Utilização das áreas comuns por condôminos inadimplentes

A legislação civil brasileira, especialmente o CC (lei 10.406/02), disciplina expressamente os direitos e deveres dos condôminos, bem como as consequências da inadimplência no pagamento das contribuições condominiais.

1. Do direito de uso das áreas comuns

Nos termos do art. 1.335, II, do CC, é direito do condômino usar das partes comuns, conforme sua destinação, desde que não exclua a utilização dos demais. Tal prerrogativa é inerente à titularidade da unidade autônoma e, portanto, não pode ser suprimida pelo simples fato de o condômino estar inadimplente.

Restringir o acesso de condôminos inadimplentes às áreas comuns de uso coletivo - como piscina, quadra, academia, playground ou outros espaços de lazer - constitui restrição indevida de direito, podendo ensejar responsabilidade civil do condomínio por violação à lei e ao princípio da isonomia.

A jurisprudência pátria é pacífica nesse sentido. O STJ, em diversos precedentes, consolidou o entendimento de que é ilícita a restrição do uso das áreas comuns aos condôminos inadimplentes, por não haver previsão legal que autorize tal penalidade.

2. Das consequências legais da inadimplência

O art. 1.336, §1º, do CC estabelece que o condômino que não pagar sua contribuição no prazo fixado ficará sujeito aos juros moratórios, multa de até 2% e correção monetária.

Além disso, o condomínio pode ajuizar ação de cobrança ou execução, uma vez que a cota condominial é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do CPC).

Portanto, as sanções aplicáveis ao inadimplente são exclusivamente de natureza patrimonial, sendo vedado ao condomínio impor restrições pessoais ou de uso que não estejam expressamente autorizadas em lei.

3. Das áreas de uso mediante taxa (salão de festas, churrasqueira etc.)

No tocante às áreas comuns cuja utilização depende de pagamento de taxa ou caução (como salão de festas, churrasqueira ou espaço gourmet), a administração condominial pode, por prudência, exigir o pagamento antecipado da respectiva taxa, a fim de evitar inadimplemento futuro.

Contudo, essa exigência não deve ser direcionada apenas aos condôminos em atraso, sob pena de violar os princípios da isonomia e da impessoalidade. Assim, recomenda-se que o pagamento antecipado seja regra geral para todos os usuários, independentemente da sua situação financeira perante o condomínio.

Essa medida, de caráter administrativo e preventivo, deve constar expressamente do regulamento interno, com critérios objetivos e uniformes, aplicáveis a todos os condôminos.

Referido entendimento está amplamente consolidado nos tribunais, conforme se verifica nas decisões abaixo:

"É ilegal a restrição ao uso das áreas comuns de lazer do condomínio imposta a condômino inadimplente, uma vez que a lei já prevê as penalidades cabíveis (juros, multa e correção monetária). Qualquer outra sanção constitui violação de direito de propriedade." (STJ - REsp 1.280.871/SP - Rel. Min. Luis Felipe Salomão - 4ª Turma - j. 18/06/2013)

"A inadimplência não autoriza a aplicação de penalidades que não estejam previstas em lei, especialmente aquelas que impliquem limitação do direito de uso das áreas comuns." (STJ - REsp 1.345.331/RS - Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva - 3ª Turma - j. 21/08/2012).

"É abusiva a vedação imposta por condomínio a condômino inadimplente quanto ao uso da piscina e academia, por configurar sanção política e medida coercitiva não prevista em lei." (TJSP - Apelação nº 101XXXX-40.2017.8.26.0100 - Rel. Des. Sá Moreira de Oliveira - j. 15/05/2019).

"O condomínio não pode proibir condômino inadimplente de utilizar áreas comuns, sob pena de violação ao direito de propriedade e à legislação civil." (TJMG - Apelação Cível nº 1.0024.14.186506-9/001 - Rel. Des. Renato Dresch - j. 10/03/2016).

"Ainda que o condômino esteja em atraso, é indevida a restrição de acesso às áreas comuns, pois o art. 1.336, §1º, do Código Civil prevê sanções exclusivamente de natureza patrimonial." (TJRS - Apelação Cível nº 70074567836 - Rel. Des. Ricardo Moreira Lins Pastl - j. 22/02/2017).

Esses precedentes reafirmam o princípio da legalidade estrita na gestão condominial: o condomínio só pode exigir, restringir ou penalizar dentro dos limites expressamente autorizados pela lei.