Purgação da mora: Hipóteses legais e prazos no Direito brasileiro

A purgação da mora é instituto do direito das obrigações e possibilita a preservação do vínculo contratual diante do inadimplemento. Essa possibilidade, no entanto, não se apresenta de forma ampla. O ordenamento jurídico condiciona a purgação da mora ao atendimento de pressupostos específicos e ao respeito a limites legais bem definidos

Nem todo atraso é juridicamente tolerável, assim como nem todo inadimplemento conduz, de imediato, à resolução do contrato. Existem casos em que o inadimplemento é sanável e difere daquele que já produz efeitos resolutivos ou expropriatórios.

É nesse contexto que se torna necessário examinar os conceitos e pressupostos da mora e da purgação da mora. Ainda, as hipóteses e os prazos legais em que o pagamento tardio é admitido também serão abordados, com o objetivo de trazer luz a um tema pouco discutido na jurisprudência e na doutrina. 

Mora e purgação da mora: Conceito e pressupostos

O conceito de mora, no direito das obrigações, pode ser encontrado no art. 394 do CC:

Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.

Isto é, o devedor é constituído em mora quando deixa de efetuar o pagamento de uma dívida no tempo, lugar ou forma ajustados. Por seu turno, a mora do credor é caracterizada pela recusa injustificada em receber a prestação, também no tempo, lugar ou forma convencionados.

Em outras palavras, a mora é a forma de inadimplemento caracterizada pelo cumprimento imperfeito da obrigação. Não há perda de interesse do credor em receber o que lhe é devido, permanecendo possível o seu adimplemento, mesmo que fora dos moldes preestabelecidos.

A mora pode ser ex re: quando o simples vencimento da obrigação a constitui automaticamente. Já, quando ex persona, exige a prévia interpelação do credor. Nas duas hipóteses fica implícito o interesse do credor em receber a prestação devida, mesmo que em atraso.

Persistindo o interesse do credor no recebimento do pagamento, é juridicamente possível a purgação da mora. A purgação ocorre mediante o oferecimento da prestação principal, acrescida dos prejuízos decorrentes do atraso: juros, correção monetária, multa ou eventuais encargos legais ou contratuais, nos termos do art. 401 do CC.

O devedor pode suprimir o atraso na quitação inclusive no curso do processo. Assim, não ocorrerá a resolução automática do vínculo, salvo se houver cláusula contratual resolutiva.

Quando a prestação não possui mais utilidade para o credor (art. 395, §1º do CC¹) ou quando há o perecimento do bem (art. 234, CC²), a purga da mora perde sua razão de ser. Não há mais possibilidade de ilidir o atraso, mas apenas buscar a compensação pelas perdas e danos.

Nesse contexto, a purgação da mora se apresenta como uma maneira de preservar a função social do contrato, em respeito ao princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual. Evita-se, portanto, a resolução do contrato quando ainda for possível a manutenção da relação jurídica.

Purgação da mora: Hipóteses, prazos legais e impossibilidade

A legislação brasileira prevê hipóteses distintas de purgação da mora, com prazos e procedimentos próprios, a depender da relação jurídica em voga. As hipóteses a seguir fazem parte da legislação extravagante.

Na locação de imóveis urbanos

No âmbito da locação de imóveis urbanos, a purgação da mora é expressamente admitida como forma de evitar o despejo por falta de pagamento. No caso, a mora é automática, pois o contrato determina um prazo específico para o pagamento, sem necessidade de notificação prévia (ex re).

O locatário poderá evitar a rescisão contratual mediante o pagamento do débito atualizado no prazo de 15 dias, contado da citação na ação de despejo, nos termos do art. 62, inciso II, da lei 8.245/1991³. Para que a mora seja purgada, o pagamento deve incluir: os aluguéis e acessórios da locação, as multas ou penalidades contratuais, os juros moratórios e as custas e os honorários do advogado do locador.

Decorrido o prazo de 15 dias, contado da citação, sem o pagamento dos aluguéis e encargos locatícios em atraso, autoriza-se a rescisão do contrato e o despejo. Nessa hipótese, inexiste o direito à purgação da mora, podendo o inquilino perder a posse do imóvel.

Na alienação fiduciária de bens móveis

Nos contratos de alienação fiduciária de bens móveis, a mora é, de igual forma, automática. Contudo, a instituição financeira precisa comprovar o atraso no pagamento para ajuizar a busca e apreensão, por meio de uma notificação extrajudicial expedida ao devedor.

O art. 3º, §§ 1º e 2º, do decreto-lei 911/1969⁴, estabelece que após a execução da medida de busca e apreensão, o devedor dispõe do prazo de 5 dias para pagar a integralidade da dívida pendente, compreendendo parcelas vencidas e vincendas. Pagando o saldo devedor nesse lapso, o bem deve ser restituído ao devedor, livre de ônus.

Ainda, havendo previsão contratual, é facultado ao credor buscar a consolidação da posse via cartório, nos termos do art. 8º-B do o decreto-lei 911/1969. Nesse caso, cabe ao cartório de registro de títulos e documentos notificar o devedor fiduciário para pagamento da dívida. Recebida a notificação, o devedor dispõe do prazo legal de 20 dias para quitar integralmente o débito (art. 8º, §2º, inciso I). Quitando o atraso, o contrato é convalidado e a consolidação é afastada.

A purgação da mora torna-se inviável quando ocorre o decurso do prazo legal de cinco dias, contado da execução da liminar de busca e apreensão, sem o pagamento integral da dívida. Nesse caso, consolida-se a propriedade e a posse plena no credor fiduciário (art. 3º, caput, §§ 1º-A e 2º, do decreto-lei 911/1969) e ao devedor resta somente a discussão de eventual excesso de cobrança ou irregularidade do procedimento.

Na alienação fiduciária de bens imóveis

No caso financiamentos imobiliários com garantia de alienação fiduciária, a purgação da mora é regida pela lei 9.514/1997. Nessa hipótese, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, haverá a intimação promovida pelo oficial do registro de imóveis, a requerimento do credor fiduciário, conforme dispõe o art. 26 da lei 9.514/1997⁵. Assim, o devedor fiduciante é constituído em mora.

A intimação confere ao devedor o prazo de 15 dias para purgar a mora, mediante o adimplemento das prestações vencidas e vincendas até a data do pagamento, acrescidas de juros convencionais, penalidades, encargos contratuais e legais (art. 26, §1º, da lei 9.514/1997⁶). Adimplindo a parcela vencida, o contrato de alienação fiduciária convalesce, afastando-se a consolidação da propriedade, nos termos do art. 26, § 5º⁷, do mesmo diploma legal.

O instituto passa a ser inviável quando ultrapassado o prazo legal de 15 dias concedido ao devedor para pagamento, contado da intimação promovida pelo registro de imóveis, nos termos do art. 26, § 1º, da lei 9.514/1997. Não havendo adimplemento integral, opera-se a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário, mediante averbação na matrícula do imóvel.

Assim, a possibilidade de purgar a mora é afastada e os atos expropriatórios são iniciados. Sobra ao devedor o direito de discutir a regularidade do procedimento ou a apuração de eventual saldo.

Conclusão

A purgação da mora é um instituto do direito obrigacional. Trata-se de um mecanismo de preservação do vínculo contratual em situações de inadimplemento imperfeito, conforme os pressupostos legais e os prazos expressamente previstos na legislação aplicável.

O respeito aos prazos legais e ao momento procedimental adequado é elemento central para a viabilidade do direito de purgar o atraso. Isso porque, ultrapassado o termo fixado em lei, o inadimplemento segue para a resolução do contrato ou para atos expropriatórios.

A função social do contrato atua para preservar a autonomia da vontade das partes, as quais contrataram de forma livre e consciente. Desse modo a purgação da mora deve ser interpretada de forma a preservar o contrato sempre que possível.

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1 Parágrafo único. Se a prestação, devido à mora, se tornar inútil ao credor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação das perdas e danos.

2 Art. 234. Se, no caso do artigo antecedente, a coisa se perder, sem culpa do devedor, antes da tradição, ou pendente a condição suspensiva, fica resolvida a obrigação para ambas as partes; se a perda resultar de culpa do devedor, responderá este pelo equivalente e mais perdas e danos.

3 II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

4 § 1o Cinco dias após executada a liminar mencionada no caput, consolidar-se-ão a propriedade e a posse plena e exclusiva do bem no patrimônio do credor fiduciário, cabendo às repartições competentes, quando for o caso, expedir novo certificado de registro de propriedade em nome do credor, ou de terceiro por ele indicado, livre do ônus da propriedade fiduciária. 

§ 2o No prazo do § 1o, o devedor fiduciante poderá pagar a integralidade da dívida pendente, segundo os valores apresentados pelo credor fiduciário na inicial, hipótese na qual o bem lhe será restituído livre do ônus.

5 Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.  

6 § 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação. 

7 § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.