Aplicabilidade do CDC em contratos de locação

O presente artigo examina por qual motivo os contratos de locação, que envolvem pessoas físicas e finalidades residenciais, não configuram relações de consumo. Também se analisa a possibilidade de solução de conflitos locatícios por arbitragem, pois está-se diante de direito patrimonial disponível (art. 1º da lei 9.307/1996).

O CDC e o conceito de relação de consumo

Os contratos de locação são entabulados entre locador e locatário, ao passo que as relações de consumo se estabelecem entre consumidor e fornecedor. O art. 2º do CDC define consumidor como quem adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Enquanto o art. 3º conceitua que fornecedor é quem exerce atividade voltada à produção, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços no mercado de consumo.

Segundo publicação divulgada no portal oficial do MJ/SP, a lei 8.078/1990 foi promulgada para estabelecer a política nacional de proteção ao consumidor no Brasil. O documento afirma que o CDC se tornou um marco, ao definir diretrizes voltadas à segurança nas práticas de consumo. Tal regulamentação é resultado de debates sobre a necessidade de prevenir abusos e assegurar equilíbrio nas transações comerciais.¹

A natureza jurídica da locação e a incompatibilidade com a lógica consumerista

Da análise dos dispositivos acima, as partes integrantes de um contrato de consumo não se confundem com aquelas envolvidas em um contrato de locação. Mormente os contratos regidos pela lei 8.245/1991 (lei do inquilinato), a qual fornece ampla proteção às partes, equilibrando a relação entre inquilino e proprietário.

Segundo os ensinamentos de Sylvio Capanema Souza, a locação do imóvel urbano é o contrato pelo qual alguém, a quem chamamos de locador, se obriga a ceder a outrem, a quem denominamos locatário ou inquilino, o uso ou o gozo de imóvel urbano, por certo tempo determinado, ou não, mediante remuneração.²

Ainda, o contrato de locação difere das relações de consumo, pois o dono do bem não pratica atividade empresarial de locação de imóveis. Trata-se, assim, de relação jurídica própria, contratual civil, regida pela lei 8.245/1991, cujo objeto é a posse direta do bem pelo locatário.

Como já dito, a lei do inquilinato busca equilibrar a relação entre locador e locatário. Por isso, estabelece os direitos e os deveres de cada uma das partes, nos seus arts. 22 e 23. Nessa trilha, a relação fica pareada e nenhuma das partes é prejudicada.

A inaplicabilidade do CDC nos contratos de locação

Feita a diferenciação entre a relação de consumo e a locatícia, conclui-se pela inaplicabilidade do CDC aos contratos de locação. A tentativa de assimilar as duas relações desvirtua o próprio conceito de destinatário final previsto no art. 2º do CDC.

O proprietário não atua como fornecedor no mercado de consumo, e o imóvel não se enquadra como "produto" destinado ao consumo final pelo inquilino. A dinâmica contratual é outra, pois refere-se a uma relação jurídica própria. A lei do inquilinato estruturou os direitos e deveres de forma equilibrada, e o locatário não fica, de forma alguma, sem guarida. 

A relação entre o locador e o locatário é estritamente civil. O STJ possui jurisprudência consolidada nesse sentido³ entendendo que não há relação de consumo na locação do imóvel em si. 

A norma específica já prevê o equilíbrio entre direitos e deveres dos envolvidos. Portanto, em disputas entre proprietário e inquilino (seja com ou sem intermediadora), o que prevalece são as regras da lei do inquilinato.

Dessa forma, a definição legal de consumidor é centrada na figura do destinatário final e não se encaixa na dinâmica da locação de imóveis. Embora o locatário usufrua diretamente do bem, ele não adquire o imóvel como produto, tampouco contrata um serviço típico de consumo. Ainda assim, é comum que a prática forense insista em forçar esse enquadramento, especialmente quando se pretende invocar a lógica protetiva do CDC.

A classificação do locatário como consumidor compromete a coerência normativa desenhada pelo legislador, que reservou regimes distintos para relações civis e de consumo. Assim, o papel da lei do inquilinato não é reconhecido. O inquilino não é juridicamente hipossuficiente, pois ele assina o contrato com pleno conhecimento das cláusulas. Não há, nesse cenário, a figura típica do consumidor vulnerável que o CDC busca prote0100, AP 1001897-08.2024.8.26.0260, apelação cível 1003193-02.2019.8.26.0564).⁴

Nas ações de despejo, por exemplo, o juízo arbitral tem competência para decidir acerca de possível desconstituição da relação locatícia e, caso aplicável, decretar o despejo. Ou seja, o dever de desocupação é reconhecido, mas o despejo compulsório não é determinado. 

Apenas na hipótese da ausência de desocupação voluntária é que caberá ao proprietário executar a sentença perante o Poder Judiciário, objetivando o despejo forçado. Nesse caso, a sentença arbitral torna-se um título executivo judicial, nos termos do art. 31, da lei 9.307/1996 e art. 515, inciso VII, do CPC.

Conclusão

Tratar contratos de locação como relações de consumo é uma distorção que deve ser evitada. O locatário muitas vezes é visto como parte vulnerável, mas isso não o transforma em consumidor nos termos da lei.

A classificação dos contratos de locação como relações de consumo não encontra respaldo jurídico, pois é uma relação civil autônoma, regulada por legislação específica. A lei do inquilinato disciplina integralmente os direitos e deveres das partes, o que afasta a necessidade de recorrer ao regime consumerista. 

Ademais, o STJ tem interpretado de forma reiterada como estranha ao alcance do CDC. A Corte destaca que o CDC não se aplica aos contratos de locação, por se tratar de microssistema próprio e distinto do regime consumerista. Estender indevidamente o conceito de consumidor para abarcar o locatário gera insegurança jurídica e não segue o entendimento consolidado das Cortes e Tribunais de Justiça.

Por seu turno, a possibilidade de resolver controvérsias locatícias por arbitragem reafirma a natureza disponível dos direitos discutidos. As partes submetem seus litígios à arbitragem por livre escolha, mediante assinatura da cláusula compromissória do contrato, conforme arts. 3º e 4º da lei de arbitragem. Isso vincula locador e locatário a socorrerem-se da arbitragem como método adequado de resolução dos conflitos advindos do contrato de locação.

Em síntese, a locação permanece corretamente enquadrada como relação civil, incompatível com o regime consumerista, e plenamente apta a ser solucionada pela via arbitral quando assim convencionado.

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1 https://www.gov.br/mj/pt-br/assuntos/noticias/33-anos-do-cdc-avancos-e-desafios-na-protecao-dos-direitos-do-consumidor#:~:text=Antes%20da%20promulga%C3%A7%C3%A3o%20do%20CDC%20(%20C%C3%B3digo,obter%20informa%C3%A7%C3%B5es%20claras%20sobre%20produtos%20e%20servi%C3%A7os

2 (SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 11 ed., Rio de Janeiro: Forense, 2019, p. 14 

3 "EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO INDEVIDA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. O Tema 972 do STJ, que trata da inversão de cláusula penal em contratos de adesão no âmbito das relações de consumo firmadas entre o adquirente de imóvel e a construtora ou incorporadora, não se aplica ao caso, pois o contrato de locação é regido pela e não pelo Código de Defesa do Lei 8.245/91, Consumidor. 2. Os dispositivos legais apontados como violados não possuem pertinência temática com a questão debatida, atraindo a incidência da Súmula 284 do STF. 3. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento." AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 2760785 (e-Doc 52491475) | 2024/0374019-0, Quarta Turma, Órgão: STJ - Acórdãos. Relator: RAUL ARAUJO. Publicado em Publicado em 24/11/2025

"3. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei 8.245/91. Precedentes. 4. Nos termos da compreensão pacificada do STJ, nos contratos de locação predial urbana, à luz do art. 39 da Lei do Inquilinato, dá-se a prorrogação da fiança nos contratos locatícios prorrogados por prazo indeterminado, sem necessidade de anuência do fiador, salvo expressa disposição contratual em contrário. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno provido para conhecer dos agravos e negar provimento aos recursos especiais." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.227.091/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 28/9/2023, g.n.) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO. cobrança de aluguéis. 1. MULTA CONTRATUAL. INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. SÚMULA 83/STJ. 2. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. MORA EX RE. PRECEDENTES. 3. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REDIMENSIONAMENTO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. 4. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de que "não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de locação regido pela Lei n. 8.245/1991, porquanto, além de fazerem parte de microssistemas distintos do âmbito normativo do direito privado, as relações jurídicas não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos arts. 2º e 3º da Lei n. 8.078/1990" (AgRg no AREsp n. 101.712/RS, Relator o Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 3/11/2015, DJe 6/11/2015). [...] (AgInt no AREsp n. 1.147.805/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 5/12/2017, DJe de 19/12/2017, g.n.

4 "LOCAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. Hipótese em que o contrato foi celebrado diretamente pelos sujeitos envolvidos: locador e locatários. Quinto Andar que atuou apenas como administradora, a sequer figurar no ajuste e no polo ativo da demanda de despejo. CDC que não se aplica ao caso. Cláusula compromissória que foi expressamente prevista no ajuste, em destaque, com assinatura de ambas as partes. Vínculo locatício a encerrar direitos disponíveis. Nulidade que não se identifica na espécie, a tonar válida a adoção da via arbitral, sobretudo no interesse do polo locador. Precedentes. Ajuste que previu a possibilidade de citação eletrônica. Disposição cuja validade tem sido reconhecida por este Tribunal. Sentença anulada, a prejudicar a inclusão do feito em pauta presencial ou telepresencial. Recurso provido." (AP nº 1001897-08.2024.8.26.0260, Relator: Ferreira da Cruz, Órgão julgador: 28ª Câmara de Direito Privado TJSP, Data do julgamento: 25/03/2025).

"Desse modo, o contrato de locação celebrado entre as partes é válido (art. 104 do Código Civil). As partes pactuaram cláusula compromissória, com eleição do juízo arbitral para resolução de conflitos decorrentes da locação, cláusula redigida de forma clara, em negrito e sublinhada (cf. cláusulas 21 e 22 fls. 42), subscrevendo o instrumento contratual (fls. 44). O contrato celebrado pelas partes versa sobre direito patrimonial e disponível. Nesse sentido, nenhum impedimento existe para a solução do conflito por meio do juízo arbitral, exatamente como autoriza a Lei nº 9.307/1996, que dispõe sobre a arbitragem, não havendo que se falar em nulidade da cláusula compromissória arbitral, perfeitamente eficaz." (AP nº 1088155-16.2024.8.26.0100, Relator: Ines Aparecida Madureira, Órgão julgador: 33ª Câmara de Direito Privado TJSP, Data do julgamento: 24/2/2025).