Carregadores de veículos em condomínios e a nova lei de SP

I. Introdução

1. A mobilidade elétrica não é mais uma projeção para o futuro - é uma realidade concreta que já impacta o cotidiano dos condomínios. O crescimento acelerado da frota de veículos elétricos e híbridos no Brasil, especialmente no Estado de São Paulo, trouxe para dentro das garagens residenciais e comerciais uma nova demanda: a instalação de pontos de recarga.

2. Diante dessa transformação, foi publicada neste mês de fevereiro de 2026 a lei estadual 18.403, sancionada em 18/2/26, passando a regulamentar expressamente o direito à instalação de estações de recarga em condomínios no Estado de São Paulo. Trata-se de legislação recém-editada, já em vigor, e que inaugura um novo cenário jurídico para síndicos, administradoras e condôminos.

3. A nova lei estabelece balizas claras para um tema que, até então, era marcado por incertezas, interpretações divergentes e frequentes conflitos internos. Seu propósito é equilibrar dois interesses igualmente relevantes: de um lado, o direito individual do condômino de adaptar sua unidade às novas tecnologias e à transição energética; de outro, a necessidade de preservar a segurança estrutural, elétrica e contra incêndio do edifício como um todo.

4. Por ser uma norma recente, sua aplicação prática ainda começará a ser consolidada, inclusive por meio de regulamentações complementares e futuras decisões judiciais. Por isso, é fundamental compreender com precisão o que efetivamente mudou, como era o cenário anterior e quais cuidados devem ser adotados a partir de agora.

5. Este material foi elaborado com o objetivo de esclarecer, de forma acessível, técnica e detalhada, os impactos da lei 18.403/26 na vida condominial, tanto para síndicos quanto para condôminos, oferecendo segurança jurídica e orientação prática diante dessa nova realidade.

II. A literalidade da lei 18.403/26

6. A seguir, reproduz-se a literalidade dos principais dispositivos da lei 18.403, de 18/2/26, publicada no Estado de São Paulo:

Artigo 1º – É assegurado ao condômino o direito de instalar, às suas expensas, estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga de garagem privativa, em edificações residenciais ou comerciais localizadas no Estado, desde que respeitadas as normas técnicas e de segurança vigentes.

§ 1º – A instalação referida no “caput” observará os seguintes requisitos:

I – compatibilidade com a carga elétrica da unidade autônoma;

II – conformidade com as normas da distribuidora local de energia elétrica e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT);

III – instalação por profissional habilitado, com emissão de Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT);

IV – comunicação formal prévia à administração do condomínio.

§ 2º – A convenção condominial poderá dispor sobre a forma de comunicação, os padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo, não podendo, contudo, proibir a instalação da estação de recarga sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada.

§ 3º – No caso de recusa imotivada ou discriminatória por parte do condomínio, o condômino poderá apresentar representação junto aos órgãos públicos competentes.

Artigo 2º – Os empreendimentos imobiliários que tiverem seus projetos aprovados após a entrada em vigor desta lei deverão prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima de suporte à instalação futura de estações de recarga para veículos elétricos por seus condôminos ou usuários.

Parágrafo único – A regulamentação técnica desta obrigação será definida por ato do Poder Executivo, após a publicação desta lei.

Artigo 4º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

III. Como era a situação antes da nova lei

7. Antes da publicação da lei 18.403/26, o Estado de São Paulo não possuía uma norma específica assegurando expressamente ao condômino o direito de instalar estação de recarga para veículo elétrico em sua vaga. O tema era tratado de forma indireta, com base nas regras gerais do CC (especialmente os deveres de não comprometer a segurança e a estrutura da edificação), na convenção condominial, no regimento interno e nas normas técnicas aplicáveis às instalações elétricas.

8. Além disso, havia um componente relevante de natureza administrativa: as normas e portarias do Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo, especialmente aquelas relacionadas ao regulamento de segurança contra Incêndio e às ITs - Instruções Técnicas sobre instalações elétricas e medidas de prevenção. Embora tais normas não tratassem originalmente de forma detalhada da recarga de veículos elétricos - até porque o tema é relativamente recente - elas impunham exigências quanto à segurança das instalações elétricas, proteção contra sobrecargas, dispositivos de desligamento e adequação às normas da ABNT.

9. Na prática, muitos síndicos e assembleias, diante da ausência de regra legal clara e da preocupação com responsabilidade civil em caso de incêndio ou sinistro, adotavam postura conservadora. Alguns condomínios autorizavam a instalação mediante apresentação de laudo técnico e ART de engenheiro eletricista. Outros exigiam aprovação em assembleia, entendendo que qualquer intervenção elétrica afetaria área comum. Havia ainda aqueles que simplesmente proibiam qualquer instalação, invocando risco estrutural, aumento de carga elétrica ou possíveis implicações junto ao Corpo de Bombeiros.

10. Esse cenário era agravado pelo fato de que, até recentemente, as regulamentações técnicas dos Bombeiros não traziam diretrizes específicas e consolidadas para sistemas de recarga em garagens residenciais. A ausência de parâmetros claros gerava receio quanto à emissão ou renovação do AVCB - Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, especialmente em prédios mais antigos.

11. Como não existia regra expressa assegurando o direito do condômino, as decisões variavam amplamente de condomínio para condomínio. O mesmo pedido poderia ser autorizado em um edifício e negado em outro, ainda que as condições técnicas fossem semelhantes. O resultado era insegurança jurídica, aumento de conflitos internos, notificações extrajudiciais e, em muitos casos, judicialização da matéria.

12. A lei 18.403/26 surge justamente nesse contexto, com o propósito de estabelecer balizas claras: reconhecer o direito do condômino, mas condicioná-lo ao cumprimento de normas técnicas e de segurança, inclusive aquelas vinculadas à regulamentação do Corpo de Bombeiros e às normas da ABNT. Assim, a nova legislação busca substituir um cenário de incerteza por um modelo de maior previsibilidade e equilíbrio entre direito individual e segurança coletiva.

IV. O que a nova lei passou a garantir

13. A lei 18.403/26 assegura ao condômino, no Estado de São Paulo, o direito de instalar, às suas próprias expensas, estação de recarga individual para veículo elétrico em sua vaga de garagem privativa, desde que respeitadas as normas técnicas e de segurança vigentes.

14. Essa é a principal mudança trazida pela nova legislação: o direito agora está expressamente previsto em lei estadual. Não se trata mais de mera interpretação doutrinária ou construção jurisprudencial. O condômino passou a ter respaldo legal claro para pleitear a instalação do seu ponto de recarga.

15. A norma, inclusive, não se limita a automóveis elétricos. Ao mencionar “veículo elétrico”, abre espaço para abranger motocicletas elétricas, bicicletas elétricas (e-bikes), patinetes e equipamentos similares, desde que se trate de estação de recarga individual instalada na vaga privativa e respeitados os requisitos técnicos.

16. Isso significa que o condomínio não pode mais proibir genericamente a instalação apenas por decisão política da assembleia ou por cláusula convencional ampla que vede qualquer adaptação elétrica. Proibições automáticas e abstratas deixam de encontrar respaldo jurídico.

17. Entretanto, é essencial destacar que o direito não é absoluto. Ele está condicionado ao cumprimento rigoroso de exigências técnicas. A instalação deve ser compatível com a carga elétrica da unidade autônoma, observar as normas da concessionária e da ABNT, ser executada por profissional habilitado com ART ou RRT e ser previamente comunicada à administração.

18. Além disso, no caso específico de bicicletas elétricas, patinetes e equipamentos com baterias removíveis, surge uma questão prática que merece atenção redobrada: muitas dessas baterias podem ser transportadas para dentro das unidades e carregadas em tomadas comuns. Embora a lei trate da estação de recarga instalada na vaga, o uso de baterias removíveis em áreas internas do prédio pode gerar riscos adicionais, especialmente se houver carregamento improvisado, uso de extensões ou equipamentos não certificados.

19. Há ainda preocupação relevante quanto ao transporte dessas baterias em elevadores. Baterias de lítio, quando danificadas, mal acondicionadas ou submetidas a carregamento inadequado, podem apresentar risco de superaquecimento e incêndio. Em caso de incidente dentro de elevador, o risco se agrava pela dificuldade de evacuação e confinamento do espaço.

20. Portanto, embora a lei assegure o direito à instalação da estação de recarga na vaga privativa, é prudente que condomínios regulamentem internamente o transporte e o carregamento de baterias removíveis, sempre com base em normas técnicas e orientações de segurança. A intenção da lei não é flexibilizar a segurança, mas sim permitir a adaptação tecnológica com responsabilidade.

21. Em síntese, a nova legislação garante o direito, limita o veto arbitrário e promove maior previsibilidade. Porém, mantém como condição indispensável o respeito às normas técnicas e à segurança coletiva do edifício.

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