Reforma tributária e o impacto que não estava no radar do contribuinte

O ano novo trouxe uma surpresa para o caixa das empresas e proprietários de grandes áreas.

Embora os holofotes da reforma tributária (EC 132/23) estivessem voltados para o consumo (IBS e CBS), o impacto imediato mais sentido pelos contribuintes em cidades como São Paulo, Guarulhos, Mauá, Santo André e Cubatão veio de outro tributo, o IPTU.

Enquanto o IPCA de 2025 encerrou em 4,26%, verificamos aumentos em percentual muito superior, fenômeno que nos parece ser resultado direto de uma movimentação estratégica dos fiscos municipais diante da nova ordem tributária.

Antes da reforma, os municípios detinham a gestão plena sobre o ISS, IPTU e ITBI. Com a extinção gradual do ISS e sua absorção pelo IBS - cuja gestão passa a ser compartilhada e o destino da arrecadação deslocado para o local do consumo -, as prefeituras enfrentam uma zona de incerteza fiscal.

O IPTU, por ser um tributo estritamente imobiliário e de arrecadação 100% direta, tornou-se a ferramenta imediata de compensação, tendência confirmada pela EC 132/23 ao incluir o inciso III, no § 1º, do art. 156 da CF/88, permitindo que o Poder Executivo atualize a base de cálculo do imposto por meio de decreto, desde que observados critérios previstos em lei municipal. 

Na prática, a novidade conferiu agilidade antes inexistente aos municípios para revisar a PGV - Planta Genérica de Valores.

Nesse cenário, o aumento do IPTU tem ocorrido pelos seguintes motivos:

• Aumento expressivo na base de cálculo: Por meio do reajuste da PGV em valores superiores ao da inflação, tanto para a construção, quanto para o terreno.
• Criação de novas alíquotas: Adição de novas alíquotas além das já existentes e tradicionais para residência, comércio e indústria.
• Reclassificação dos imóveis: Revisões nos padrões construtivos dos imóveis.
• Fim das travas para aumento: Aumentos em valores expressivos, sem limitação percentual.

Muitas vezes, o aumento do IPTU passa despercebido no fluxo de caixa das empresas como uma "despesa fixa". No entanto, o cenário de 2026 exige uma análise técnica para identificar eventuais ilegalidades ou inconsistências que possibilitem a mitigação dos aumentos sofridos.

O início do exercício fiscal de 2026 é o momento crítico para a realização de um check-up tributário imobiliário, que demanda análise da legislação local, verificação do cadastro imobiliário e adequação à realidade do imóvel e revisão do método de cálculo adotado pela prefeitura.