Desvio de finalidade da lei do sistema de financiamento imobiliário

A alienação fiduciária de imóvel, tal como disciplinada pela, consolidou-se como um dos instrumentos mais eficazes de garantia do crédito no Brasil contemporâneo. Anote-se que não há dúvida de que sua introdução representou marco relevante para a expansão do financiamento imobiliário, permitindo a dinamização do mercado, a securitização de créditos e a formação de um sistema mais estável de circulação de riqueza imobiliária. Contudo, a crescente utilização do instituto em contratos bancários desvinculados da aquisição de imóveis suscita questionamentos que não podem ser tratados com superficialidade hermenêutica.

A lei 9.514/1997 não surgiu como diploma geral de disciplina das garantias imobiliárias: sua gênese legislativa revela propósito claro e delimitado: estruturar o Sistema de Financiamento Imobiliário. O próprio art. 1º da lei afirma que o SFI tem por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com a formação dos fundos respectivos.

Importante dizer que o artigo primeiro não se trata de enunciado periférico, mas de cláusula de finalidade que delimita o campo de incidência da norma. A alienação fiduciária de coisa imóvel foi concebida, portanto, como instrumento funcional desse sistema - e não como técnica executiva universal destinada a servir a qualquer modalidade obrigacional.

É verdade que o art. 22, § 1º, da lei 9.514/1997 dispõe que a alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI. É por tal razão que parte da jurisprudência extrai dessa redação a conclusão de que o regime da consolidação extrajudicial poderia ser aplicado indistintamente a qualquer contrato bancário garantido por imóvel, mesmo que a operação não tenha por finalidade financiar a aquisição imobiliária. Não obstante, essa leitura incorre em equívoco hermenêutico relevante ao deslocar o eixo da norma de seu verdadeiro objeto.

O dispositivo em questão trata de legitimação subjetiva, isto é, da ampliação do rol de sujeitos aptos a contratar com cláusula de alienação fiduciária. Veja-se que o que o legislador fez foi afastar a exclusividade das entidades autorizadas a operar no SFI: não transformou, porém, o instituto em regime geral de execução privada de imóveis.

Nesse sentido, confundir ampliação subjetiva com universalização material significa atribuir à norma alcance que ela não expresso. Perceba-se: onde a lei cuidou de “quem pode contratar”, passou-se a afirmar que ela disciplinou “o que pode ser contratado”, operando-se verdadeira mutação semântica incompatível com a interpretação sistemática do diploma.

Essa distorção ganha relevo ainda maior quando se considera o julgamento do Tema 982 pelo STF. Naquela oportunidade, a Corte declarou constitucional o procedimento extrajudicial previsto na lei 9.514/1997, mas o fez em contexto específico: contratos de mútuo com alienação fiduciária celebrados no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário.

A fundamentação do voto condutor é clara ao afirmar que, na alienação fiduciária típica do financiamento imobiliário, a propriedade plena do fiduciante apenas se consolida com o adimplemento integral da dívida, havendo, até então, mera expectativa de direito. Tal construção faz sentido quando o imóvel é adquirido com recursos do credor fiduciário. Nesse cenário, a consolidação extrajudicial não retira propriedade plena previamente consolidada, mas impede a consolidação definitiva de domínio condicionado.

A lógica econômica e jurídica da operação está diretamente vinculada à aquisição do próprio bem dado em garantia. Diversa, contudo, é a hipótese em que o devedor já é proprietário pleno do imóvel e o oferece como garantia de contrato de capital de giro ou empréstimo empresarial. Aqui, a consolidação extrajudicial não impede a formação de propriedade futura; ela retira patrimônio já consolidado, integrado à esfera jurídica do devedor antes mesmo da celebração da obrigação principal. Trata-se de diferença estrutural e não meramente circunstancial.

A propósito, essa distinção é constitucionalmente relevante. A consolidação extrajudicial da propriedade constitui medida de intensa restrição ao direito fundamental de propriedade, assegurado pelo art. 5º, XXII, da Constituição Federal. Ora, em matéria de limitação de direitos fundamentais, a interpretação deve ser necessariamente restritiva. Dito isso, não se admite ampliação por analogia ou extensão hermenêutica de regime excepcional, sobretudo quando se trata de afastar o controle jurisdicional prévio.

Sendo assim, universalizar o procedimento da lei 9.514/1997 para todas as modalidades contratuais significa converter exceção em regra e expandir técnica expropriatória para além dos limites concebidos pelo legislador e examinados pelo STF. O princípio da legalidade (art. 5º, II), o acesso à jurisdição (art. 5º, XXXV) e o devido processo legal (art. 5º, LIV e LV) impõem que restrições patrimoniais dessa magnitude estejam expressamente previstas e claramente delimitadas.

O debate, portanto, não é contra a alienação fiduciária enquanto instrumento de garantia. Tampouco é contra o crédito. Trata-se de defender coerência sistêmica e integridade constitucional. A utilização indiscriminada do instituto fora do contexto do financiamento imobiliário não é questão meramente interpretativa; é tema que toca a própria arquitetura das garantias reais e o equilíbrio entre credor e devedor no Estado Democrático de Direito.

O PL em discussão afirmou categoricamente a sua intenção de “introduzir o regime fiduciário no SFI”. De igual modo, o inteiro teor do acórdão que julgou o Tema 982 pelo STF revela que a interpretação da constitucionalidade da norma foi realizada sob o contexto histórico da lei e, em nenhum momento, desvincula a consolidação da propriedade prevista na legislação específica a contratos diversos do Sistema de Financiamento Imobiliário.

Em um ambiente jurídico que valoriza a segurança e a previsibilidade, é legítimo - e necessário - que se rediscuta judicialmente a extensão do regime de consolidação extrajudicial a contratos que não integram o Sistema de Financiamento Imobiliário. A interpretação da lei deve respeitar sua finalidade, sua estrutura e seus limites constitucionais.

Por fim, quando exceções passam a operar como regra e o desvio interpretativo inclui a confusão de conceitos jurídicos primários, cabe à advocacia provocar o debate e restabelecer o equilíbrio hermenêutico.