Retomada extrajudicial de imóveis: Impactos da decisão do STF

Em junho de 2025, o STF reafirmou a validade das diretrizes previstas na lei 9.514/1997 e ampliadas pelo Marco Legal das Garantias (lei 14.711/23), que autorizam bancos e instituições financeiras a retomarem imóveis financiados em caso de inadimplência, sem necessidade de ação judicial.

A decisão não inaugura novidade absoluta, mas consolida a constitucionalidade do procedimento extrajudicial, encerrando definitivamente a discussão sobre sua legalidade e reforçando a segurança jurídica.

O procedimento legal:

A lei 9.514/1997 dispõe que, vencida e não paga a dívida, o devedor deve ser intimado pelo cartório de registro de imóveis para quitar o débito no prazo de 15 dias. Persistindo a inadimplência, a propriedade é consolidada em nome do credor fiduciário.

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. (grifo nosso).

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Com o Marco Legal das Garantias, aprovado em 2023, o procedimento foi ampliado: cartórios passaram a conduzir não apenas a consolidação da propriedade, mas também a execução de imóveis hipotecados e a busca e apreensão de bens móveis.

O pronunciamento do STF:

O STF, ao julgar as ADIs 7600, 7601 e 7608, confirmou que:

• O procedimento extrajudicial é constitucional.
• A notificação do devedor é obrigatória e deve observar prazos e formalidades legais.
• O Judiciário continua acessível para revisão de cláusulas abusivas, encargos e vícios procedimentais.
• Não são permitidos atos de perseguição ou constrangimento; cartórios e credores devem atuar com imparcialidade.

Impactos práticos:

Apesar da simplificação, a alienação fiduciária exige rigor no cumprimento das etapas legais.

A ausência de notificação ou irregularidades pode gerar nulidade da consolidação da propriedade e até do leilão subsequente, conforme precedentes do STJ.

Para os consumidores, a decisão reforça que seus direitos permanecem preservados: é possível discutir cláusulas contratuais, juros, encargos e abusos perante o Judiciário. Para os bancos e instituições financeiras, há maior agilidade na execução das garantias, mas persiste a obrigação de respeitar os limites legais e o CDC.

Conclusão:

A decisão do STF em 2025 não altera o procedimento já existente há mais de duas décadas, mas fortalece sua legitimidade e segurança jurídica.

A retomada extrajudicial de imóveis é válida, desde que respeitados os direitos fundamentais do devedor e as formalidades previstas em lei.

Em síntese, o consumidor não deve se desesperar: seus direitos continuam resguardados, e qualquer irregularidade pode ser questionada judicialmente.