Contrato de gaveta - problemas e soluções

Parte 1. O que é um contrato de gaveta?

O contrato de gaveta é um instrumento que é normalmente realizado quando uma das partes não têm condições econômicas [formais] para adquirir um bem financiado, ou também, ocorre quando uma das partes tem débitos judiciais em seu nome e a aquisição do bem poderia gerar a penhora do mesmo.

Embora a Jurisprudência e as Cortes nacionais, muitas vezes, reconheçam a validade de um contrato de gaveta, é certo afirmar que a ausência de registro o torna, como regra, inoponível a terceiros.

Como pontua Hasse¹, em artigo publicado neste espaço:

"Ou seja, é um negócio jurídico válido entre as partes, mas que não gera efeitos entre terceiros. Esse tipo de contrato levanta importantes questões jurídicas, especialmente no que se refere à segurança, à possibilidade de registro, à oposição de terceiros e à responsabilização das partes".

Como mencionado anteriormente, é um negócio jurídico válido entre as partes, mas inoponível a terceiros. Apesar de não ter previsão legal expressa, ele é amplamente aceito no ordenamento jurídico brasileiro sob o princípio da liberdade contratual e da autonomia da vontade, previstos no art. 421 do CC.²

Porém, é fundamental compreender que a propriedade do imóvel só se transfere com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o art. 1.245 do CC.³ Portanto, o comprador, mesmo com o contrato de gaveta em mãos, não se torna proprietário do bem até que o registro seja efetuado. Nesse sentido, o contrato gera efeitos obrigacionais, mas não reais, ou seja, obriga as partes, mas não confere o direito de propriedade perante terceiros.

Parte 2. Situações em que é comum a realização de um contrato de gaveta:

1. O vendedor vai vender um imóvel que ainda está financiado e o comprador deverá passar para seu nome o financiamento. Por qualquer razão, o crédito/renda do comprador não é aprovado junto à Instituição Financeira, então as partes dão o famoso "jeitinho brasileiro" e celebram um instrumento de compra e venda particular entre ambos, mas, para o Banco, o proprietário/devedor daquele imóvel ainda é o vendedor;
2. Outra situação bastante comum é a da pessoa que vai comprar um veículo e, não tendo crédito para financiá-lo, pede a um amigo/parente que o faça em seu nome;
3. Há também uma variação da anterior, que é o vendedor que não mais consegue pagar o financiamento do veículo e o vende a terceiros, mantendo o bem e o financiamento em seu nome.

3. Problemas gerados pelo contrato de gaveta:

Inúmeros são os problemas que podem ser gerados pelos contratos de gaveta, mas aproveitaremos o recorte que fizemos neste artigo para comentar alguns casos que tivemos em nosso escritório, ao longo de quase 30 anos de advocacia cível.

3.1. Vendedor [em contrato de gaveta] sofre penhora:

Tivemos um caso em nosso escritório bastante peculiar e, para os compradores, proprietários de fato do imóvel, assustador. Nosso cliente havia comprado imóvel junto a terceiro, que era comerciante, financiado com garantia hipotecária.⁴ Nosso cliente quitou a hipoteca com o Banco, todavia deixou para depois a questão registral do imóvel.

Certa vez ele acorda surpreendido com um Oficial de Justiça da Justiça Especializada do Trabalho para proceder a imissão de posse no seu imóvel, em favor de um arrematante. Qual a questão: o vendedor, titular do contrato do imóvel, seu proprietário de Direito, instado pelo Juiz do Trabalho a indicar bens à penhora, foi extremamente ágil e indicou o imóvel que, apesar de vendido, ainda estava em seu nome.

Conversamos com o Oficial de Justiça, ele recolheu o mandado⁵ e disse que comunicaria o fato ao Juiz da causa, o que nos deu tempo de propor e vencer uma ação de Embargos de Terceiro, em favor do nosso cliente.

Sim, o Código de Processo Civil prevê, expressamente, a possibilidade de utilização dos embargos de terceiro⁶ sempre que um terceiro possa vir a ser prejudicado por uma decisão proferida em processo judicial do qual não faça parte.

Eventualmente, como aconteceu àquele caso, o Juízo onde tramita a execução reconhecendo a boa-fé do adquirente, reconhecendo um bem que é protegido pela lei do bem de família⁷, reconhecendo que não há indícios de qualquer espécie de conluio entre embargante e devedor principal, pode reconhecer a validade daquele instrumento e desconstituir a penhora, ou, no caso, a arrematação.

Embora tenhamos em nosso escritório algumas dezenas de casos em que representamos os arrematantes, temos que dizer que, com a devida vênia, existe um argumento robustíssimo em favor do embargado (i.e., aquele que arrematou o bem).

É que o art. 5º, inciso XXXVI da Constituição Federal, diz, expressamente, que a lei nova não prejudicará o ato jurídico perfeito, a coisa julgada e o direito adquirido.

Bem, em primeiro lugar, temos que estabelecer que a decisão judicial nada mais é que a lei aplicada ao caso concreto.

E aí temos o grave áporo a ser resolvido pelo advogado do embargante. O arrematante, para realizar a imissão de posse do imóvel arrematado, necessariamente, além de ter pago o lance aceito, precisou registrar a Carta de Arrematação e fazer o registro do seu nome, como proprietário, via arrematação judicial, na matrícula do imóvel em questão junto ao CRI - Cartório de Registro de Imóveis.

Por outra, o arrematante estaria protegido pelo texto constitucional. A situação torna-se ainda mais grave se considerarmos que um contrato particular pode, caso procedente a ação de embargos de terceiro, se sobrepor no plano jurídico a um imóvel adquirido observado o devido processo legal, corroborando, ainda, aquela série de atos pelo registro imobiliário, o que dá publicidade total do ato a terceiros.

Há que se considerar ainda que, mesmo que procedente a ação de embargos de terceiro, o STJ já decidiu que, neste tipo de processo é o embargante quem deverá arcar com as verbas de sucumbência é o embargante, a teor da súmula 303 daquela Corte Superior.⁸

Por fim, considerando a infinidade de situações em que o contrato de gaveta pode gerar problemas gravíssimos às partes contratantes, subdividiremos este artigo em duas ou três partes. Por ora, cabe anotar que: se você é advogado e tem clientes que costumam fazer este tipo de contrato, informe-o sobre a importância de regularizá-los com a máxima urgência; se você não é advogado e tem o hábito de celebrar este tipo de contrato, procure um profissional habilitado para a regularização, com a máxima urgência possível também, para tornar público seu instrumento de compra e venda.

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1 HASSE, Marcos Roberto. Aspectos jurídicos do "contrato de gaveta". Migalhas. 30 de maio de 2025. Disponível em https://www.migalhas.com.br/depeso/430701/aspectos-juridicos-do-contrato-de-gaveta

2 Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. (Redação dada pela Lei nº 13.874, de 2019)

Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019).

3 Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

4 Aqui é importante ressaltar que a garantia hipotecária, para contratos “novos” praticamente não é mais utilizada, sendo aplicado, no lugar a modalidade Alienação Fiduciária (prevista nas Leis 9.514/1.997 e 13.465/2.017). O procedimento previsto na legislação que regulamenta a Alienação Fiduciária é muito mais agressivo para com o devedor e limita, sobremaneira, sua capacidade de defesa.

5 E aqui temos que fazer um adendo. Quando o advogado está pelo arrematante ele tem a obrigação de acompanhar pessoalmente ordens de despejo, reintegração de posse e imissão de posse. Em nosso escritório este momento processual apenas seria interrompido por uma ordem judicial em sentido diverso. Todo aquele que sofre uma ordem para ter que deixar um imóvel terá uma história triste para contar ao Oficial de Justiça. Cabe ao advogado do credor/arrematante, neste momento, garantir que o ato judicial se cumpra.

6 Art. 674 do Novo CPC – interesse nos embargos de terceiro

Art. 674.  Quem, não sendo parte no processo, sofrer constrição ou ameaça de constrição sobre bens que possua ou sobre os quais tenha direito incompatível com o ato constritivo, poderá requerer seu desfazimento ou sua inibição por meio de embargos de terceiro.§1º Os embargos podem ser de terceiro proprietário, inclusive fiduciário, ou possuidor.§2º Considera-se terceiro, para ajuizamento dos embargos: I -o cônjuge ou companheiro, quando defende a posse de bens próprios ou de sua meação, ressalvado o disposto no art. 843; II-o adquirente de bens cuja constrição decorreu de decisão que declara a ineficácia da alienação realizada em fraude à execução; III-quem sofre constrição judicial de seus bens por força de desconsideração da personalidade jurídica, de cujo incidente não fez parte; IV - o credor com garantia real para obstar expropriação judicial do objeto de direito real de garantia, caso não tenha sido intimado, nos termos legais dos atos expropriatórios respectivos.

7 Lei 8.009/90.

8 DIREITO PROCESSUAL CIVIL - EMBARGOS DE TERCEIRO Em embargos de terceiro, quem deu causa à constrição indevida deve arcar com os honorários advocatícios. (SÚMULA 303 , CORTE ESPECIAL, julgado em 03/11/2004, DJ 22/11/2004, p. 411)