteção do bem de família, nesse contexto, é legítima e constitucional.

2.3 "Se o imóvel é de alto padrão, perde-se a proteção"

Incorreto. O valor ou padrão do imóvel não determina a impossibilidade da proteção; o critério relevante é o uso residencial da propriedade como domicílio, não seu valor de mercado.

2.4 "A proteção só vale para famílias tradicionais (com esposo, esposa e filhos)"

Equívoco. A proteção se estende a entidade familiar em sentido amplo. A súmula 364 do STJ reconhece que indivíduos solteiros, viúvos ou separados têm direito à impenhorabilidade se for sua única residência.

2.5 "É possível alegar impenhorabilidade a qualquer momento, inclusive após arrematação"

Cautela. O STJ entende que a alegação de impenhorabilidade deve ser feita antes da arrematação, sob risco de preclusão. Ou seja: se a defesa não for feita em tempo adequado (via exceção de pré-executividade, embargos à execução ou petição simples anterior ao leilão), o direito poderá ser perdido.

3. Verdades consolidadas e zonas de incerteza

Embora algumas diretrizes já estejam bem definidas, ainda há áreas de debate e aplicação prática que exigem atenção estratégica.

3.1 A exceção do fiador prevalece

Com o efetivo efeito vinculante dos temas 295 e 1.127, a tese do STF se consolidou: o imóvel de fiador (residencial ou comercial) pode ser penhorado mesmo que seja o único bem da família. 

Essa regra tem sido aplicada de forma rígida pelos tribunais.

3.2 Outras exceções do art. 3º devem ser interpretadas restritivamente

O art. 3º da lei 8.009/90 traz outras hipóteses de penhorabilidade (tributos, hipoteca, alimentos etc.). Essas exceções só devem ser admitidas na forma estrita, evitando-se interpretações expansivas que coloquem em risco o direito fundamental à moradia.

3.3 Pequena propriedade rural familiar

O Tema 961 garante que, mesmo que a propriedade familiar seja composta por mais de uma gleba contígua, o conjunto não pode ultrapassar quatro módulos fiscais o entendimento visa proteger o uso da terra para subsistência familiar e garantir função social da propriedade.

3.4 Pressupostos formais e processuais da alegação de impenhorabilidade

A eficácia da defesa depende não só do mérito da tese, mas também do momento e da forma de sua apresentação. Em geral:

• A alegação deve ser feita antes da arrematação;
• Pode ser apresentada por exceção de pré-executividade, embargos à execução ou petição simples;
• Após a arrematação, o pedido é, em regra, indeferido por preclusão.

Há controvérsias judiciais quanto à possibilidade de postulação tardia, mas essa prática é arriscada e insegura.

3.5 Imóvel utilizado para locação, mas com uso misto

Outra zona cinzenta refere-se a imóveis que exercem uso misto parcialmente como moradia e parcialmente como locação. Nesses casos, será necessária prova robusta de que a parte residencial é predominante ou exclusividade de moradia para pleitear impenhorabilidade.

3.6 Alienação ou cessão fiduciária / garantias reais vinculadas

Se houver financiamento ou garantia real sobre o imóvel (como hipoteca ou alienação fiduciária), a proteção do bem de família não se aplica, conforme exceção legal. A discussão muitas vezes gira em torno da natureza da garantia e do momento da constituição.

4. Aplicação prática

Aqui apresentamos um modelo de fluxo estratégico e tático (checklist) para proteger o imóvel contra penhora indevida.

4.1 Exemplificação do checklist inicial

Antes de apresentar qualquer defesa, seguimos os seguintes passos:

1. Verificar residência efetiva: coletamos documentos como contas de serviços (água, luz, telefone), correspondências, matrícula do imóvel, fotos do local, cadastro fiscal, comprovantes de moradia;
2. Confirmar que o imóvel se enquadra na lei 8.009/90: certidão de ônus reais, análise da titularidade, comprovar que o imóvel é bem residencial da entidade familiar;
3. Identificar se há exceção legal aplicável (art. 3º): averiguar se existe dívida fiscal, garantia hipotecária, obrigação alimentar ou fiança locatícia que recai precisamente sobre esse bem;
4. Analisar se o imóvel é rural e, nesse caso, estudar a questão dos módulos fiscais e contiguidade.

4.2 Estratégias de defesa do devedor (executado)

Com base no checklist, adotamos as seguintes estratégias:

• Apresentar exceção de pré-executividade, antes da constrição formal do imóvel, para demonstrar a impenhorabilidade;
• Oferecer embargos à execução, alegando violação da proteção legal e jurisprudencial;
• Petição simples antes do leilão, se ainda não foi feita defesa;
• Exigir prova documental do credor / exequente para demonstrar que o bem não se enquadra na proteção ou se enquadra em exceção legal;
• Pleitear substituição/levantamento da penhora, se já houver constrição inadequada;
• Solicitar expedição de ofício para baixa registral, caso a penhora seja considerada indevida, para eliminar o ônus do imóvel perante terceiros.

4.3 Estratégias para o credor (exequente)

As estratégias incluem:

• Verificar e demonstrar que existe hipótese de exceção legal, especialmente fiança locatícia, tributo, garantia real ou obrigação alimentar;
• Invocar expressamente os Temas 295 e 1.127 do STF, demonstrando que o imóvel do fiador pode (e deve) ser penhorado;
• Apresentar prova de que o imóvel não é utilizado para moradia familiar, ou que a titularidade está em nome de pessoa jurídica, o que descaracteriza a proteção;
• Impulsionar o processo para leilão e arrematação, observando os prazos e formalidades processuais.

4.5 Argumentação equilibrada e proporcional

Em todas as defesas, adotamos uma linha de argumentação que valoriza:

• O direito fundamental à moradia, como elemento constitucional basilar;
• O princípio da dignidade da pessoa humana;
• A necessidade de interpretação restritiva das exceções legais;
• O respeito ao crédito legítimo dos credores, quando adequadamente demonstrado.

Nossa atuação visa evitar decisões desproporcionais, por exemplo, que penalizem de forma irreversível a família , ao mesmo tempo em que reconhecemos que, diante de obrigações voluntárias (como a fiança), há limite para a proteção.

4.6 Casos de sucesso (hipotéticos / anônimos)

Decisões judiciais que:

• Reconheceram a impenhorabilidade antes da arrematação, afastando constrições gravosas;
• Suspenderam leilões ou revertendo penhoras indevidas;
• Promoveram levantamento de penhora e cancelamento de ônus imobiliários decorrentes de execuções mal fundamentadas.

Esses precedentes internos são utilizados como benchmark para novas estratégias, sempre observando as particularidades de cada caso e as limitações jurídicas vigentes.

5. Etapas processuais e cuidados específicos

Para que a defesa do bem de família tenha efetividade, é importante estar atento a cada fase processual:

5.1 Fase de execução antes da penhora

• Analisar a petição inicial da execução e demonstrar desde cedo a impenhorabilidade;
• Opusar exceção de pré-executividade tempestiva, contestando a constrição antes que ela se formalize;
• Adotar medidas para obstar a penhora sobre o imóvel (petições, diligências, impugnações).

5.2 Após a penhora, antes do leilão

• Impugnar a penhora por excesso de constrição, se o valor do imóvel for muito superior ao débito;
• Pleitear substituição da penhora por bens acessórios ou outros bens menos gravosos;
• Demonstrar documentalmente que o imóvel é bem de família e está protegido, com provas robustas.

5.3 No momento do leilão (arrematação)

• Se a defesa ainda não foi apresentada, tentar peticionar antes do leilão para que o juiz suspenda a arrematação;
• Apresentar embargos de terceiro caso outro sujeito (terceiro) reclame direitos sobre o imóvel;
• Caso o imóvel já tenha sido arrematado, será muito mais difícil reverter a situação devido à preclusão exige-se provas contundentes de que a penhora foi indevida.

5.4 Após a arrematação

• Analisar a possibilidade de ação rescisória ou pedido de anulação da arrematação em caráter excepcional;
• Agir para correção registral, caso a penhora indevida já tenha sido averbada na matrícula do imóvel.

5.5 Cuidados documentais e práticos

• Reunir provas de moradia contínua, de fato e de direito (contas de consumo, censo, testemunhas, cadastro municipal);
• Prestar atenção ao momento da defesa para evitar preclusão;
• Verificar titularidade exata do imóvel eventuais co-titulares, cessões, doações etc;
• Avaliar a existência de outros bens do devedor que possam ser penhorados antes de atacar o bem de família;
• Monitorar prazos e movimentações processuais, para agir com rapidez e eficácia.

6. Exemplos práticos (casos hipotéticos)

Caso 1: morador que não é fiador

João mora em um imóvel urbano que é seu único bem residencial. Ele possui uma dívida civil (não relacionada a tributos ou alimentos). O credor busca penhorar o imóvel. 

Nesse cenário, cabe defesa mediante alegação de bem de família, com base na lei 8.009/90 e jurisprudência do STJ, demonstrando que não há exceção legal aplicável. Se a defesa for feita no tempo adequado, a penhora deverá ser afastada.

Caso 2: fiador de contrato de locação residencial

Maria é fiadora de contrato de locação residencial. 

O locatário não pagou os aluguéis, o credor executa Maria, buscando penhora de seu imóvel onde ela reside. Segundo os Temas 295 e 1.127 do STF, não há proteção absoluta nesse caso: o imóvel pode ser penhorado, ainda que seja residência familiar. 

A estratégia de defesa deverá focar em demonstrar eventual nulidade ou vício do contrato, ou protestar contra eventual excesso, mas não pode sustentar impenhorabilidade absoluta.

Caso 3: imóvel rural da família

Carlos possui uma pequena fazenda composta por duas glebas contíguas, usadas pela família. A execução pretende penhorar parte da propriedade. Nessa hipótese, o Tema 961 do STF pode ser invocado para sustentar a impenhorabilidade, desde que o conjunto não ultrapasse quatro módulos fiscais e seja destinado à moradia ou subsistência familiar.

Caso 4: imóvel com financiamento ou garantia real

Luciana tem um imóvel residencial financiado e uma execução busca penhorar o bem para quitar outro débito. 

Aqui há exceção legal: a garantia real ou financiamento sobre o próprio imóvel impede a aplicação da impenhorabilidade. A defesa deve focar em demonstrar que a execução é indevida sobre esse bem ou que há vício no procedimento.

7. Recomendações finais para quem busca proteger seu imóvel

1. Aja com rapidez: quanto antes for apresentada a defesa (antes da penhora ou leilão), maiores as possibilidades de sucesso;
2. Documente seu uso residencial: contas, correspondência, cadastro municipal, fotos etc., são fundamentais para demonstrar que o imóvel é realmente moradia da família;
3. Evite surpresas na titulação: mantenha o imóvel em nome correto, verifique co-titulares etc;
4. Avalie previamente riscos de fiança: se for atuar como fiador, tenha ciência dos riscos de perder a proteção do bem de família;
5. Conte com advocacia especializada: o tema exige domínio de jurisprudência do STF/STJ, interpretação da lei e estratégia processual;
6. Planeje patrimonialmente: em razão da proteção limitada do bem de família, avaliar a estrutura patrimonial para reduzir riscos;
7. Fique atento a mudanças jurisprudenciais: o direito evolui, e novas decisões podem alterar parâmetros de aplicação.

Conclusão

O instituto do bem de família representa um dos pilares de proteção da moradia no direito brasileiro. 

Contudo, sua aplicação prática demanda cuidado, conhecimento das exceções e das decisões atuais do STF e do STJ. As recentes teses vinculantes (Temas 295 e 1.127) alteraram significativamente o panorama no que se refere ao fiador.