A reforma tributária vai encarecer os imóveis?

A promulgação da emenda constitucional 132/23, que instituiu a chamada reforma tributária sobre o consumo, reacendeu um debate sensível no Brasil: o impacto das novas regras sobre o mercado imobiliário. Famílias com patrimônio imobiliário começaram a questionar se a reforma tornará os imóveis mais caros, afetará a renda de locações e exigirá alterações na estrutura patrimonial já consolidada. A resposta, como quase sempre no direito tributário, é: depende. O alerta, no entanto, é claro - o imóvel torna-se não apenas um bem de proteção patrimonial, mas também um ponto de atenção tributária.

O papel do planejamento patrimonial diante da reforma

A reforma tributária reforça algo que o direito patrimonial já sinalizava há anos: não existe mais patrimônio imobiliário seguro sem planejamento jurídico contínuo. Nesse cenário, ganham relevância: holdings familiares bem estruturadas, e não apenas formalizadas; doações com reserva de usufruto estrategicamente pensadas; reorganização societária antes da plena implementação do novo sistema; e análise integrada entre tributação, sucessão e proteção patrimonial. Planejar não é sonegar. É antecipar cenários dentro da legalidade, reduzindo riscos e preservando o patrimônio construído ao longo de gerações.

O que muda com a reforma tributária

A reforma substitui gradualmente tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, adotando um modelo de IVA dual, com incidência ampla e não cumulativa. Embora a constituição tenha previsto regimes específicos e alíquotas diferenciadas para determinados setores, o mercado imobiliário deixou de ser invisível ao sistema de tributação sobre o consumo, especialmente em operações antes pouco impactadas. O ponto central não está apenas na alíquota, mas na mudança de lógica: o sistema passa a olhar para o imóvel como operação econômica recorrente, e não apenas como bem estático.

Incorporação e reflexos indiretos no patrimônio familiar

Mesmo famílias que não atuam diretamente como incorporadoras sentirão os efeitos da reforma. A incorporação imobiliária tende a enfrentar margens mais apertadas, o que pode resultar em: imóveis mais caros; repasse de custos ao consumidor final; e mudanças nos modelos contratuais. Para quem investe em imóveis como reserva de valor, o impacto aparece na entrada no mercado, não apenas na gestão do patrimônio já existente.

Compra e venda de imóveis: reflexos no preço final

Para famílias patrimoniais, a compra e venda de imóveis sempre foi pensada sob a ótica do ITBI, do ganho de capital e do planejamento sucessório. Com a reforma, surgem preocupações adicionais: possível repasse da carga tributária nas operações realizadas por pessoas jurídicas; pressão sobre o preço final em empreendimentos novos; e maior rigor na fiscalização de operações imobiliárias estruturadas. Embora a pessoa física continue com tratamento diferenciado em determinados cenários, é ilusório imaginar que o mercado não reagirá. Custos maiores na cadeia tendem a refletir no valor do imóvel, direta ou indiretamente.

Locação de imóveis: o ponto mais sensível para a família patrimonial 

Talvez o maior impacto prático da reforma esteja na locação de imóveis, tradicional fonte de renda de famílias patrimoniais. A ampliação da base de incidência do IBS e da CBS levanta discussões relevantes sobre: tributação mais onerosa da locação realizada por pessoa jurídica; redução da atratividade de estruturas mal planejadas; e necessidade de reavaliar holdings imobiliárias existentes. Isso não significa o fim da locação como estratégia patrimonial, mas exige revisão de contratos, estrutura societária e planejamento tributário lícito, sob pena de perda significativa de eficiência.

Direito notarial e registral como aliado da segurança tributária

Pouco se fala, mas a qualidade dos atos notariais e registrais será ainda mais relevante no contexto da reforma. Escrituras claras, registros corretos e documentação alinhada à realidade econômica: reduzem riscos fiscais; facilitam a defesa em eventual fiscalização; e garantem coerência entre forma e substância do patrimônio. A segurança jurídica passa a ser também uma estratégia tributária indireta, especialmente para famílias com patrimônio relevante.

A reforma tributária não encarece automaticamente os imóveis, mas altera profundamente a forma como o patrimônio imobiliário deve ser.