Quando o barato sai caro

O mercado de leilões imobiliários vive um boom que seduz investidores com promessas de imóveis por valores muito abaixo do praticado no mercado. Mas, enquanto muitos enxergam apenas a “oportunidade perfeita”, pouca gente entende que por trás de cada arrematação existe um universo jurídico complexo - e, por vezes, explosivo. A verdade é simples e direta: leilão pode ser anulado, e quando isso ocorre, o maior prejudicado é quase sempre o investidor que acreditou estar realizando um grande negócio.

Por trás de uma anulação estão irregularidades que, na maioria das vezes, poderiam ser identificadas antes do lance. Falta de intimação adequada do executado, editais incompletos, avaliações defasadas, erro de procedimento, restrições ocultas na matrícula ou até vícios no processo judicial são motivos frequentes para que advogados contestem a legalidade do ato. O investidor desavisado costuma acreditar que, por ser um leilão judicial ou extrajudicial conduzido por uma instituição financeira, tudo está validado de forma automática. Não está. Quando um procedimento é viciado, a arrematação cai - e o investimento junto com ela.

O impacto financeiro dessa queda é gigantesco. Em muitos casos, o arrematante passa meses investindo em reformas, regularizações ou mesmo ações de desocupação, até descobrir que a compra foi anulada. E, mesmo quando há devolução de valores, o investidor raramente recupera o que gastou com custas, melhorias e honorários. É o tipo de prejuízo que poderia ser evitado com uma análise técnica prévia. Leilão não é terreno fértil para amadores: é um ambiente que exige leitura minuciosa do edital, auditoria completa da matrícula e investigação cuidadosa do processo de origem.

Grande parte das nulidades nasce justamente de falhas estruturais do próprio procedimento. Quando a intimação não é realizada de forma correta, quando o devedor não é comunicado sobre a praça, ou quando o edital omite informações essenciais, o risco de contestação é certo. O investidor que ignora esses elementos age como quem compra um imóvel sem abrir a porta da sala. E é aqui que entra o papel fundamental da assessoria jurídica: um advogado experiente enxerga, antes do lance, aquilo que só aparece para o comprador despreparado meses depois. A prevenção não é custo - é economia.

O mercado de leilões continuará crescendo, mas apenas os investidores bem informados sobreviverão às armadilhas do setor. Não se trata de demonizar a arrematação, mas de tratá-la com a responsabilidade que ela exige. Todo leilão começa com um clique, um lance ou um sinal de confiança. Mas só deveria começar, de fato, depois de uma análise jurídica completa. No fim das contas, é melhor perder um lance do que herdar um processo.