Tokenização imobiliária e os limites da competência normativa: A nulidade da resolução Cofeci 1.551/25

1. Introdução

A tokenização de ativos¹ se consolidou nos últimos anos como uma das vertentes mais debatidas da inovação tecnológica aplicada ao mercado financeiro e imobiliário. A promessa de maior liquidez, fracionamento de investimentos e redução de custos transacionais atraiu atenção de agentes econômicos em diversos países, impulsionando iniciativas legislativas e regulatórias voltadas a disciplinar o fenômeno.

No Brasil, o tema ganhou contornos próprios com a promulgação da lei 14.478/22, o marco legal dos criptoativos, e com a edição do decreto 11.563/23, que atribuiu ao Banco Central a competência para regular e supervisionar prestadoras de serviços de ativos virtuais. Paralelamente, o CNJ e as Corregedorias estaduais passaram a acompanhar as repercussões da tecnologia sobre o sistema de registros públicos de imóveis, espinha dorsal da segurança jurídica das transações imobiliárias no país.

Foi nesse cenário que o Cofeci, Conselho Federal de Corretores de Imóveis, autarquia Federal responsável pela disciplina e fiscalização do exercício da profissão de corretor de imóveis nos termos da lei 6.530/78, publicou, em 14/8/25, a resolução 1.551/25. O ato normativo buscava posicionar os corretores de imóveis e suas plataformas no centro de um novo ecossistema de transações imobiliárias digitais.

A norma, contudo, teve vida curta: questionada judicialmente, foi suspensa por decisão liminar e, em fevereiro de 2026, declarada nula por sentença de mérito.

O presente artigo examina a trajetória dessa resolução, os fundamentos da reação do mercado, o itinerário judicial e as razões da decisão que a invalidou, buscando extrair as lições que o episódio oferece para o debate sobre a regulamentação da tokenização imobiliária no Brasil.

2. O conteúdo da resolução 1.551/25

A resolução instituía o STID - Sistema de Transações Imobiliárias Digitais, concebido como infraestrutura abrangente para a criação, emissão, negociação e custódia de tokens representativos de direitos sobre imóveis. O sistema criava duas categorias de ativos digitais: os TIDs - Tokens Imobiliários Digitais, que representariam direitos reais ou obrigacionais vinculados a propriedades, e os DITs - Direitos Imobiliários Tokenizados, voltados à circulação desses direitos em ambiente digital.

O funcionamento do STID apoiava-se em três figuras centrais. As PITDs - Plataformas Imobiliárias para Transações Digitais seriam responsáveis por hospedar as operações de tokenização e negociação, operando mediante credenciamento junto ao próprio Cofeci. Os ACGIs - Agentes de Custódia e Garantia Imobiliária assumiriam a titularidade registral ou a garantia real sobre o imóvel em benefício dos detentores de tokens. E os usuários, investidores ou adquirentes, acessariam o sistema por meio de cadastro nas plataformas.

A norma estabelecia requisitos documentais para a admissão de imóveis ao sistema, incluindo dossiê imobiliário digital, comprovação de regularidade do bem e, quando necessário, parecer técnico-jurídico. 

Previa ainda o uso de contratos inteligentes (smart contracts) para automatizar obrigações entre as partes, e contemplava extensa lista de direitos passíveis de tokenização: propriedade plena, direitos reais sobre coisa alheia (superfície, usufruto, uso, habitação, laje), garantias reais e direitos obrigacionais oriundos de relações imobiliárias, como promessas de compra e venda, cessões, opções e participações em empreendimentos.

Em termos práticos, a resolução pretendia viabilizar que direitos sobre imóveis fossem fracionados, representados digitalmente e negociados em plataformas eletrônicas vinculadas ao sistema de corretagem, oferecendo ao mercado uma alternativa ao fluxo tradicional de transações baseado em escritórios, cartórios e registros públicos.

3. A reação do mercado e os riscos identificados

A publicação da resolução gerou reação imediata de entidades representativas do mercado imobiliário, do crédito habitacional e do sistema registral. Já em setembro de 2025, o FNDI - Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário, composto por Abecip, Abrainc, CBIC, IRIB, ONR e RIB, divulgou a nota técnica 03/25 com análise detalhada das vulnerabilidades identificadas.

A principal preocupação dizia respeito à criação de um sistema paralelo ao registro público de imóveis. No ordenamento jurídico brasileiro, a constituição de direitos reais sobre bens imóveis depende de ato formal de registro na matrícula imobiliária, que confere publicidade, oponibilidade a terceiros e fé pública. 

O receio era de que a emissão de tokens em plataformas privadas pudesse induzir consumidores e investidores ao entendimento equivocado de que estariam adquirindo direitos reais sobre o imóvel, quando, na realidade, deteriam apenas posições contratuais perante a plataforma.

Entidades do setor de crédito imobiliário também manifestaram receio quanto aos reflexos sobre o financiamento habitacional. 

O mercado brasileiro de crédito imobiliário movimentou R$ 186,7 bilhões em 2024 pelo SBPE², sustentado pela solidez do sistema de garantias reais registradas na matrícula, especialmente a alienação fiduciária, com taxa de recuperação de crédito da ordem de 98%³. 

A percepção era de que a introdução de um mecanismo paralelo de circulação de direitos imobiliários poderia fragilizar a confiança no sistema de garantias, com potencial de elevação do custo do crédito e impacto sobre o acesso à moradia.

Houve também preocupações no âmbito da prevenção à lavagem de dinheiro. O regime brasileiro de PLD/FT, estruturado pela lei 9.613/98 e regulado por Bacen, CVM e Coaf, impõe controles rigorosos sobre transações imobiliárias realizadas no ambiente notarial e registral. 

A criação de plataformas privadas e agentes de custódia não submetidos à mesma estrutura de fiscalização despertou a preocupação de que transações pudessem circular em ecossistema de menor rastreabilidade, gerando vulnerabilidades para a infiltração de capitais ilícitos.

No plano das Corregedorias de Justiça, órgãos estaduais de Santa Catarina, São Paulo, Rio Grande do Sul, Mato Grosso do Sul e Espírito Santo emitiram provimentos proibindo a vinculação de matrículas imobiliárias a tokens em blockchain, sob o fundamento de que não havia legislação Federal autorizando a substituição ou o paralelismo entre o registro público oficial e plataformas privadas⁴. O Rio Grande do Sul, que havia anteriormente editado provimento permissivo (provimento CGJ 038/21), revogou a medida.

4. A judicialização e a decisão liminar

A controvérsia ganhou dimensão judicial quando o ONR - Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis, pessoa jurídica de direito privado instituída pela lei 13.465/17 para operar o SREI sob regulação da Corregedoria Nacional de Justiça, ajuizou ação perante a 21ª vara Federal cível da Seção Judiciária do Distrito Federal (processo 1112544-54.2025.4.01.3400).

O objeto era a suspensão dos efeitos da resolução 1.551/25, sob o argumento de que o Cofeci teria excedido os limites de sua competência regulamentar, criando um sistema paralelo de registros e transações imobiliárias em detrimento das atribuições legais conferidas ao próprio ONR, ao CNJ e aos demais órgãos competentes.

Ao apreciar o pedido de tutela provisória de urgência, o juízo deferiu a liminar e determinou a suspensão imediata dos efeitos da resolução e de eventuais atos praticados com base nela. A decisão considerou demonstrada a probabilidade do direito e o perigo na demora, diante de indícios de que a norma teria extrapolado a competência do conselho profissional.

O magistrado destacou, na fundamentação, que a disseminação de informações sobre a resolução já vinha sendo utilizada em redes sociais para promover a tokenização imobiliária com a sugestão de que ela ofereceria “a segurança de um cartório com a velocidade de uma blockchain”, o que caracterizaria a pulverização de informação inverídica sobre a forma legal de transferência de imóveis.

O Cofeci recorreu da decisão, interpondo agravo de instrumento perante o TRF da 1ª região (processo 1043271-03.2025.4.01.0000), distribuído à 13ª turma. A liminar, contudo, permaneceu em vigor durante toda a tramitação.

5. A sentença de mérito

Em 19/2/26, o juízo proferiu sentença de mérito. Diante da importância do tema, da manutenção da suspensão da resolução e da própria solicitação de urgência formulada pelo Cofeci perante a Corte Regional, o magistrado optou pelo julgamento antecipado da lide em cognição exauriente.

Antes de adentrar o mérito, o juízo enfrentou questões preliminares suscitadas pelo Cofeci. Manteve a legitimidade ativa do ONR, reconhecendo sua atribuição legal para defender o Sistema Nacional de Registro de Imóveis. Afastou a alegação de prematuridade da ação, aplicando o princípio da inafastabilidade da jurisdição. Rejeitou, ainda, a invocação da súmula 266 do STF, por entender que ela se aplica a mandados de segurança e não a ações de conhecimento pelo procedimento comum.

No mérito, a sentença julgou procedente o pedido e declarou a nulidade da resolução Cofeci 1.551/25 e de eventuais atos praticados com base nela, confirmando integralmente a tutela provisória anteriormente deferida.

Os fundamentos centrais da decisão podem ser sintetizados em quatro eixos. 

Primeiro, o reconhecimento de que a competência normativa do Cofeci, enquanto conselho profissional, é restrita à disciplina ética e técnica da profissão de corretor de imóveis, não lhe cabendo inovar no ordenamento jurídico nem instituir regimes jurídicos inéditos.

Segundo a constatação de que a resolução usurpou competência privativa da União para legislar sobre direito civil e registros públicos, prevista no art. 22, I e XXV, da CF. 

Terceiro, a invasão das atribuições do CNJ, a quem cabe regular o sistema de registros públicos, e do Banco Central, competente para supervisionar prestadoras de serviços de ativos virtuais.

Quarto, a ausência de previsão legal para a criação de representantes digitais de direitos imobiliários e a instituição de regime de transmissão de ativos sobre imóveis em plataformas paralelas ao registro público.

O magistrado observou, ainda, que o Cofeci é conselho profissional, não agência reguladora, e registrou a existência de potencial conflito de interesses, na medida em que a profissão fiscalizada pelo órgão atua por intermediação em favor de uma das partes da transação. O Cofeci foi condenado ao pagamento de honorários advocatícios de R$ 5.000,00, fixados por equidade. A decisão está sujeita a recurso.

6. Conclusão

A trajetória da resolução Cofeci 1.551/25 evidencia a complexidade dos desafios regulatórios que a tokenização de ativos impõe ao mercado imobiliário brasileiro. A necessidade de conciliar inovação tecnológica com segurança jurídica, competência institucional e proteção do sistema de crédito segue como tema central para o setor.

O desfecho judicial reafirmou os limites da atuação normativa de conselhos profissionais e sinalizou que eventuais avanços na digitalização de transações imobiliárias deverão percorrer os canais legislativos e regulatórios próprios, respeitando a arquitetura institucional consolidada no país. 

A decisão não se opõe à tokenização em si, mas delimita com clareza que a sua regulamentação deve emanar dos órgãos dotados de competência constitucional e legal para tanto - o Congresso Nacional, o Banco Central, a CVM e o CNJ -, e não de um conselho profissional cuja atribuição se circunscreve à disciplina da corretagem.

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1 A representação digital de direitos sobre bens por meio de registros em blockchain.

2 Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/credito-imobiliario-cresce-22-3-em-2024-e-totaliza-r-186-7-bilhoes-aponta-abecip-diario-do-comercio. Acesso em: 23 fev. 2026.

3 Disponível em: https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/bancos-recuperam-98-do-total-devido-em-emprestimos-imobiliarios-valor-economico. Acesso em: 23 fev. 2026.

4 Disponível em: https://www.jota.info/justica/corregedorias-de-justica-proibem-que-matriculas-de-imoveis-sejam-vinculadas-a-tokens-digitais. Acesso em: 23 fev. 2026.