Assembleia permanente: Segurança nas deliberações

Assembleia em sessão permanente: A alternativa jurídica inteligente para deliberações complexas e assuntos que exigem maior debate

I. Introdução

1. Em condomínios e associações, nem toda pauta se resolve em uma única reunião. Há deliberações que exigem mais tempo de debate, documentação técnica complementar, esclarecimentos sobre impacto financeiro ou a obtenção de quórum qualificado que, muitas vezes, não se alcança de imediato. Obras com quórum especial, alterações de convenção, temas que exigem maioria qualificada e decisões estruturais são exemplos recorrentes de matérias que, por sua própria natureza, demandam maior maturação coletiva.

2. Por muito tempo, alguns condomínios já utilizavam na prática a chamada “assembleia em sessão permanente”, mas isso gerava insegurança jurídica. Havia quem entendesse que a medida poderia ser usada como forma de “contornar” o quórum legal, prolongando indefinidamente uma votação até alcançar o resultado desejado. Esse receio aumentava, especialmente, quando se tentava substituir o rito assemblear por mecanismos informais - como abaixo-assinados e “coletas de votos” fora da sessão - o que frequentemente abria espaço para impugnações.

3. Esse cenário mudou de maneira relevante com a lei 14.309/22, que trouxe disciplina expressa para a sessão permanente no CC, inserindo requisitos objetivos, deveres de convocação e prazos máximos. A partir disso, a sessão permanente deixou de ser apenas uma prática tolerada ou discutida e passou a ser um instrumento normativamente estruturado para um problema muito concreto: o que fazer quando a deliberação exige quórum especial e ele não é atingido naquele momento.

4. O objetivo deste artigo é apresentar o instituto de forma prática e juridicamente segura, explicando quando ele pode ser utilizado, quais limites devem ser respeitados e qual o procedimento correto - com atenção especial às exigências atualmente previstas no art. 1.353 do CC.

II. Fundamentação jurídica: O que a lei passou a permitir - e como ela “amarrou” o procedimento

5. O ponto central, hoje, é que a sessão permanente passou a ter respaldo expresso no CC. A lei 14.309/22 alterou o art. 1.353 e incluiu os §§ 1º, 2º e 3º, disciplinando a hipótese em que, havendo exigência de quórum especial (por lei ou convenção) e ele não sendo atingido, a assembleia pode, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente.

6. Na prática, a lei reconhece algo que os condomínios vivem com frequência: determinados assuntos não dependem da “maioria simples dos presentes”, mas de quórum qualificado, o que exige presença ou adesão de um universo maior de condôminos. Se a assembleia fosse obrigada a “morrer” ali e se recomeçar do zero sempre que faltasse quórum especial, o condomínio ficaria preso a custos, retrabalho, sucessivas convocações e desgaste institucional - sem ganho real de participação. A norma, então, cria um caminho intermediário: a assembleia não é encerrada; ela é continuada dentro de um rito controlado, transparente e com prazos máximos.

7. Esse detalhe dos prazos é tão importante que já aparecia antes mesmo da lei na jurisprudência, que admitia assembleia permanente, mas rechaçava sua duração indeterminada, veja-se:

APELAÇÃO – AÇÃO DE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C.C. OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER – É possível a realização de assembleia permanente, desde que haja previsão de termo final para sua duração, inadmitindo-se assembleia por tempo indeterminado – Precedentes desta E. Corte de Justiça – REGULARIDADE DAS PROCURAÇÕES – A finalidade da outorga de poderes foi atingida, ainda que em data posterior, mas relativa à mesma ordem do dia indicada e, considerando-se também, que se tratou da continuidade da mesma assembleia – Não há, portanto, irregularidade no reconhecimento dos votos realizados por meio da procuração, que atingiu a sua finalidade – Imperiosa a reforma da r . sentença impugnada – Inversão da distribuição da carga sucumbencial e majoração dos honorários em Segunda Instância, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC – Recurso provido.” (TJ-SP - AC: 10719923420198260100 SP 1071992-34.2019 .8.26.0100, Relator.: Hugo Crepaldi, Data de Julgamento: 18/11/2021, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/11/2021).

8. Esse precedente é valioso porque mostra o raciocínio-base: o instituto é válido, mas precisa de limites objetivos e controle formal, sob pena de insegurança e manipulação.

9. E foi exatamente isso que o legislador fez: transformou “uma boa prática com risco” em um procedimento com trilhos. O art. 1.353, § 1º, impõe requisitos cumulativos, como: indicação de data e hora da sessão de seguimento (com limite), identificação das deliberações pretendidas, convocação obrigatória das unidades ausentes, lavratura de ata parcial com registro circunstanciado do debate e continuidade formal com lavratura de ata em seguimento consolidando as deliberações. Além disso, o § 2º disciplina o aproveitamento dos votos já registrados e a possibilidade de alteração do voto na sessão seguinte; e o § 3º permite prorrogações, mas exige conclusão dentro de um prazo total.

10. Ou seja: hoje, a sessão permanente não é um “jeitinho”; ela é um procedimento legalmente estruturado, com foco em três garantias: (i) transparência para os ausentes; (ii) preservação formal do debate e dos votos; (iii) limite temporal para impedir assembleias intermináveis.

III. A sessão permanente pode ser prevista já no edital?

11. Pode. E, dependendo da pauta, é até recomendável como medida de transparência. Se o condomínio sabe que determinados itens exigem quórum especial e têm histórico de baixa presença, faz sentido o edital já comunicar que, caso o quórum qualificado não seja atingido, poderá haver conversão para sessão permanente nos termos do art. 1.353, §§ 1º a 3º.

12. Mas aqui está a nuance importante: a lei não exige que o edital inicial traga essa previsão. A conversão pode ser deliberada no ato, quando o quórum especial não for atingido. Em termos práticos, isso significa que não é a “frase no edital” que legitima o instituto - o que legitima é o cumprimento dos requisitos legais na conversão e na continuidade.

13. Ainda assim, há um ganho reputacional e preventivo em avisar: reduz ruído, aumenta previsibilidade e evita alegação de surpresa.

IV. Quais assuntos podem ser tratados em sessão permanente?

14. Esse é um ponto em que vale ser absolutamente direto: a sessão permanente, nos termos do art. 1.353, § 1º, está vinculada às deliberações que exigem quórum especial previsto em lei ou na convenção e que não foi atingido.

15. Isso significa que matérias decididas por maioria simples dos presentes não devem ser artificialmente estendidas por sessão permanente. Exemplos típicos de temas que, em regra, seguem a dinâmica comum (sem “sessão permanente” para alongar votação) incluem eleição de síndico, prestação de contas e aprovação de previsão orçamentária, justamente porque a regra geral de deliberação já resolve essas questões pela maioria dos presentes.

16. Em contrapartida, temas que frequentemente demandam quórum qualificado - e que podem justificar a conversão - incluem, por exemplo, alteração da convenção (quórum elevado), obras voluptuárias e outras hipóteses previstas em lei ou na própria convenção. A lógica da norma é clara: a sessão permanente é uma ferramenta para viabilizar quórum especial, e não para prolongar temas rotineiros.

V. Como ocorre a conversão em sessão permanente e qual o rito correto

17. O cenário típico é simples: a assembleia é regularmente instalada, a pauta é apresentada, inicia-se o debate, mas quando chega o momento da deliberação de um item que exige quórum especial, constata-se que ele não foi atingido. Nesse momento, a assembleia pode decidir, por maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente.

18. Aqui, a formalidade é o que dá segurança. A conversão deve ser tratada como questão de ordem, e pode ocorrer por votação ou por aclamação, desde que se possa demonstrar, de forma clara, que a maioria não se opôs. O essencial é que a ata registre o ato de conversão e que os requisitos legais sejam observados.

19. A lei exige, cumulativamente, que: (i) sejam indicadas data e hora da sessão de seguimento (com limite) e identificadas as deliberações pretendidas; (ii) os presentes sejam considerados convocados e as unidades ausentes sejam obrigatoriamente convocadas na forma da convenção; (iii) seja lavrada ata parcial com registro circunstanciado dos argumentos apresentados sobre a ordem do dia, a ser remetida aos ausentes; e (iv) a deliberação prossiga na data designada, com ata em seguimento consolidando tudo.

20. Sobre a data da retomada, a prática recomenda fixá-la ali mesmo. Contudo, situações reais podem dificultar definição imediata (agenda de administradora, disponibilidade de local, necessidade de assessoria técnica/jurídica etc.). O ponto sensível é: a retomada precisa ocorrer dentro do prazo legal, e os ausentes precisam ser convocados formalmente. Se, por motivo legítimo, a data não puder ser fechada na hora, a assembleia pode deliberar que o síndico convocará a continuação dentro do prazo legal - desde que isso não vire uma “data em aberto” sem controle. Em termos de risco, quanto mais objetiva for a fixação de data/hora, menor a chance de impugnação.

21. E aqui entra um marco objetivo trazido pela lei: a sessão de seguimento tem limites temporais, e a assembleia não pode ficar indefinida. Isso conversa diretamente com o entendimento do TJ/SP já citado, que rechaça assembleia por tempo indeterminado e exige termo final.

VI. Ata parcial, publicidade e “transcrição circunstanciada”: Como fazer sem transformar a ata em gravação literal

22. A ata é o coração da segurança jurídica da sessão permanente. Diferentemente de atas comuns (mais sintéticas), o art. 1.353, § 1º, impõe que a ata parcial contenha registro circunstanciado dos argumentos apresentados até aquele momento sobre a ordem do dia, exatamente para que os ausentes recebam não apenas o “placar”, mas o contexto do debate, podendo formar convicção informada para a sessão seguinte.

23. Isso não significa transcrever palavra por palavra. A interpretação mais adequada é: registrar de forma fiel e inteligível os principais fundamentos pró e contra, os pontos controvertidos e o estágio da deliberação, de maneira que alguém que não esteve presente consiga compreender o que foi discutido e o que está em jogo.

24. Como boa prática (sem substituir a ata), é recomendável gravar a assembleia - especialmente quando há temas sensíveis ou quórum qualificado - para aumentar transparência e reduzir disputa sobre “o que foi dito”. A gravação ajuda como elemento de reforço informacional e como mitigador de conflito, sem dispensar a ata formal.

VII. Votos, quórum “progressivo” e possibilidade de mudar o voto

25. Outro avanço importante do texto legal está no § 2º do art. 1.353: os votos consignados na primeira sessão ficam registrados, sem necessidade de comparecimento para confirmar. Isso evita que a sessão permanente se torne refém da presença física repetida dos mesmos condôminos.

26. Ao mesmo tempo, a lei abre a possibilidade de alteração do voto, mas com um detalhe que deve ser bem compreendido: a alteração só pode ocorrer se o condômino estiver presente no encontro seguinte, e antes do desfecho da deliberação. Na prática, isso reforça a importância de convocar amplamente - inclusive os que já compareceram - porque o processo não é só “contar voto”: é manter debate aberto e permitir evolução de convencimento.

27. Além disso, a contagem final e o encerramento da deliberação devem ocorrer dentro de sessão formal, com continuidade registrada e ata em seguimento. Não é recomendável “encerrar por fora” entre sessões com base em informação informal de que o quórum foi atingido. A assembleia permanente não é uma enquete; é um procedimento deliberativo com rito, debate e formalização.

VIII. Prorrogações, prazo total e o limite contra a assembleia “infinita”

28. O § 3º do art. 1.353 permite prorrogar quantas vezes forem necessárias, mas impõe um limite de conclusão dentro do prazo total contado da abertura inicial. Essa é uma blindagem essencial contra o risco que a jurisprudência já apontava: assembleia sem termo final.

29. Esse ponto merece destaque porque, na prática, é onde mais se erra: suspende, suspende, suspende… e o procedimento vira indefinido. A lei, e o entendimento do TJ/SP, caminham na direção oposta: sessão permanente sim; assembleia eterna, não.

IX. Encerramento, ata final e presenças

30. Cada sessão deve gerar ata parcial e lista de presença daquela sessão. Como os presentes podem variar, é normal haver mais de uma lista. Ao final, é recomendável consolidar as atas parciais em uma ata final (ou ao menos manter a ata em seguimento, como a lei prevê), com o histórico das sessões, o resumo dos debates, o registro dos votos e o desfecho.

31. A mesa pode até variar entre sessões por questões práticas (ausência, substituição etc.), mas, por organização, costuma ser melhor manter presidência e secretaria estáveis - sem que isso seja requisito absoluto de validade, desde que tudo esteja formalmente registrado.

X. Conclusão

32. A assembleia em sessão permanente deixou de ser apenas uma prática discutida e passou a ser um instituto com disciplina expressa no CC. A lei 14.309/22 trouxe um avanço relevante ao estabelecer requisitos objetivos, deveres de convocação, necessidade de ata parcial com registro circunstanciado do debate, preservação de votos e limites temporais - exatamente para garantir transparência e evitar que o mecanismo seja desvirtuado.

33. Em síntese: a sessão permanente é uma alternativa jurídica inteligente, mas não é um atalho. Ela é um rito especial voltado a matérias de quórum qualificado, e sua segurança depende do cumprimento rigoroso das formalidades. Isso se alinha à jurisprudência que já admitia a assembleia permanente, desde que com termo final e sem duração indeterminada (TJ/SP, Ap. 1071992-34.2019.8.26.0100, j. 18/11/21).

34. Quando bem aplicada, a sessão permanente reduz retrabalho, aumenta eficiência e permite deliberações mais maduras, sem sacrificar a legalidade. Quando aplicada de forma informal, sem ata parcial, sem convocação adequada dos ausentes e sem respeito aos prazos, torna-se combustível para nulidades e litígios.

35. Em temas sensíveis e de alto impacto patrimonial, a condução preventiva - com assessoramento jurídico e foco em transparência - é o caminho mais seguro. E, na prática condominial, isso significa algo muito objetivo: síndicos e administradoras não devem “improvisar” quando estiverem diante de deliberações de quórum qualificado, assembleias em sessão permanente, obras relevantes, alterações de convenção ou qualquer pauta com potencial de judicialização.

36. A sessão permanente, apesar de ser hoje expressamente disciplinada pelo art. 1.353 do CC (com os §§ 1º, 2º e 3º inseridos pela lei 14.309/22), não é um procedimento “simples” no sentido operacional. Ela exige uma sequência de atos formais que, se executados de modo incompleto, podem comprometer toda a deliberação. É nesse ponto que muitos condomínios e administradoras se expõem sem perceber: o custo de uma orientação jurídica preventiva é, quase sempre, muito menor do que o custo de uma impugnação judicial, de uma tutela de urgência suspendendo obra ou contrato, ou de uma ação anulatória que retroage e desorganiza toda a governança do condomínio.

37. Para o síndico, a consequência prática de um procedimento mal conduzido pode ser pesada. Além do desgaste político interno, a condução irregular de assembleia pode gerar questionamento de atos de gestão, paralisação de decisões relevantes e, em cenários mais graves, responsabilização por perdas e danos quando o condomínio assume obrigações com base em deliberações posteriormente anuladas. Para a administradora, o risco é igualmente sensível: falhas procedimentais podem comprometer a credibilidade do serviço, gerar conflitos com condôminos e, frequentemente, culminar em judicialização que demanda tempo, energia e custo operacional.

38. Por isso, a recomendação mais segura - e cada vez mais adotada por condomínios com governança madura - é contratar escritório especializado em direito condominial para atuar de forma preventiva na condução dessas assembleias, especialmente quando houver possibilidade de conversão em sessão permanente. A atuação jurídica pode abranger desde a revisão do edital de convocação e da pauta, passando pela orientação sobre quóruns e documentos necessários, até a presença no ato assemblear para orientar mesa, condução de questões de ordem e registro adequado de deliberações.

39. Na prática, o suporte especializado costuma evitar os erros que mais geram nulidade: convocação inadequada, redação imprecisa do edital, ausência de indicação correta dos itens que dependem de quórum especial, falhas na formalização da conversão para sessão permanente, não observância do dever de convocação das unidades ausentes, elaboração deficiente de ata parcial (inclusive quanto ao registro circunstanciado dos argumentos), confusão na contabilização e preservação de votos, e encerramento equivocado do procedimento fora de sessão formal.

40. Além disso, um escritório especializado agrega uma camada de proteção institucional: ele ajuda a registrar corretamente o procedimento e a construir um “trilho” documental capaz de resistir a questionamentos, inclusive em juízo. Isso é particularmente relevante em pautas que envolvem obras, contratos de alto valor, mudanças estruturais, rateios extraordinários ou alterações normativas internas do condomínio. Nesses casos, a segurança jurídica do rito assemblear é parte do próprio “ativo” do condomínio, porque garante previsibilidade e reduz litígios.

41. Da perspectiva de governança, essa contratação não deve ser vista como um “custo a mais”, mas como uma medida de gestão responsável. Condomínios lidam com patrimônio coletivo, contratos relevantes, risco de inadimplência, responsabilidade civil por áreas comuns e decisões que impactam diretamente a vida de dezenas ou centenas de famílias. Em um ambiente assim, decisões importantes precisam nascer com lastro jurídico. O resultado é simples: menos conflitos, mais adesão, mais segurança e menos judicialização.

42. Em síntese, síndicos e administradoras que desejam implementar assembleias em sessão permanente com segurança devem tratar o instituto como aquilo que ele é: um procedimento legal formal, com requisitos cumulativos e prazos, que demanda método e técnica. A assessoria de advogados especializados é a ferramenta que transforma esse procedimento em prática segura, transparente e eficaz - protegendo o condomínio, evitando nulidades e preservando a legitimidade das decisões coletivas.