Vícios ocultos em imóveis novos e prazos de indenização

Vícios ocultos em imóveis novos: A interpretação do STJ sobre a extensão dos prazos para indenização

A aquisição de um imóvel novo representa, para muitos, a realização de um projeto de vida.

Contudo, a satisfação pode ser abalada pela descoberta de vícios construtivos que não eram aparentes no momento da entrega das chaves. Infiltrações, fissuras estruturais e outros problemas ocultos comprometem não apenas o patrimônio, mas também a segurança e o bem-estar dos moradores.

Nesse cenário, surge uma questão jurídica de extrema relevância: qual o prazo que o adquirente possui para buscar a reparação dos seus direitos junto à construtora? A resposta, consolidada pelo STJ, oferece uma proteção robusta ao consumidor, mas exige a compreensão de conceitos técnicos precisos, que serão o objeto deste artigo.

1. A distinção crucial: Prazo de garantia vs. prazo prescricional

O ponto central da controvérsia reside na interpretação do art. 618 do CC, que dispõe:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Uma leitura apressada poderia levar à conclusão de que o proprietário teria apenas cinco anos, a contar do recebimento do imóvel, para qualquer tipo de reclamação. Contudo, o STJ pacificou o entendimento de que este prazo de cinco anos não é prescricional nem decadencial, mas sim um prazo de garantia legal.

Isso significa que, para que a construtora seja responsabilizada, o vício oculto deve se manifestar dentro deste período de cinco anos. Uma vez que o defeito apareça nesse intervalo, nasce para o proprietário o direito de pleitear a indenização, e é a partir daí que se inicia a contagem de um novo prazo, este sim prescricional.

2. O prazo para ajuizar a ação: A regra geral de dez anos

Identificado o vício dentro do quinquênio de garantia, qual o prazo para o consumidor efetivamente ingressar com a ação judicial? A jurisprudência do STJ, de forma consistente, aplica o prazo prescricional geral de dez anos, previsto no art. 205 do CC:

Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor. (grifo nosso)

A lógica é que a pretensão de ser indenizado pelos prejuízos decorrentes de um vício construtivo representa uma quebra de contrato (inadimplemento contratual), e, na ausência de um prazo específico no CDC ou no CC para essa situação, aplica-se a regra geral.

O termo inicial para a contagem desses dez anos é a data em que o proprietário tem ciência inequívoca do vício. Essa interpretação protege o adquirente de boa-fé, que não poderia ser penalizado pela perda de um direito que sequer sabia possuir.

3. A posição consolidada na jurisprudência do STJ

Diversos julgados do STJ reforçam essa tese, conferindo segurança jurídica à matéria. A Corte Superior distingue com clareza a natureza dos prazos e a forma de contagem, como se observa nos seguintes precedentes:

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. PRESCRIÇÃO. SÚMULA 194/STJ. ART. 618 DO CC/2002. PRAZO DE GARANTIA. 5 ANOS. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÃO DE CONSUMO. VÍCIO OCULTO. POSSIBILIDADE DE RECLAMAR AO FORNECEDOR A PARTIR DO MOMENTO EM QUE FICAR EVIDENCIADO O DANO. PRAZO PRESCRICIONAL. 10 ANOS À FALTA DA PREVISÃO ESPECÍFICA. TERMO INICIAL. SÚMULA 568/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Indenização por danos materiais e compensação por danos morais. 2. Ausentes os vícios do art. 1.022 do CPC, é impositiva a rejeição dos embargos de declaração. 3. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/15.4. Consoante o entendimento firmado pela e. Terceira Turma, a pretensão do consumidor de ser indenizado pelo prejuízo decorrente da entrega de imóvel com vícios de construção não se sujeita a prazo decadencial, quer previsto no Código Civil, quer previsto no CDC.5. O prazo de 5 anos previsto no caput do art. 618 do CC/2002 é de garantia. Não se trata, pois, de prazo prescricional ou decadencial.6. Quanto ao prazo prescricional para pleitear a indenização correspondente, sendo o art. 27 do CDC exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou serviço, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual, aplica-se o prazo geral de 10 anos previsto no art. 205 do CC/2002, o qual corresponde ao prazo vintenário de que trata a Súmula 194/STJ, aprovada na vigência do art. 177 do CC/1916.7. Hipótese em que foi reconhecida a relação de consumo, de modo que a responsabilidade por vícios construtivos não fica limitada ao prazo de garantia de 5 anos, previsto no art . 618 do CC/2002.Ademais, os defeitos foram constatados a partir de março de 2015 e a ação indenizatória foi ajuizada em 29/10/2015, de modo que não está caracterizada a prescrição decenal.8. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no AREsp: 2092461 SP 2022/0083366-9, Relator.: NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 12/06/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/06/2023)

No julgado acima, a 3ª turma reafirmou que o prazo de cinco anos do art. 618 do CC é de garantia, e que, em se tratando de relação de consumo, a responsabilidade por vícios construtivos não se limita a ele. Reconheceu, ainda, a aplicação do prazo prescricional de dez anos para a pretensão indenizatória, a contar da ciência do dano.

CIVIL. CONDOMÍNIO. CORREÇÃO DE DEFEITOS EM IMÓVEL DECORRENTES DE VÍCIOS CONSTRUTIVOS. OBRIGAÇÃO DE FAZER. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. ART. 618 DO CC. APLICAÇÃO. HONORÁRIOS ARBITRADOS EM VALOR FIXO NA SENTENÇA. 1. A pretensão deduzida nos autos se restringe à correção dos defeitos de construção, tão somente. Portanto, à pretensão deduzida pelo agravado aplica-se o prazo de 5 (cinco) anos previsto no art . 618, caput, do CC. 2. Segundo o entendimento jurisprudencial adotado pelo Superior Tribunal de Justiça, o evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora por vícios construtivos, deve apresentar-se dentro dos 5 anos previstos no art. 618 do Código Civil. Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de 10 anos, conforme dispõe o art. 205 do CC/2002.3. Os honorários advocatícios foram arbitrados em valor fixo à fl . 695 da sentença, razão pela qual, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, são majorados para R$ 5.000,00, mantida a distribuição determinada na sentença e observada eventual concessão de gratuidade de justiça.Agravo interno provido em parte. (STJ - AgInt no AREsp: 2263559 RJ 2022/0386781-2, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 21/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2024)

No julgado acima, a mesma 3ª turma, em outra oportunidade, reiterou que, uma vez que o vício se apresente dentro dos cinco anos de garantia, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de dez anos.

CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIO OCULTO. PRAZO DECADENCIAL UM ANO APÓS A CIÊNCIA DO VÍCIO. O Tribunal a quo decidiu nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, no sentido de que, quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o prazo decadencial será contado do momento em que dele tiver ciência, até o prazo máximo de um ano, em se tratando de bens imóveis, conforme dispõe expressamente o art. 445, § 1º, do Código Civil.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2135934 SP 2022/0153852-8, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 20/05/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/05/2024)

No julgado acima, ao analisar um caso de vício oculto, o STJ decidiu que, quando o defeito só pode ser conhecido mais tarde, o prazo decadencial para a ação redibitória (que visa o desfazimento do negócio ou o abatimento do preço) é de um ano a partir da ciência do vício, conforme o § 1º do art. 445 do CC. É importante não confundir esta ação com a pretensão puramente indenizatória, que se submete ao prazo prescricional de dez anos.

CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. VÍCIO DE CONSTRUÇÃO NO IMÓVEL. PRETENSÃO DE INDENIZAÇÃO PARA OS REPAROS NECESSÁRIOS E DE DANO MORAL. PRAZO DECADENCIAL DO ART. 26 DO CDC (90 DIAS). INAPLICABILIDADE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIA. SUJEIÇÃO AO PRAZO PRESCRICIONAL. DO ART. 205 DO CC/02. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO FIRMADO NESTA CORTE. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 568 DO STJ . AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2 . A pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor. 3. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) a ação é tipicamente condenatória e se sujeita a prazo de prescrição. 4. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. Precedentes. 5. Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp: 1863245 SP 2020/0043674-8, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 24/08/2020, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/08/2020)

Por fim, a Corte diferenciou as pretensões, esclarecendo que a busca por indenização pelos prejuízos decorrentes dos vícios se sujeita ao prazo prescricional de dez anos (art. 205 do CC/02), por ser uma ação de natureza condenatória, não se aplicando o prazo decadencial de 90 dias do CDC.

Conclusão

A orientação jurisprudencial do STJ estabelece um regime jurídico claro e protetivo para o adquirente de imóvel novo que se depara com vícios ocultos. A tese, fortemente consolidada, pode ser resumida nos seguintes pontos:

1. Prazo de garantia: O prazo de cinco anos previsto no art. 618 do CC é de garantia. O vício construtivo deve se manifestar dentro deste período.
2. Prazo prescricional: Uma vez constatado o vício dentro do prazo de garantia, o proprietário tem o prazo prescricional de dez anos para ajuizar a ação de indenização contra a construtora.
3. Termo inicial: O prazo de dez anos começa a ser contado a partir da data em que o adquirente tem ciência inequívoca do defeito.

Este entendimento equilibra as relações contratuais, garantindo que a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra seja efetiva, ao mesmo tempo em que assegura ao consumidor o tempo necessário para buscar a reparação integral dos seus prejuízos, protegendo o patrimônio e a justa expectativa depositada na aquisição do bem.