A função social da propriedade como excludente do rigor formal na ação renovatória

Introdução

A colisão entre o Direito de Propriedade e a proteção do fundo de comércio é um tema recorrente na práxis forense, sobretudo quando o locador se recusa a prorrogar contrato de locação empresarial embora pretenda continuar auferindo renda com o bem.

Desde que a CF/88 consagrou a função social como limite imanente à propriedade (art. 5.º, XXIII¹; art. 170, III²), a doutrina passou a reconhecer no domínio um autêntico poder-dever voltado à realização do interesse coletivo. O legislador, por sua vez, reforçou essa perspectiva ao instituir a ação renovatória no decreto 24.150/1934, hoje disciplinada pelos arts. 51 e 52 (requisitos e exceções) e pelos arts. 71 a 75 (rito especial) da lei 8.245/1991, concebendo-a como instrumento nuclear de proteção do fundo de comércio, voltado a garantir a continuidade da atividade empresarial e a impedir que a negativa injustificada do locador desconstitua o aviamento construído pelo locatário.

Este artigo defende que a função social da propriedade, lida como parâmetro interpretativo constitucional, autorizando o juiz a mitigar ou relevar o descumprimento de requisitos meramente formais exigidos pelo art. 51 quando tais falhas não afetam a finalidade econômico-social do contrato nem importam abuso ou prejuízo substancial ao locador.

1. Função social da propriedade: Virada histórica e consequências práticas

Quando o comerciante chega ao fim do contrato e descobre que pode perder, junto com o imóvel, toda a clientela construída em anos de trabalho, a pergunta inevitável é: para que serve, afinal, a cláusula da função social A resposta não está num tratado abstrato, mas na própria prática forense que obrigou o direito de propriedade a dialogar com a realidade econômica do ponto comercial.

Melhim Chalhub lembra que a virada não é recente: "a propriedade, antes privilégio exclusivo, transformou-se em instituto funcionalizado ao mercado e à democracia social"³.

Em outras palavras, o proprietário deixou de ser senhor absoluto para tornar-se gestor socialmente responsável do bem: alguém que administra um ativo cuja permanência no circuito produtivo interessa não apenas a ele, mas também ao locatário, aos empregados, aos consumidores e ao próprio mercado.

Essa condição de "gestor" implica agir com boa-fé objetiva, justificar escolhas que possam desconstituir o fundo de comércio e evitar o uso especulativo ou ocioso do imóvel. Na prática, negar a renovação, impor aumentos artificiais ou manter o bem fechado para pressionar o inquilino só se legitima quando houver finalidade real e comprovável - por exemplo, uso próprio efetivo ou projeto econômico mais eficiente do que o já existente. Do contrário, a função social funciona como freio: impede que o domínio seja exercido como poder de veto e exige do titular postura cooperativa, transparente e proporcional.

Anderson Schreiber, examinando a jurisprudência dos anos 1990, cunhou a fórmula que usamos até hoje: a função social "corresponde a um poder-dever do proprietário, pois ao mesmo tempo em que lhe reconhece faculdades, impõe-lhe o dever de compatibilizar o uso com o interesse coletivo"⁴. Essas afirmações não são adornos doutrinários; são chaves interpretativas que o STJ vem utilizando para resolver conflitos concretos.

No plano normativo, três pilares dão sustentação a essa leitura: o art. 182⁵ da CF, que subordina a propriedade urbana ao cumprimento da função social; o Estatuto da Cidade (lei 10.257/01), que oferece instrumentos para forçar o aproveitamento adequado do solo; e o art. 1.228 do CC, cujo § 1.º⁶ autoriza o juiz a intervir quando o uso do bem frustra as exigências sociais. Juntos, esses dispositivos justificam que, diante de uma locação produtiva e de um locador que pretende apenas manter a renda, o formalismo ceda espaço à preservação do aviamento.

É nesse ambiente - histórico, normativo e sobretudo prático - que a ação renovatória deve ser lida: como mecanismo de continuidade empresarial e de realização da função social da propriedade, e não como armadilha processual para quem perdeu um prazo ou extraviou um contrato.

2. Dogmática constitucional da função social

Mais do que um enunciado elegante da CF, a função social opera como comando imediato para o juiz e para as partes. Não é necessário esperar que uma lei "traduza" o princípio: ele já vale por si, como lembra a melhor doutrina constitucional contemporânea.

Em termos simples, o texto do art. 5.º, XXII e XXIII, ao garantir a propriedade e, no mesmo fôlego, condicionar seu exercício ao interesse coletivo, obriga o intérprete a perguntar: este uso específico do imóvel contribui para o mercado, para o trabalho, para a circulação de bens e serviços? Se a resposta for afirmativa, o direito do proprietário precisa ser exercido de modo compatível com essa utilidade.

É por isso que autores como Ugo Mattei descrevem a propriedade moderna como instituição que organiza fluxos econômicos, e não apenas como um feixe de faculdades individuais. A consequência prática dessa leitura é direta: quando se discute renovação de locação comercial, não basta olhar para a letra fria do art. 51 da lei 8.245/91⁷; é preciso aferir se a negativa do locador serve a um projeto legítimo ou apenas a uma estratégia patrimonial de curto prazo. Se for o segundo caso, o princípio constitucional funciona como válvula corretiva, afastando o formalismo e preservando o fundo de comércio.

3. Construção legislativa e jurisprudencial da ação renovatória

A ação renovatória não nasceu com a lei 8.245/1991. Seu embrião está no decreto 24.150/1934, a chamada "Lei de Luvas", que já buscava evitar que o locador se apropriasse do ponto comercial sem indenização. A lei 6.649/1979 manteve o núcleo protetivo e preparou o terreno para a atual disciplina. Com a lei do inquilinato de 1991, o instituto foi reorganizado nos arts. 51 a 57: aí se concentram (i) os requisitos materiais da renovação (art. 51), (ii) as hipóteses de não obrigatoriedade do locador (art. 52), (iii) regras sobre aluguel provisório, proposta de terceiros e preferência (arts. 54 a 56) e (iv) a indenização quando a renovação é negada sem justo motivo (art. 57).

O desenho legislativo revela uma lógica dupla: proteger o fundo de comércio e, ao mesmo tempo, preservar espaços legítimos de liberdade ao proprietário. É a partir desse arcabouço normativo que se compreende, nos itens seguintes, por que os requisitos não podem ser manejados como armadilhas formais e como o art. 52 funciona como verdadeiro filtro das negativas de renovação.

4. Requisitos da ação renovatória (arts. 51 a 57 da lei 8.245/1991): Finalidade e interpretação teleológica

O art. 51 concede ao locatário o direito de renovar o contrato "por igual prazo", desde que estejam presentes, cumulativamente, três requisitos expressos em seus incisos, quais sejam:

1. O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado, garantindo clareza quanto ao termo final e quanto à forma.
2. A soma ininterrupta dos contratos escritos deve perfazer no mínimo cinco anos de locação; a accessio temporis é admitida justamente para alcançar esse lapso e proteger investimentos de longo prazo.
3. O locatário precisa estar explorando o mesmo ramo de comércio há pelo menos três anos, demonstrando consolidação real de clientela e fundo de comércio.

Além desses incisos, o §5.º do art. 51 fixa o prazo decadencial: a ação deve ser proposta entre um ano e seis meses antes do término contratual. Essa chamada "janela" processual não é requisito material, mas conduta temporal que organiza a relação e evita surpresas ao locador.

Embora a adimplência não conste literalmente no art. 51, ela decorre da boa-fé objetiva e reaparece de forma expressa no art. 71, II, que exige "prova do exato cumprimento do contrato em curso" quando da propositura da ação.

O mesmo dispositivo acima citado (art. 71, III) impõe a comprovação da quitação de impostos e taxas que incumbiam ao locatário, ou seja, o legislador vinculou a renovatória a um comportamento contratual correto, mas situou essa prova no momento processual adequado.

Lidos teleologicamente, esses dispositivos revelam que o legislador buscou conservar o ponto comercial sempre que o locador não tenha motivo legítimo para retomada. Por isso, mesmo falha formal que, à primeira vista, pareceria insanável pela letra da lei não pode prevalecer sobre a finalidade maior de proteção do aviamento quando o locador não demonstra nenhum dos justos motivos do art. 52.

5. Flexibilização dos requisitos formais: Função social, art. 52 e finalidade econômica da locação

Aqui está o núcleo da tese. A rigidez literal do art. 51 cede quando confrontada com dois elementos: (i) a cláusula constitucional da função social e (ii) o conteúdo do art. 52 da própria lei do inquilinato.

Este último lista as hipóteses em que o locador não é obrigado a renovar: uso próprio ou de ascendente/descendente, execução de obras substanciais (demolição ou reforma que aumente significativamente a área construída), ou proposta de terceiro em condições efetivamente mais vantajosas, entre outras situações específicas.

Em outras palavras, se o locador não se enquadra em nenhuma dessas hipóteses, sua resistência revela caráter puramente financeiro. Nesse cenário, a finalidade econômica do imóvel - gerar renda via locação - permanece incólume, e a negativa de renovar se converte em mero exercício especulativo do domínio.

É exatamente aí que a função social atua como válvula corretiva, eis que, demonstrado que o locador quer apenas continuar alugando e que o locatário mantém atividade produtiva, vícios formais - ainda que a doutrina os rotule de insanáveis - não deveriam, por si só, justificar o despejo.

A resposta judicial adequada, sob nosso ponto de vista, é conceder a renovação, ajustando o aluguel ao valor de mercado, se necessário ou quando presente justo motivo comprovado, negar a renovação, mas sempre com fundamentação concreta e, quando cabível, com indenização pelos prejuízos ao fundo de comércio.

O STJ tem aplicado esse raciocínio, ainda que não seja de forma expressa, ao exigir o exame do abuso na negativa, da boa-fé objetiva e da preservação do aviamento.

A leitura teleológica dos arts. 51 e 52, conjugada com a Constituição, impõe ao magistrado ponderar se a falha formal compromete a segurança jurídica do negócio ou se apenas serve de pretexto para afastar o inquilino e capturar, sem custo, o valor imaterial criado no ponto. Quando é este o caso, a flexibilização não é favor, mas cumprimento da própria lei em sua dimensão finalística.

Um abuso recorrente ilustra bem essa lógica: o locador celebra contrato por 54 meses, apenas para impedir que o locatário some prazos sucessivos e alcance o direito à renovação.

Essa manobra, que distorce a finalidade econômica da locação, caracteriza possível abuso de direito (art. 187 do CC⁸) e deve ser neutralizada pelo Judiciário. Da mesma forma, outros vícios formais, como a perda do instrumento escrito, pequeno hiato na continuidade da locação ou ajuizamento fora da "janela" do § 5.º, também podem ser superados quando se comprova que o locador não se enquadra nas exceções do art. 52 e busca apenas vantagem econômica imediata.

Reconhecido que o objetivo do proprietário é meramente financeiro - e ausentes as hipóteses do art. 52 -, o prazo artificial não pode obstar a renovatória; o contrato deve ser prorrogado com aluguel de mercado, sob pena de premiar a conduta especulativa e violar a função social da propriedade.

6. Casos concretos

A experiência dos Tribunais de Justiça evidencia um movimento simultâneo: de um lado, rigor quando há inadimplemento relevante ou a ausência de documentos essenciais. De outro, flexibilização calibrada quando o locador não demonstra justo motivo do art. 52, pretende seguir locando o bem e invoca apenas formalidades para desalojar quem construiu o aviamento.

O TJ/MG tem precedente importante sobre o art. 71, V e VI (fiador). Reconheceu que a idoneidade financeira do fiador é requisito da inicial, mas, à luz do art. 284 do CPC/1973 (art. 321 do CPC/15) e da função social do contrato, deve-se oportunizar a emenda antes de extinguir o feito - sinal de que certos vícios podem ser sanados quando não comprometem a finalidade protetiva da ação.⁹

A jurisprudência do STJ, por sua vez, delineia parâmetros práticos para a renovatória. No REsp 1.872.262/DF¹⁰, a 3ª turma reconheceu que o local destinado à instalação de ERB integra o fundo de comércio e que a procedência do pedido depende do preenchimento dos requisitos do art. 51 e da inexistência de motivo legítimo do art. 52; na falta deste, a negativa de renovar traduz abuso e deve ser coibida, sob pena de locupletamento do locador.

No plano probatório, o REsp 1.698.814/RS¹¹ admitiu que a apresentação de certidão de parcelamento fiscal no ajuizamento, seguida de quitação durante o processo, supre o art. 71, III, privilegiando a finalidade do requisito.

Esse conjunto revela a lógica que propomos: quando o locador não demonstra motivo do art. 52 e pretende apenas seguir locando o bem, falhas formais e vícios leves podem - e devem - ser superados, com aluguel de mercado e preservação do aviamento; quando há inadimplemento substancial, impontualidade reiterada, desocupação do ponto ou falta de prova mínima dos requisitos, os Tribunais repelirão a renovação.

Conclusão

A ação renovatória é o ponto de encontro entre três comandos:

• Função social da propriedade, que impede o uso meramente especulativo do domínio;
• Tutela do fundo de comércio, finalidade teleológica do instituto; e
• Direito de propriedade, preservado integralmente quando há justo motivo nas hipóteses legais.

O primeiro passo é o filtro do art. 52. Se o locador comprova, com documentação robusta, uso próprio genuíno, transferência de fundo de comércio válida ou obras radicais efetivamente planejadas e licenciadas, a renovação não é devida.

Por outro lado, ausente justo motivo, a bússola se volta à proteção do aviamento. Negativas de renovar fundadas apenas em conveniência econômica ou em formalismos que não comprometem a segurança da relação contratual podem vir a revelar abuso de direito (art. 187 do CC).

Quanto aos vícios formais, o sistema recomenda uma leitura funcional, uma vez que falhas que não anulam a finalidade protetiva da renovatória, como lacunas documentais sanáveis, pequenos desvios de execução contratual ou a necessidade de regularização fiscal por parcelamento seguido de quitação, não devem prevalecer sobre a continuidade da atividade produtiva.

Em situações de maior tensão, como a fixação artificial de prazo (v.g., 54 meses) para frustrar a accessio temporis do art. 51, II, cabe ao Judiciário neutralizar a manobra por configurado abuso, assegurando a renovação com aluguel de mercado. Já o § 5.º do art. 51 tem natureza decadencial: a superação desse óbice exige justificativa qualificada e cenário verdadeiramente excepcional.

Em suma: quando o proprietário não se enquadra no art. 52, a prioridade prática é do locatário que mantém atividade regular, prova o aviamento e atua com boa-fé. A flexibilização de formalidades não é benevolência, mas sim a aplicação fiel do programa constitucional e legal que funcionaliza a propriedade ao mercado e à democracia social.

E, quando o locador comprova justo motivo, preserva-se o seu direito com a calibragem adequada de prazos e compensações, evitando sempre o resultado antissocial: a transferência gratuita do valor criado por quem investiu no ponto comercial.

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Capanema de Souza, S. A Lei do Inquilinato comentada artigo por artigo. Forense, 2017.

Chalhub, M. N. "Função social da propriedade". Revista da EMERJ, 6?(24)?2003,?305-324.

Mattei, U. "Desenvolvimentos institucionais do direito de propriedade". RTDC, 6?(2001)?99-126.

Schreiber, A. "Função social da propriedade na prática jurisprudencial brasileira". RTDC, 6?(2001)?155-181.

Superior Tribunal de Justiça. REsp?1.323.410/MG, Terceira Turma, DJe 09/04/2013.

Superior Tribunal de Justiça. AgInt nos EDcl no AREsp?1.577.914/DF, Quarta Turma, DJe 08/10/2020.

Superior Tribunal de Justiça. REsp?1.971.600/RJ, Quarta Turma, DJe 17/05/2023.

1 Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

2 Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

(...)

III - função social da propriedade;

3 Chalhub, M. N. "Função social da propriedade". Revista da EMERJ, 6?(24)?2003,?305-324

4 Schreiber, A. "Função social da propriedade na prática jurisprudencial brasileira". RTDC, 6?(2001)?155-181

5 Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.

6 Art. 1228. (...) § 1 o O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

7 Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

8 Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

9 "APELAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. SHOPPING CENTER. ART. 71, INCISO V, DA LEI N° 8.245/1991. IDONEIDADE FINANCEIRA DO FIADOR. PRESSUPOSTO PROCESSUAL. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO. EMENDA DA INICIAL. DIREITO

SUBJETIVO. ART. 284 DO CPC.

- O art. 71, inciso V, da Lei n° 8.245/1991, dispõe expressamente que a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com indicação do fiador comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do garante, a atual idoneidade financeira.

- Como idoneidade financeira deve se entender a ausência de restrição perante os organismos de controle do crédito, distribuidores judiciais e de protesto, bem como a presença de lastro patrimonial, mediante a demonstração nos autos da prova de propriedade e sua plena disponibilidade, desprovido o acervo de qualquer espécie de ônus.- Não comprovada corretamente a idoneidade financeira do fiador, deve o juiz determinar a emenda da inicial, nos termos do art. 284 do CPC, sob pena de extinção do processo sem resolução do mérito. (...)" (Apelação Cível Nº 1.0079.11.035800-3/003 - COMARCA DE Contagem - Apelante(s): TENNIS PLACE COM LTDA - Apte(s) Adesiv: CONDOMÍNIO ITAUPOWER SHOPPING - Apelado(a)(s): TENNIS PLACE COM LTDA, CONDOMÍNIO ITAUPOWER SHOPPING) (grifo)

10 "RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. ART. 1 .022 DO CPC/2015. VIOLAÇÃO. AUSÊNCIA. ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE . ANTENAS. FUNDO DE COMÉRCIO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA . 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se houve a negativa de prestação jurisdicional e se a instalação de Estação Rádio Base (ERB) configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória . 3. Não viola o art. 1.022 do Código de Processo Civil de 2015 o acórdão que motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entendeu cabível à hipótese . 4. O local destinado à instalação de Estação Rádio Base (ERB), objeto do contrato de locação não residencial, configura fundo de comércio a ser tutelado pela ação renovatória. Precedentes. 5 . A procedência do pedido de renovação compulsória do contrato de locação comercial depende do preenchimento dos requisitos previstos no art. 51 da Lei nº 8.245/1991 e da inexistência de legítima oposição de exceção de retomada pelo locador. 6 . Recurso especial não provido." STJ - REsp: 1872262 DF 2019/0361607-1, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/04/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021) (grifo)

11 "RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO.

1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial.

2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal.

3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial.

5.Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio.

6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado.

7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO."

(REsp n. 1.698.814/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/6/2018, DJe de 29/6/2018.) (grifo)