Lei 18.403/26: Recargas veiculares e responsabilidade de construtoras em SP

1. O presente artigo é elaborado exclusivamente para construtoras, incorporadoras e responsáveis técnicos por novos empreendimentos imobiliários no Estado de São Paulo, com o objetivo de analisar, sob perspectiva jurídica e técnica, os impactos do art. 2º da lei estadual 18.403/26.

2. Enquanto grande parte do debate público tem se concentrado no direito do condômino de instalar estação de recarga em vaga privativa (art. 1º da lei), o art. 2º introduz obrigação distinta, de natureza prospectiva e estrutural, direcionada especificamente aos novos empreendimentos cujos projetos sejam aprovados após a entrada em vigor da norma.

3. Trata-se de dispositivo que altera significativamente a lógica tradicional de dimensionamento elétrico das edificações, impondo às incorporadoras o dever de planejamento técnico voltado à expansão da mobilidade elétrica.

4. A obrigação não é de instalação imediata de carregadores, mas de previsão de capacidade mínima de suporte para futura implementação, o que desloca a discussão do campo da adaptação para o campo do planejamento estrutural.

5. Estamos, portanto, diante de uma mudança paradigmática: a mobilidade elétrica passa a integrar o núcleo essencial do projeto arquitetônico e elétrico do empreendimento, e não mais a figurar como variável excepcional ou futura adaptação.

I. O art. 2º da lei 18.403/26: Natureza e alcance

6. O art. 2º da lei 18.403/26 representa, sob o ponto de vista normativo, o verdadeiro eixo estruturante da política pública inaugurada pelo legislador paulista no âmbito da mobilidade elétrica condominial. Enquanto o art. 1º disciplina uma situação presente (o direito individual do condômino em edificações já construídas), o art. 2º projeta o futuro e impõe às construtoras e incorporadoras uma obrigação de natureza preventiva, estrutural e prospectiva.

7. O dispositivo determina que os empreendimentos imobiliários cujos projetos forem aprovados após a entrada em vigor da lei deverão prever, em seus sistemas elétricos, capacidade mínima de suporte para futura instalação de estações de recarga por seus condôminos ou usuários. Essa redação, embora sintética, carrega implicações técnicas e jurídicas significativas.

8. Em primeiro lugar, é fundamental compreender que a norma não trata da instalação imediata de carregadores, nem impõe a execução obrigatória de infraestrutura completa em todas as vagas. O núcleo da obrigação reside na expressão “prever capacidade mínima de suporte”. Isso significa que o legislador desloca o foco da execução para o planejamento estrutural. A exigência recai sobre o projeto elétrico da edificação, e não sobre a entrega de um sistema de recarga integralmente operacional.

9. Trata-se, portanto, de obrigação de concepção técnica adequada. O sistema elétrico do novo empreendimento deve nascer apto a suportar, de forma progressiva e organizada, a expansão futura da recarga veicular, sem que isso exija intervenções estruturais complexas ou substituições integrais de componentes essenciais da infraestrutura elétrica. O legislador pretendeu evitar que os novos edifícios repitam a realidade hoje observada em construções antigas: infraestrutura subdimensionada, necessidade de obras corretivas de alto custo e conflitos entre condôminos diante da impossibilidade técnica de expansão.

10. Do ponto de vista jurídico, estamos diante de uma obrigação legal de resultado estrutural mínimo. A incorporadora não pode simplesmente alegar que a instalação poderá ser estudada futuramente pelo condomínio. A previsão deve constar no projeto aprovado, refletindo planejamento técnico concreto e documentado. Caso contrário, poderá haver discussão quanto ao descumprimento da exigência legal já vigente.

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