A LC 227/6 no ITBI e os Temas 796/STF e 1.113/STJ

O ITBI na integralização de capital social com imóveis: Análise do cenário pré e pós-LC 227/26

1. Introdução

A integralização de capital social por meio de bens imóveis é uma operação societária fundamental, que permite a constituição ou o aumento do capital de uma pessoa jurídica com a transferência de propriedade imobiliária. No entanto, essa operação tem sido historicamente um ponto de fricção com os fiscos municipais, especialmente no que tange à incidência do ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis. A controvérsia se intensifica quando o município, ao avaliar o imóvel, apura um valor de mercado superior ao montante pelo qual o bem foi integralizado, buscando cobrar o imposto sobre essa diferença.

Um exemplo ilustrativo dessa prática ocorre quando um sócio integraliza um imóvel em uma empresa por R$ 1.000.000,00 (valor declarado ou histórico), mas o município, após sua própria avaliação, estima o valor de mercado do mesmo imóvel em R$ 3.000.000,00, e então tenta cobrar o ITBI sobre a diferença de R$ 2.000.000,00. Essa abordagem levanta questões complexas sobre o alcance da imunidade constitucional, a definição da base de cálculo do imposto e os limites do poder de arbitramento da administração tributária.

O presente artigo tem como objetivo analisar o regime jurídico do ITBI nessas operações, dividindo a análise em dois momentos cruciais: o cenário anterior à LC 227, de 13/1/26 (LC 227/26), e os impactos das alterações por ela introduzidas. A parte I abordará a imunidade constitucional prevista no art. 156, §2º, I, da CF/88, conforme interpretada pelo STF no Tema 796 de repercussão geral, e os limites à base de cálculo do ITBI estabelecidos pelo STJ no Tema 1.113 de recursos repetitivos, com base no art. 148 do CTN. A parte II examinará as modificações trazidas pela LC 227/26, especialmente no que tange à definição de valor venal e seus critérios de estimativa, e as tensões que essas mudanças geram com a jurisprudência consolidada.

O foco da análise será estritamente na imunidade e na base de cálculo, evitando-se discussões sobre o momento do fato gerador ou a antecipação de pagamento, salvo quando estritamente necessário para contextualização. A linguagem adotada será neutra e acadêmico-prática, buscando oferecer uma compreensão clara dos desafios jurídicos envolvidos.

2. Parte I - O regime jurídico do ITBI na integralização de capital social antes da LC 227/26

O cenário jurídico que antecedeu a LC 227/26 era marcado por uma jurisprudência consolidada em dois eixos principais: a delimitação da imunidade constitucional e os critérios para a fixação da base de cálculo do ITBI. A prática fiscal municipal, contudo, frequentemente misturava esses dois planos, gerando insegurança jurídica e litígios.

2.1. A imunidade constitucional e o CTN

A CF/88, em seu art. 156, §2º, I, estabelece uma imunidade tributária para o ITBI nas operações de integralização de capital social:

"Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre: [...] II - transmissão 'inter vivos', a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição; [...] § 2º O imposto previsto no inciso II: I - não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil;"

Essa imunidade, reproduzida nos arts. 36 e 37 do CTN, visa a desonerar a constituição e reorganização de empresas, facilitando o investimento e a atividade econômica. A exceção à imunidade ocorre apenas se a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for imobiliária (compra e venda, locação ou arrendamento mercantil de imóveis).

O cerne da controvérsia, antes da LC 227/26, não residia na existência da imunidade, mas em seu alcance, especialmente quando o valor do imóvel conferido ao capital social diferia do valor de mercado atribuído pelo fisco.

2.2. O Tema 796/STF: Alcance da imunidade e a delimitação do “excedente”

O STF, ao julgar o RE 796.376/SC (Tema 796 de repercussão geral), pacificou o entendimento sobre o alcance da imunidade do ITBI na integralização de capital social. A tese fixada foi a seguinte:

“A imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.”

A decisão do STF esclareceu que a imunidade não se aplica a qualquer incorporação de bens ao patrimônio da pessoa jurídica, mas exclusivamente àquela que se destina à realização do capital social subscrito. Assim, se o valor do bem imóvel transferido for superior ao capital social a ser integralizado, a parcela que exceder esse limite não estará abrangida pela imunidade e, portanto, poderá ser tributada pelo ITBI.

É crucial compreender que o "excedente" a que se refere o Tema 796 possui uma natureza jurídico-societária. Ele se refere à parcela do valor do bem que, na operação de integralização, não é destinada à formação do capital social, podendo ser alocada a outras rubricas contábeis, como reserva de capital ou ágio. A tese do STF não autoriza, por si só, a tributação de uma mera diferença de avaliação entre o valor declarado pelo contribuinte e um valor de mercado arbitrado unilateralmente pelo fisco, sem que haja uma demonstração de que essa diferença corresponde a uma parcela que, de fato, não se destina à integralização do capital.

O próprio STF, em decisões posteriores que analisaram a "estrita aderência" ao Tema 796 em reclamações, indicou que discussões sobre a "regularidade da base de cálculo fixada sobre o valor venal do imóvel atribuído pelo Município" não se identificam com o fundamento de fato do Tema 796. Isso reforça a distinção entre o debate sobre o alcance material da imunidade (o que é ou não "realização de capital") e o debate sobre a quantificação do imposto devido (base de cálculo).

2.3. O Tema 1.113/STJ: Base de cálculo, presunção do valor declarado e limites ao arbitramento municipal

Paralelamente à discussão sobre a imunidade, o STJ, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113 de recursos repetitivos), estabeleceu importantes balizas para a fixação da base de cálculo do ITBI quando o imposto é devido. As três teses fixadas foram as seguintes:

a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);

c) O Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Essas teses são fundamentais para conter a prática de muitos municípios de arbitrar a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência ou pautas fiscais genéricas, sem considerar as particularidades da transação ou do imóvel. O STJ reafirmou a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte, exigindo que qualquer afastamento desse valor seja precedido da instauração de um processo administrativo, conforme o art. 148 do CTN, garantindo o contraditório e a ampla defesa.

O art. 148 do CTN estabelece que: "Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou as provas expedidas pelo sujeito passivo, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial."

Portanto, antes da LC 227/26, a jurisprudência do STJ impunha um rigor procedimental significativo aos municípios que pretendiam questionar o valor declarado pelo contribuinte, vedando o arbitramento unilateral e prévio.

2.4. A interação jurisprudencial e a prática fiscal pré-reforma

A interação entre o Tema 796/STF e o Tema 1.113/STJ era crucial para o contencioso do ITBI na integralização de capital. Enquanto o STF definia o limite material da imunidade (o que é "realização de capital" e o que não é), o STJ estabelecia os limites procedimentais e quantitativos para a fixação da base de cálculo de qualquer parcela tributável.

A prática fiscal municipal, no entanto, frequentemente desconsiderava essa distinção. Ao se deparar com uma integralização de imóvel por R$ 1.000.000,00, por exemplo, e estimar um "valor de mercado" de R$ 3.000.000,00, muitos municípios simplesmente consideravam a diferença de R$ 2.000.000,00 como um "excedente" tributável, sem demonstrar que essa diferença não se destinava à integralização do capital social e, ainda, sem observar os requisitos procedimentais do art. 148 do CTN e as vedações do Tema 1.113/STJ quanto ao arbitramento unilateral.

Essa abordagem gerava um cenário de insegurança jurídica, pois o contribuinte se via obrigado a litigar não apenas sobre o alcance da imunidade, mas também sobre a própria metodologia de avaliação e a legalidade do arbitramento da base de cálculo. A jurisprudência, nesse contexto, atuava como um freio tanto material (Tema 796) quanto procedimental (Tema 1.113) às pretensões fiscais expansionistas.

3. Parte II - A LC 227/26 e os novos desafios na tributação do ITBI

A LC 227, de 13/1/26, foi sancionada com o objetivo de endereçar algumas das polêmicas jurídicas envolvendo o ITBI, especialmente no que tange ao seu fato gerador e base de cálculo. As alterações promovidas no CTN buscam conferir maior objetividade à definição do valor venal, mas, ao fazê-lo, reabrem discussões sobre a compatibilidade com a jurisprudência consolidada e os princípios tributários.

3.1. As alterações no CTN promovidas pela LC 227/26

Conforme o art. 165 da LC 227/26, foram introduzidas modificações nos arts. 35 e 41 do CTN, com o intuito de explicitar que o imposto de competência dos municípios sobre transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos deve ocorrer inter vivos e por ato oneroso, distinguindo-o do ITCMD.

Contudo, a alteração mais significativa para o presente estudo reside na regulamentação do valor venal dos bens ou direitos transmitidos, considerado como base de cálculo do ITBI. A LC 227/26 define objetivamente o valor venal como:

“o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado”.

Além disso, a lei complementar estabelece que esse valor será estimado pela administração segundo uma série de parâmetros, tais como:

• Preços praticados no mercado imobiliário;
• Informações prestadas pelos serviços notariais e registrais e por agentes financeiros;
• Localização, tipologia, destinação, padrão e área de terreno e construção, entre outras características do bem;
• Ou outros parâmetros técnicos usualmente observados na avaliação de imóveis.

Essa nova redação busca conferir maior respaldo legal à prática municipal de estimar o valor de mercado dos imóveis, fornecendo um rol de critérios que podem ser utilizados para tal fim.

3.2. Tensão com o Tema 1.113/STJ: Presunção do valor declarado e inversão do ônus probatório

As alterações introduzidas pela LC 227/26 geram uma tensão direta com as teses fixadas pelo STJ no Tema 1.113. Enquanto o STJ enfatizou a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte e a necessidade de processo administrativo (art. 148 do CTN) para seu afastamento, a LC 227/26 parece fortalecer a prerrogativa municipal de estimar o valor venal com base em parâmetros técnicos e cadastros.

O artigo doutrinário que contextualiza a LC 227/26 aponta que essa alteração normativa “acaba por desconsiderar o valor declarado pelo contribuinte no momento da transação”, e que o município passará a dispor de um “cadastro geral de valores a serem utilizados como base de cálculo em detrimento do preço efetivo da transação”. A consequência direta é uma “clara inversão do ônus da prova”, onde caberá ao contribuinte comprovar que o valor estimado pela administração não se aplica ao seu caso.

Essa mudança representa um desafio significativo para os contribuintes, que podem se ver compelidos a contestar avaliações municipais padronizadas, mesmo quando o valor declarado na transação reflete a realidade da negociação. A LC 227/26, ao legitimar a estimativa administrativa com base em múltiplos parâmetros, pode ser interpretada como uma tentativa de contornar a vedação do STJ ao arbitramento prévio e unilateral por “valor de referência”, substituindo-o por um sistema de “estimativas” ou “cadastros” com presunção de legitimidade.

3.3. Implicações para a imunidade na integralização de capital

Embora a LC 227/26 não altere diretamente o art. 156, §2º, I, da CF/88, nem a tese do Tema 796/STF, ela impacta indiretamente o debate sobre o "excedente" na integralização de capital. Ao fortalecer a capacidade municipal de estimar o "valor de mercado" dos imóveis, a nova lei complementar pode municiar os fiscos com um argumento mais robusto para justificar a diferença entre o valor integralizado e o valor que consideram devido.

A lógica municipal pode se tornar: (i) a LC 227/2026 me autoriza a estimar o valor de mercado do imóvel em R$ 3.000.000,00; (ii) o imóvel foi integralizado por R$ 1.000.000,00; (iii) o Tema 796/STF diz que a imunidade não alcança o que exceder o capital; (iv) logo, há um "excedente" de R$ 2.000.000,00 tributável.

Contudo, essa construção ainda precisará enfrentar o argumento de que o "excedente" do Tema 796/STF não é uma mera diferença de avaliação, mas uma parcela que, juridicamente, não se destina à integralização do capital social. A LC 227/26, ao focar na metodologia de avaliação, não altera a natureza jurídico-societária do "excedente" que o STF considerou tributável. O desafio será demonstrar que a diferença de valor não corresponde a uma parcela que, de fato, não foi destinada à integralização do capital social.

3.4. Controvérsias sobre vigência e anterioridade

Outro ponto de controvérsia levantado pela LC 227/26 diz respeito à sua vigência e à observância do princípio da anterioridade tributária. O artigo que contextualiza a LC 227/26 aponta que, se as alterações na base de cálculo forem consideradas inovações legislativas (e não meras interpretações), sua aplicação dependerá da edição de leis municipais e da observância da anterioridade anual e nonagesimal (art. 150, I e III, da CF), projetando a efetiva cobrança para a partir de 2027.

Por outro lado, os municípios podem argumentar que a LC 227/26 apenas explicitou o conceito de valor venal, conferindo-lhe natureza interpretativa, o que, nos termos do art. 106, I, do CTN, permitiria sua aplicação retroativa ou imediata. Essa discussão sobre a natureza da lei (interpretativa ou inovadora) será crucial para determinar a partir de quando as novas regras de base de cálculo poderão ser aplicadas pelos fiscos municipais.

4. Conclusões

A tributação do ITBI na integralização de capital social com bens imóveis é um campo dinâmico do Direito Tributário, marcado pela tensão entre a imunidade constitucional, a jurisprudência dos tribunais superiores e as prerrogativas fiscais municipais.

Antes da LC 227/26, o cenário era balizado pelo Tema 796/STF, que delimitava o alcance material da imunidade (não abrangendo o que excedesse o capital a integralizar), e pelo Tema 1.113/STJ, que impunha limites procedimentais e quantitativos ao arbitramento da base de cálculo, exigindo processo administrativo e vedando o uso unilateral de valores de referência. A prática municipal de cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor integralizado e um valor de mercado arbitrado unilateralmente era frequentemente contestada com base nesses precedentes.

A LC 227/26 introduz um novo capítulo a esse debate, ao redefinir o conceito de "valor venal" como "valor de mercado à vista" e ao legitimar a estimativa administrativa com base em diversos parâmetros. Embora a nova lei complementar não altere diretamente a imunidade constitucional, ela fortalece a capacidade municipal de fixar o valor de mercado dos imóveis, o que pode intensificar a busca pela tributação do "excedente" nas operações de integralização.

A principal tensão reside na compatibilidade da LC 227/26 com o Tema 1.113/STJ. A nova lei, ao permitir a estimativa administrativa e a criação de cadastros de valores, pode ser interpretada como uma tentativa de reverter a presunção de veracidade do valor declarado e de deslocar o ônus da prova para o contribuinte, que se verá obrigado a contestar as avaliações municipais. Além disso, a discussão sobre a anterioridade e a necessidade de leis municipais para a efetiva aplicação das novas regras de base de cálculo adiciona uma camada de complexidade ao cenário.

Em suma, a LC 227/26 reconfigura o ambiente do ITBI, especialmente no que tange à base de cálculo, mas não encerra as controvérsias. Ao contrário, ela as desloca para novos campos de litígio, exigindo dos contribuintes e de seus assessores jurídicos uma compreensão aprofundada da interação entre a imunidade constitucional, os precedentes judiciais e a nova legislação, a fim de proteger seus direitos e garantir a correta aplicação da lei.

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BRASIL. Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026. Altera a Lei nº 5.172, de 25 de outubro de 1966 (Código Tributário Nacional), e a Lei nº 12.546, de 14 de dezembro de 2011, para dispor sobre o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/LCP/Lcp227.htm. Acesso em: [data atual].

MIGUEL, Carolina Romanini. Alterações no ITBI: fato gerador e base de cálculo na Lei Complementar 227/2026. ConJur, 3 de fevereiro de 2026.

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