Data-base de reajuste em locações comerciais após sentença renovatória ou revisional

Na prática imobiliária, especialmente em contratos de locação em shopping center, é relativamente comum que a data-base de reajuste não coincida com a vigência contratual. Isso pode decorrer de hiatos entre a negociação comercial e o início da locação ou da intervenção judicial por meio de ações revisionais, uma vez que retroagem à citação, independentemente da vigência do contrato (art. 69 da lei 8.245/1991).

O problema surge quando, após a prolação da sentença, o contrato passa a ter um novo valor locatício, mas mantém formalmente uma data-base descasada com o mês de seu início.

Por exemplo, um contrato que possua data base em abril, com vigência de 60 meses a partir de 1/6/2020, terá como marco de renovação o dia 1/6/2025. Em abril (data base), terá decorrido apenas dez meses de contrato. Poderá o locador corrigir novamente o contrato?

A resposta nos parece negativa, uma vez que o art. 2º, § 1º da lei 10.192/01, em linha com o que preconiza a lei 9.069/1995 (lei do plano real), veda qualquer reajuste com periodicidade inferior à anual.

Assim, essa situação gera insegurança operacional e dúvidas recorrentes entre locadores, lojistas e administradoras: afinal, o reajuste anual deve respeitar a data- base histórica ou passar a contar do marco fixado judicialmente?

A retroatividade do aluguel fixado judicialmente

Para responder a essa questão, é indispensável compreender os efeitos temporais das ações revisionais e renovatórias previstos na lei do inquilinato.

Na ação revisional, o aluguel fixado judicialmente retroage à data da citação do réu. Já na ação renovatória, o aluguel definido em sentença retroage ao início do novo contrato, isto é, ao dia seguinte do término da locação anterior. Nesse último caso, a decisão judicial não apenas redefine o valor do aluguel, mas inaugura um novo período contratual, com efeitos econômicos desde o início da renovação.

A lacuna normativa e a periodicidade mínima anual

Ocorre que a lei 8.245/1991 não disciplina expressamente qual deve ser o termo inicial da data-base quando o aluguel é fixado judicialmente, partindo aparentemente da premissa de que vigência e data-base sempre coincidiriam. Essa lacuna normativa, entretanto, não autoriza interpretações que desconsiderem o sistema jurídico como um todo.

Desde a implantação do Plano Real, consolidou-se no ordenamento a vedação a reajustes com periodicidade inferior a doze meses. A lei 10.192/01 (que trouxe medidas complementares ao Plano Real) é clara ao estabelecer que é nula qualquer estipulação de correção monetária em prazo menor que um ano e que, em caso de revisão contratual, o termo inicial do período de reajuste passa a ser a data da própria revisão.

A jurisprudência acompanha essa lógica. Fixado novo aluguel por sentença renovatória, eventual reajuste somente pode ocorrer após transcorrido o prazo mínimo anual contado do novo marco econômico do contrato, sob pena de violação ao regime legal da correção monetária.

Quando a data-base deixa de refletir a realidade contratual

É nesse contexto que se insere o problema prático frequentemente observado: contratos renovados judicialmente com nova vigência, mas com data-base pretérita mantida por inércia ou por leitura literal da expressão “mantidas as demais cláusulas”, comumente presente nas decisões judiciais. Tal interpretação, contudo, ignora que a sentença redefiniu o próprio equilíbrio econômico da locação.

A sentença como novo marco econômico do contrato

A solução técnica mais coerente é reconhecer que a sentença que fixa novo aluguel opera, por efeito de lei, a modificação automática da data-base.

Isso decorre da conjugação de três fatores: (i) na renovatória há novo período contratual imposto judicialmente; (ii) a lei 10.192/01 determina que, havendo revisão, o prazo anual passa a contar da própria revisão; e (iii) o sistema jurídico veda reajustes fora do intervalo mínimo de doze meses.

Assim, quando o aluguel é redefinido judicialmente, o termo inicial para futuros reajustes deve ser o marco fixado pela sentença - seja a data da citação, na revisional, seja o início do novo contrato, na renovatória. A antiga data-base perde relevância jurídica, pois não mais reflete a realidade econômica da locação.

Trata-se, assim, de consequência automática da decisão judicial, independentemente de pronunciamento expresso do juízo.

Assim decidiu acertadamente o TJ/SP:

“EXECUÇÃO - RENOVATÓRIA DE ALUGUEL - DIFERENÇAS - REAJUSTE - PERIODICIDADE MÍNIMA DE UM ANO. Com a. edição da Lei n. 9 .069 de 29 de junho de 1995 (art. 28, § 1º) e da lei 10.192 de 14 de fevereiro de 2001 (art. 2o, § 1º), que implantaram e consolidaram o Plano Real, a periodicidade de reajuste passou a ser anual, vedada a correção monetária de alugueres em períodos inferiores a doze meses. Assim, fixado novo locativo por sentença proferida em demanda renovatória, que alterou a data base, eventual reajuste deste valor somente será possível observada a periodicidade mínima de um ano. (TJ/SP - AG: 990101149559 SP, Relator.: Clóvis Castelo, Data de Julgamento: 24/6/2010, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 5/7/2010).” Grifou-se.

Considerações finais

Reconhecer esse efeito automático da sentença evita distorções financeiras relevantes e reduz significativamente o risco de litígios posteriores, especialmente em contratos de grande porte. Para locadores, lojistas e operadores do direito em geral, a atenção a esse detalhe é essencial para preservar a coerência do sistema e garantir previsibilidade às relações locatícias comerciais.