Lei 18.403/26 e o carregamento de veículos elétricos em condomínios

O Estado de São Paulo agora tem lei que trata do carregamento de carros elétricos em condomínios. Alguns podem afirmar que a lei 18.403/26 veio tarde, já que os carros elétricos são uma realidade há alguns anos. 

O presente texto tem a intenção de analisar os termos da lei estadual e, obviamente, seus pontos negativos, a partir do Direito Condominial vigente.

Começamos pelo final. O artigo segundo afirma que novos empreendimentos, “... que tiverem seus projetos aprovados após a entrada em vigor...” da lei deverão prever, em seus sistemas elétricos “... capacidade mínima de suporte à instalação futura de estações de recarga para veículos elétricos por seus condôminos ou usuários.” Sendo assim as construtoras / incorporadoras terão de projetar os empreendimentos a fim de permitir que existam carregadores elétricos para condôminos e usuários. Chamaremos aqui essa capacidade mínima de “capacidade energética”.

É uma realidade constante empreendimentos que não têm capacidade energética para suportar carregadores para todas as unidades autônomas. Não houve esse cálculo, quando do projeto, seja por desinteresse da construtora (nos empreendimentos mais recentes) ou pela inexistência da realidade dos carros elétricos, naqueles empreendimentos antigos.

O texto legal afirma que a capacidade mínima deve ser prevista para uso dos condôminos e usuários. Não há, no texto, uma limitação da quantidade de carregadores por empreendimento. Entendemos que quando a lei afirma, sem limitação, “condôminos e usuários” ela abrange todas as unidades. Sendo assim, no nosso entendimento, ao menos nesse início de vigência do texto, a capacidade energética do condomínio deve permitir que todas as unidades / usuários tenham direito (tecnicamente tratando) de instalar seus carregadores individuais.

Possivelmente isso aumentará o custo do imóvel, já que a construtora, a fim de cumprir o texto legal, terá de investir mais nesse sentido.

Também vale ao síndico, quando da instalação do empreendimento, confirmar se a capacidade energética do empreendimento está de acordo com a lei estadual, via laudo técnico. Caso o empreendimento, cujo projeto tenha sido aprovado depois da citada lei (frise-se), não tenha a capacidade de permitir carregadores a todos os condôminos, cabe ao síndico notificar a construtora, constituindo-a em mora para sua responsabilização, se o caso.

No artigo primeiro a lei assegura o direito de o condômino instalar seu carregador em sua vaga de garagem. O legislador frisa a necessidade de observância, pelo condômino interessado, das normas técnicas vigentes trazendo, no parágrafo primeiro, os requisitos necessários para tanto.

O parágrafo segundo assegura, ao condomínio, o direito de dispor sobre as regras envolvendo “... padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo...”, todavia o condomínio não poderá recusar a instalação “... sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada.”

É no artigo primeiro que vemos os primeiros problemas com o texto legal, no nosso entendimento. Os carros elétricos são uma realidade mundial. Diariamente novidades sobre tais veículos surgem. Novas tecnologias, facilidades de carregamento, potência dos veículos, etc.

Não é possível, no cenário atual, impedir que o proprietário de um veículo elétrico carregue seu automóvel nas dependências do condomínio que reside. Ocorre que a realidade condominial traz alguns pontos de atenção, não previstos na lei.

A maioria dos condomínios existentes “nasceu” sem a realidade dos veículos elétricos. Nesse sentido os projetos dos empreendimentos não dimensionaram e imaginaram que, por exemplo, cada vaga de estacionamento teria um carregador, fios passando, etc. Imagine um condomínio com mais de vinte anos de sua instalação. As vagas de garagem foram dimensionadas para suportarem veículos pequenos. Atualmente, sem pensar em carregadores, os veículos já são maiores do que as vagas, na maioria dos condomínios.

Agora pense na realidade de um carregador em cada vaga, ocupando seu espaço, e um veículo de grande porte tendo de caber na sua demarcação, caso contrário será multado (caso a convenção ou regimento preveja essa punição). Dessa forma se questiona: será possível o condomínio vedar a instalação do carregador caso ele faça com que o veículo fique fora da demarcação da vaga de garagem? A resposta aqui é, no nosso entender: negativa. Isso porque o parágrafo segundo da lei paulista afirma que a recusa do condomínio não poderá ocorrer “... sem justificativa técnica ou de segurança devidamente fundamentada e documentada.” O termo “técnico” do parágrafo segundo, no nosso entender, não trata de o veículo do morador superar o espaço da vaga. Entendemos que a recusa por justificativa técnica envolve, por exemplo, a ausência de “capacidade mínima de suporte à instalação” do carregador.

Nesse cenário fica a dúvida: caso a inclusão do carregador, na vaga da unidade, faça com que o veículo ultrapasse os limites definidos, o condomínio poderá multar o condômino por ultrapassar a demarcação? Ou melhor dizendo: se o morador tem direito de instalar o carregador e não há impedimento técnico para isso, ele deve ter um veículo pequeno a ponto de não exceder a demarcação de sua vaga de garagem? São questões que a lei não resolve.

Outro ponto, que suscitará debate interno, dentro dos condomínios, envolve aqueles cuja capacidade energética seja limitada. Imaginemos um condomínio que consegue, tecnicamente tratando, permitir a instalação de 10 carregadores. Sendo assim dez condôminos tomam a frente e exigem do condomínio a instalação de seus carregadores. Instalados os carregadores todo e qualquer outro condômino não poderá exigir a instalação de seu carregador particular, já que o condomínio tem uma justificativa técnica para indeferir o pedido, considerando que o local não suporta outros carregadores.

Sendo assim será justo que alguns tenham os carregadores e outros não? Não seria mais correto, especialmente em condomínios antigos, sem o dimensionamento técnico para suportar carregadores para todas as unidades, que fosse exigido do condomínio a instalação de carregadores comunitários, com regramento do seu uso e custeio para aqueles carros que são elétricos, ao invés de, como certamente ocorrerá, condôminos serem prejudicados por não poderem instalar seus carregadores particulares?

E a lei, tratando do regramento interno do condomínio, afirma que a convenção poderá “... dispor sobre a forma de comunicação, os padrões técnicos e a responsabilização por danos ou consumo...”.

No nosso entender esse é o ponto de maior preocupação. O CC exige um quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para mudanças na convenção condominial. Somente quem atua no Direito Condominial sabe da dificuldade de se conseguir tal quantidade de condôminos para mudanças no texto da convenção. Por mais que a legislação tenha, no CC, inserido a hipótese da assembleia permanente/continuada ainda assim a realidade mostra as dificuldades de se amealhar a quantidade necessária de condôminos para mudança no texto da convenção.

O mais conveniente, no nosso entender, seria que o texto legal tivesse previsto que as regras para instalação dos carregadores pudessem ser inseridas no regimento interno, ou em decisão de assembleia extraordinária, com aprovação de maioria simples. Todavia não é esse o comando legislativo. O parágrafo segundo do artigo primeiro é expresso ao afirma que as regras devem estar contidas em convenção. Não há como se interpretar diferentemente o texto.

Aqueles que atuam no Direito Condominial, e há anos convivem com a realidade dos carregamentos de carros elétricos, sabem dos problemas envolvidos. Fios expostos, ausência de cumprimento das exigências técnicas (quando não o conflito das exigências técnicas nos Estados), danos às áreas comuns, riscos aos moradores do condomínio, discussão sobre o valor de energia gasto por cada unidade que tem seu carregador, etc.

O síndico terá de se valer das regras contidas em convenção (caso não consiga mudar seu texto para um capítulo específico sobre o tema) a fim de penalizar e cobrar, do condômino, os prejuízos e custos tidos pelo condomínio em face de cada carregador particular. Se sugere que o síndico, de imediato, tenha um laudo que ateste se o condomínio consegue ou não suportar carregadores, a fim de poder se programar para as demandas que virão dos condôminos após a vigência do texto legal.

Se espera, ainda, que as construtoras atualizem suas convenções, muitas delas cópias de textos antigos, a fim preverem regras claras para o carregamento de veículos, dando suporte à administração do condomínio nesse sentido.

A lei deve ser aplicada, mas, com todas as vênias, ela deixa pontos em aberto (alguns deles indicados acima), que merecerão análise dos operadores do Direito e do Judiciário nos próximos meses.