A omissão do edital e os limites da responsabilidade do arrematante

1. Introdução

1.1. Contextualização da arrematação em hasta pública

A atividade satisfativa do Estado-Juiz, materializada no processo de execução, encontra seu ápice na expropriação patrimonial do devedor, momento em que a promessa constitucional de efetividade da tutela jurisdicional deve converter-se em resultados tangíveis para o credor. Nesse cenário, a arrematação em hasta pública não figura apenas como um mecanismo de venda forçada, mas constitui um instrumento de política judiciária indispensável à sanidade do mercado de crédito e à circulação de riquezas. Para que esse sistema opere com a fluidez necessária, a figura do arrematante assume um papel de relevo, atuando como um colaborador externo da justiça que, ao aportar capital e liquidez ao processo, permite a transformação do bem constrito em pecúnia. Todavia, a atratividade desse mercado de ativos judiciais (distressed assets) depende visceralmente da estabilidade das regras do jogo, especificamente no que tange à extensão da responsabilidade patrimonial que o investidor assume ao levantar a mão na praça pública. A segurança jurídica, portanto, não é um mero adorno retórico, mas o alicerce econômico que impede o aviltamento dos preços e o fracasso da atividade executiva.

1.2. O problema central

Durante décadas, o sistema processual brasileiro conviveu com uma antinomia paralisante envolvendo a sucessão de débitos que gravam o imóvel leiloado. Se no campo tributário a celeuma parece ter encontrado um porto seguro com a recente fixação do Tema repetitivo 1.134 pelo STJ, restaurando a supremacia da sub-rogação no preço para dívidas fiscais, o mesmo não se pode afirmar com categórica segurança no tocante aos débitos de natureza civil, notadamente as cotas condominiais. O problema central que se apresenta reside na "zona cinzenta" deixada pela omissão dos editais de leilão quanto ao saldo remanescente dessas dívidas propter rem. Frequentemente, o investidor depara-se com editais que, embora informem o valor total do débito condominial, silenciam sobre o destino da parcela da dívida que excede o valor da arrematação. Surge, então, a inquietante dúvida se a insuficiência do preço para a quitação integral do passivo condominial transfere, automaticamente, o saldo devedor para o arrematante, ou se a regra geral da sub-rogação deve prevalecer para extinguir o ônus sobre a coisa, mantendo a dívida apenas contra o antigo proprietário.

1.3. Objetivo do artigo

O presente estudo dedica-se a investigar essa lacuna sob uma perspectiva protetiva da boa-fé e da confiança legítima. O objetivo primordial é demonstrar que, diante do silêncio ou da ambiguidade do edital, é juridicamente insustentável presumir a assunção de dívidas pelo arrematante, ainda que este tenha ciência do montante total do débito nos autos. Buscar-se-á comprovar que a "ciência inequívoca" da existência da dívida não se confunde com a aceitação tácita de responsabilidade pessoal pelo saldo descoberto, uma vez que o edital funciona como o contrato de adesão vinculante da hasta pública. A análise perpassará a dicotomia entre os regimes tributário e civil, a inteligência do art. 908 do CPC e os limites da interpretação extensiva que prejudica o adquirente, defendendo, ao fim, que a responsabilidade pelo saldo remanescente, sem previsão expressa, viola a natureza originária da aquisição e a própria lógica de eficiência da execução civil.

2. A dicotomia dos regimes de sub-rogação: Tributário x civil

2.1. O novo paradigma tributário (Tema 1.134 do STJ)

A estabilização das relações jurídicas na arrematação imobiliária vivenciou um marco histórico em outubro de 2024, quando a 1ª seção do STJ julgou o Tema repetitivo 1.134. A decisão encerrou uma longa disputa hermenêutica ao fixar a tese de que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à alienação. O tribunal superior reafirmou a força normativa do art. 130, parágrafo único, do CTN, estabelecendo que a sub-rogação dos créditos fiscais ocorre invariavelmente sobre o preço pago, e não sobre a pessoa do adquirente ou sobre o bem imóvel. Esse entendimento baseia-se na hierarquia das fontes do direito, uma vez que o CTN ostenta status de LC e veicula normas gerais de Direito Tributário que não podem ser derrogadas por ato administrativo ou judicial de hierarquia inferior, como é o caso do edital de leilão. A Corte da Cidadania extirpou a prática de transferir ao investidor o ônus da inadimplência fiscal do executado, garantindo que a aquisição originária em hasta pública entregue o bem "lavado" de passivos fiscais, independentemente da vontade expressa no instrumento convocatório do certame.

2.2. A fundamentação da inaplicabilidade aos débitos propter re

Embora a vitória da segurança jurídica na esfera tributária seja celebrada, é imperioso alertar que essa blindagem não se estende automaticamente aos débitos de natureza civil, como as cotas condominiais. A inaplicabilidade da tese do Tema 1.134 aos débitos propter rem decorre de uma distinção ontológica fundamental entre as obrigações. Enquanto a responsabilidade tributária submete-se ao princípio da estrita legalidade e à reserva de LC, sendo matéria de ordem pública indisponível, as obrigações condominiais situam-se no campo do Direito Privado, regidas pela autonomia da vontade e pelas normas do CC e do CPC. A rigidez que impede o edital de alterar o sujeito passivo do IPTU não existe com a mesma intensidade para as dívidas de condomínio. A jurisprudência compreende que, na ausência de impedimento legal expresso comparável ao do CTN, as regras de alienação judicial podem modular a responsabilidade pelos encargos civis incidentes sobre a coisa, desde que respeitados os princípios da publicidade e da boa-fé processual.

2.3. A autonomia do edital na esfera cível

Nesse contexto de liberdade mitigada, o edital de leilão preserva sua força vinculante para dispor sobre a responsabilidade dos débitos condominiais. O STJ mantém o entendimento consolidado de que, se o edital previr expressamente que o arrematante deverá arcar com as dívidas de condomínio além do preço da arrematação, tal cláusula é plenamente válida e eficaz. Diferentemente do cenário tributário, onde a previsão é nula de pleno direito, no âmbito cível o edital funciona como a "lei interna da licitação" capaz de afastar a regra geral da sub-rogação no preço prevista no art. 908, § 1º, do CPC. Essa autonomia cria um cenário de risco assimétrico para o arrematante: ele está protegido por lei contra o Fisco, mas vulnerável às disposições do edital perante o condomínio. É justamente nessa fresta - a possibilidade de o edital ditar regras próprias para dívidas civis - que reside o perigo da omissão e a necessidade de se delimitar até onde vai a responsabilidade do adquirente quando o instrumento convocatório não é taxativo sobre o destino do saldo remanescente.

3. O princípio da vinculação ao edital e a regra geral do art. 908 do CPC

3.1. O edital como "lei interna" da licitação judicial

A segurança das relações jurídicas travadas no âmbito da expropriação judicial depende intrinsecamente da estabilidade e da clareza das normas estabelecidas no instrumento convocatório. O edital de leilão não se resume a um mero aviso de publicidade, mas consubstancia a "lei interna" da licitação, vinculando estritamente tanto o órgão jurisdicional quanto os terceiros interessados na aquisição. Sob a ótica do princípio da vinculação ao instrumento convocatório, as regras ali estatuídas formam um contrato de adesão de direito público, no qual o Estado-Juiz oferta o bem sob condições predeterminadas e o arrematante, ao ofertar seu lance, adere integralmente a esse regramento. A função precípua do edital é mitigar a assimetria informacional inerente à aquisição de ativos estressados, garantindo que o preço formado na hasta pública reflita a realidade econômica e jurídica do bem, sem surpresas que possam comprometer a higidez do negócio ou a boa-fé do adquirente.

3.2. A inteligência do art. 908, § 1º do CPC

No silêncio ou na normalidade das disposições editalícias, o ordenamento jurídico brasileiro possui uma diretriz clara para o tratamento das dívidas que gravam o imóvel. O art. 908, § 1º, do CPC/15 positivou a regra geral da sub-rogação real para os créditos de natureza propter rem, alinhando a legislação processual à lógica da aquisição originária. O dispositivo estabelece que, no caso de alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza condominial, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência. A inteligência da norma visa promover o "saneamento" da propriedade transmitida: o vínculo da dívida desliga-se da coisa imóvel e passa a incidir sobre o montante pecuniário arrecadado. Esse mecanismo assegura que o imóvel seja entregue ao arrematante livre de ônus, transferindo a disputa entre os credores para o concurso sobre o dinheiro depositado nos autos, preservando o adquirente de responder por passivos anteriores.

3.3. A obrigatoriedade da previsão expressa

Considerando que a sub-rogação no preço é a regra matriz estabelecida pela legislação processual, qualquer imputação de responsabilidade diversa ao arrematante constitui uma exceção que exige interpretação restritiva e previsão inequívoca. Para que a regra geral do art. 908, § 1º, do CPC seja afastada, deslocando o ônus do pagamento para o patrimônio pessoal do adquirente, é imperativo que o edital contenha cláusula expressa, clara e ostensiva nesse sentido. A obrigatoriedade da previsão expressa decorre do dever de informação e lealdade processual, pois não se pode presumir a renúncia a um direito legal (o de receber o bem livre) com base em textos ambíguos ou omissos. Se o edital não prevê taxativamente que "o arrematante assumirá os débitos condominiais remanescentes", deve prevalecer a força normativa do CPC, operando-se a extinção da responsabilidade do bem assim que assinado o auto de arrematação, independentemente da suficiência do preço para a quitação integral da dívida do executado.

4. A zona de risco: A relativização pela "ciência inequívoca"

4.1. A jurisprudência oscilante

A despeito da clareza solar do art. 908 do CPC, a segurança jurídica do arrematante encontra-se ameaçada por uma corrente jurisprudencial que relativiza a regra da sub-rogação real. Observa-se, notadamente em julgados da 3ª turma do STJ (como nos precedentes firmados no REsp 1.523.696 e no REsp 1.672.508), a formação de um entendimento que flexibiliza a necessidade de previsão editalícia expressa para a transferência dos débitos propter rem. Essa linha interpretativa sustenta que a responsabilidade do adquirente pelo saldo remanescente das dívidas condominiais não depende exclusivamente da literalidade do edital, mas pode decorrer da constatação fática de que o licitante possuía conhecimento prévio da existência e do montante do passivo. Cria-se, assim, uma perigosa exceção pretoriana onde a "ciência inequívoca" da dívida funciona como um sucedâneo da cláusula contratual, permitindo que o arrematante seja surpreendido com a cobrança de valores que excedem o lance ofertado, sob o argumento de que a informação constava nos autos do processo ou no corpo descritivo do edital.

4.2. O argumento do "risco calculado"

A ratio decidendi que sustenta essa relativização apoia-se na premissa econômica de que o arrematante, ao tomar conhecimento de que o passivo condominial supera o valor de avaliação ou o provável preço de arrematação, precifica esse risco no momento de formular seu lance. Para os defensores dessa tese, se o edital informa que o débito é de R$ 300.000,00 e o imóvel é arrematado por R$ 200.000,00, presume-se que o adquirente aceitou a aquisição cum onere, internalizando a obrigação de quitar a diferença de R$ 100.000,00 como parte do custo total do negócio. O Judiciário, nessa ótica, interpreta o silêncio do arrematante (que não impugnou o edital) e sua participação no leilão como uma aceitação tácita da sucessão na dívida, considerando que a publicidade processual foi suficiente para alertá-lo sobre o encargo que acompanhava a coisa. Transforma-se a arrematação, que deveria ser um modo de aquisição originária e saneadora, em uma modalidade de assunção de dívida, onde o preço pago em juízo é apenas uma entrada, e o saldo remanescente converte-se em obrigação pessoal do novo proprietário.

4.3. A crítica à presunção de assunção de dívida

Entretanto, essa construção jurisprudencial padece de um vício lógico insuperável ao equiparar o "conhecimento do fato" à "vontade de assumir a obrigação". A simples ciência de que existe uma dívida vultosa não autoriza a conclusão automática de que o investidor desejou responsabilizar-se pessoalmente por ela, mormente quando a lei processual (art. 908, CPC) lhe garante o contrário. Há um salto hermenêutico indevido ao presumir que, na ausência de comando expresso no edital, o licitante renunciou ao benefício legal da sub-rogação no preço. Pelo contrário, a atitude racional de um investidor que lê um edital omisso quanto ao saldo remanescente é confiar na aplicação da regra geral do CPC: o preço pagará o que for possível, e o restante deixará de gravar o imóvel. Punir o arrematante diligente, que leu o processo e sabia do valor da dívida, imputando-lhe o pagamento do saldo, é inverter a lógica da boa-fé e transferir para o particular o ônus da falha na redação do edital, que deveria ter sido claro se a intenção do juízo era, de fato, transferir o passivo integral.

5. A problemática da omissão e a defesa do arrematante de boa-fé

5.1. A natureza originária da aquisição

A pedra angular para a defesa do arrematante diante de editais omissos reside na retomada intransigente da natureza jurídica da arrematação. Tratando-se de modo de aquisição originária da propriedade, inexiste relação jurídica de transmissão voluntária entre o antigo proprietário e o arrematante. O Estado-Juiz, valendo-se de seu poder de império, rompe a cadeia dominial anterior e inaugura um novo ciclo registral para o imóvel. Sob essa ótica, é dogmaticamente incoerente admitir que dívidas pessoais do executado - ainda que propter rem - transpassem essa barreira e atinjam o novo titular sem que haja uma "ponte" jurídica expressa e inequívoca autorizando tal travessia. Se o vínculo com o antigo dono é rompido, a regra padrão deve ser a entrega do bem livre de quaisquer embaraços que não tenham sido taxativamente ressalvados. A sobrevivência de saldos devedores constitui uma anomalia que desafia a lógica da expropriação, pois transforma o arrematante em um garantidor solidário das insolvências pretéritas, desvirtuando o instituto da hasta pública.

5.2. O silêncio do edital como comando de isenção

A interpretação do edital de leilão deve pautar-se pelos princípios que regem os contratos de adesão, dado que ao licitante não é oportunizada a discussão das cláusulas: ou ele adere, ou não participa.

5.2.1. A interpretação contra proferentem: Sendo o edital um instrumento redigido unilateralmente pelo Poder Judiciário (com auxílio do exequente e do leiloeiro), qualquer ambiguidade, silêncio ou lacuna deve ser interpretado em favor do aderente (arrematante) e contra quem redigiu as regras. Se o edital foi omisso quanto ao destino do saldo remanescente, tal silêncio não pode ser preenchido em prejuízo da parte mais vulnerável da relação. A omissão deve ser lida como um comando tácito de aplicação da regra geral do CPC, qual seja, a de que a responsabilidade do arrematante encerra-se no pagamento do preço.

5.2.2. A distinção necessária: É fundamental traçar uma linha divisória entre a "ciência do fato" e a "assunção da obrigação". O fato de o arrematante saber, pela leitura dos autos, que a dívida total é de R$ 300.000,00, não implica que ele aceite pagá-la integralmente. É plenamente lícito e racional que o investidor, conhecendo o montante, formule seu lance baseando-se na expectativa legítima de que a regra da sub-rogação (art. 908, CPC) limitará seu desembolso ao valor do arremate. Confundir o conhecimento da existência da dívida com a vontade de pagá-la é um erro hermenêutico que penaliza a diligência e a boa-fé.

5.3. A segurança jurídica e a eficácia da execução

A validação de teses que responsabilizam o arrematante por débitos não expressos no edital gera um efeito sistêmico devastador: a insegurança jurídica. O mercado de leilões judiciais move-se pela previsibilidade de custos. Se o investidor é forçado a calcular "riscos ocultos" e interpretar silêncios do Judiciário como potenciais armadilhas financeiras, a consequência imediata é a retração dos lances ou a exigência de deságios agressivos (bid shading) para compensar a incerteza. Ao final, essa insegurança prejudica a própria efetividade da execução, pois bens deixam de ser vendidos ou são alienados por valores irrisórios. Não se pode admitir que o arrematante, figura que soluciona o problema da iliquidez processual, seja surpreendido com passivos que tornam o negócio economicamente inviável. A confiança no Poder Judiciário exige que as regras do edital sejam exaustivas: o que não está escrito como obrigação do arrematante, não existe no mundo jurídico para ele.

5.4. Conclusão da tese

Diante do exposto, impõe-se a conclusão de que, na hipótese de o edital mencionar o valor total do débito condominial, mas calar-se quanto à responsabilidade pelo saldo remanescente em caso de insuficiência do preço, deve prevalecer a regra geral da sub-rogação real. O arrematante paga o preço do lance, o montante é destinado ao condomínio até onde for possível, e o saldo devedor remanescente perde sua natureza de garantia real sobre o imóvel, persistindo apenas como dívida pessoal do antigo proprietário. Essa solução é a única capaz de harmonizar a proteção ao adquirente de boa-fé com a segurança jurídica necessária para a estabilidade das alienações judiciais, impedindo que o arrematante seja responsabilizado por um comando editalício inexistente.

6. Considerações finais

6.1. Síntese dos argumentos

A análise percorreu a complexa teia normativa que envolve a responsabilidade patrimonial na arrematação judicial, demonstrando que a segurança jurídica é o valor fundante que deve orientar a interpretação dos editais de leilão. Restou evidente que, embora o STJ tenha pacificado a questão tributária através do Tema repetitivo 1.134 - blindando o arrematante contra débitos fiscais anteriores -, a insegurança persiste no âmbito dos débitos condominiais. A "zona cinzenta" criada pela omissão dos editais quanto ao saldo remanescente dessas dívidas exige uma postura firme do intérprete no sentido de recusar a presunção de responsabilidade. Demonstrou-se que a "ciência inequívoca" da existência da dívida, isoladamente, não supre a necessidade de uma cláusula expressa de assunção de passivo, sob pena de violação à boa-fé e desnaturação da arrematação como aquisição originária.

6.2. Proposta de entendimento

Conclui-se, portanto, pela urgente necessidade de uniformização jurisprudencial que privilegie a literalidade do edital em detrimento de presunções subjetivas. A tese aqui sustentada defende que o silêncio do instrumento convocatório quanto à responsabilidade pelo saldo remanescente deve, invariavelmente, ser interpretado a favor do arrematante. Se o edital não comanda expressamente que o adquirente arque com a diferença entre o lance e a dívida total, aplica-se a regra geral da sub-rogação real no preço (art. 908, CPC), operando-se a extinção do gravame sobre o imóvel. O condomínio credor, nesse cenário, deve buscar a satisfação do saldo residual junto ao antigo proprietário, preservando-se a estabilidade da alienação judicial e a confiança do investidor na tutela jurisdicional. Apenas assim a hasta pública cumprirá sua função social e econômica de sanear ativos e realizar justiça, sem se converter em uma armadilha para o adquirente de boa-fé.

____________________________

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Brasília, DF: Presidência da República, 1988. Disponível em: http://www.planalto.gov.br. Acesso em: dez. 2025.

BRASIL. Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966. Dispõe sobre o Sistema Tributário Nacional e institui normas gerais de direito tributário aplicáveis à União, Estados e Municípios (Código Tributário Nacional). Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 27 out. 1966.

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 11 jan. 2002.

BRASIL. Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil. Diário Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, 17 mar. 2015.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo 1.134. Responsabilidade do arrematante pelos débitos tributários anteriores à arrematação, incidentes sobre o imóvel, em consequência de previsão em edital de leilão. Relator: Ministro Teodoro Silva Santos. Primeira Seção. Julgado em: 09 out. 2024. DJe: 24 out. 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.914.902/SP. Tributário. Arrematação. Responsabilidade Tributária. Relator: Ministro Teodoro Silva Santos. Primeira Seção. Julgado em: 09 out. 2024.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 2.197.699/SP. Civil. Condomínio. Arrematação pelo próprio condomínio. Saldo remanescente. Responsabilidade pessoal do antigo proprietário. Relatora: Ministra Nancy Andrighi. Terceira Turma. Julgado em: 13 out. 2025.

COÊLHO, Sacha Calmon Navarro. Curso de Direito Tributário Brasileiro. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2007.

DAMÁSIO, Werner. Arrematante não responde por dívidas tributárias anteriores à alienação do imóvel. Migalhas de Peso, Ribeirão Preto, 29 dez. 2024. Disponível em: https://www.migalhas.com.br. Acesso em: dez. 2025.

HARADA, Kiyoshi. ITBI: Doutrina e Prática. 3. ed. Belo Horizonte: Dialética, 2021.

MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 44. ed. São Paulo: Malheiros, 2025.

PAULSEN, Leandro. Curso de Direito Tributário Completo. 12. ed. São Paulo: Saraiva Jur, 2021.

PETRI, F. W. P. Arrematação Judicial e a Responsabilidade Tributária pelos Débitos de IPTU: Análise da Lei e da Jurisprudência. Revista Jurídica da Procuradoria Geral do Município de São Paulo, São Paulo, v. 13, 2025. Disponível em: https://pgmsp.net. Acesso em: dez. 2025.

RIBEIRO, Roberto Junqueira de Souza; SANFINS, Daniel Gustavo Magnane; HACHEM, Jéssica Yasmin Alves. A responsabilidade tributária na arrematação judicial de imóveis. JOTA, Brasília, 2024. Disponível em: https://www.jota.info. Acesso em: dez. 2025.

TAVARES, Alexandre Macedo. Aquisição de bem imóvel mediante arrematação judicial em hasta pública. Revista Tributária e de Finanças Públicas, São Paulo, v. 16, n. 79, p. 9-21, mar./abr. 2008.