Leilão de direitos aquisitivos na execução civil: Duas formas de expropriação e seus limites

A execução civil parte de um princípio elementar: o executado somente pode perder aquilo que efetivamente integra o seu patrimônio. Essa premissa, aparentemente simples, assume especial relevância quando se trata de imóveis adquiridos por financiamento (com alienação fiduciária) ou por promessa de compra e venda ainda não quitada.

Nessas situações, o devedor não é proprietário pleno do imóvel, mas titular de um direito real que lhe permite adquirir a propriedade futuramente. Consequentemente, o que pode ser atingido pela execução não é o imóvel em si, mas apenas o direito econômico que o executado possui sobre ele.

O CPC prevê expressamente a possibilidade de penhora desses direitos. O art. 835, XII do CPC estabelece que são penhoráveis os “direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia”.

A constrição, portanto, recai sobre a expressão econômica desses direitos, e não sobre o imóvel em si.

A realização do leilão dos direitos aquisitivos

Uma vez penhorados os direitos aquisitivos do executado, surge a questão prática: como deve ser realizado o leilão desses direitos?

Embora o CPC admita expressamente a penhora, a forma de realização da alienação judicial ainda apresenta divergências relevantes na jurisprudência.

De modo geral, dois caminhos vêm sendo adotados pelos tribunais.

Leilão do imóvel com sub-rogação da dívida no preço

A primeira solução consiste em levar o imóvel a leilão como um todo, pelo valor integral de avaliação, determinando-se que o saldo devedor existente junto ao promitente vendedor ou credor fiduciário seja pago com parte do valor da arrematação.

Nesse modelo, o imóvel é alienado judicialmente pelo valor total de mercado, mas o crédito do proprietário ou do credor fiduciário é satisfeito diretamente no processo, com prioridade, mediante sub-rogação no preço da arrematação.

Assim, o arrematante adquire o imóvel livre da dívida, uma vez que o débito remanescente é quitado com o valor pago no leilão.

Essa orientação foi adotada, por exemplo, pelo TJ/SP:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - CUMPRIMENTO DE SENTENÇA - PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS - LEILÃO - POSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DO IMÓVEL PELO VALOR INTEGRAL DE AVALIAÇÃO, COM SUB-ROGAÇÃO DO DÉBITO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO. Possível a penhora dos direitos aquisitivos que os executados detêm sobre o bem. Para viabilizar a expropriação, a designação do leilão pode considerar a integralidade do imóvel, pelo valor de avaliação, respeitado o direito do credor fiduciário mediante a sub-rogação do débito no preço da arrematação.” (TJ/SP, Agravo de Instrumento 2165736-41.2020.8.26.0000, rel. des. Flavio Abramovici, 35ª Câmara de Direito Privado, j. 2/10/2020). Grifou-se.

Leilão restrito aos direitos aquisitivos

A segunda solução consiste em limitar o leilão apenas ao valor dos direitos aquisitivos do executado.

Nesse caso, o objeto da alienação judicial não é o imóvel como um todo, mas apenas a posição contratual do devedor. O valor levado à hasta pública corresponde à diferença entre o valor de mercado do imóvel e o saldo devedor existente.

O arrematante assume, portanto, a obrigação de quitar o débito remanescente junto ao credor ou ao promitente vendedor.

Essa interpretação também encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça do Paraná já decidiu que a alienação judicial deve restringir-se ao direito aquisitivo pertencente ao executado:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL - PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS - LEILÃO RESTRITO AO DIREITO DO DEVEDOR - IMPOSSIBILIDADE DE ALIENAÇÃO DA INTEGRALIDADE DO IMÓVEL. Penhora que recai sobre direito aquisitivo sobre o bem imóvel. A alienação judicial deve limitar-se ao direito pertencente ao executado, não podendo atingir a propriedade do credor fiduciário.” (TJ/PR, Agravo de Instrumento 0007102-91.2019.8.16.0000, rel. des. Octavio Campos Fischer, 14ª Câmara Cível, j. 24/7/2019)

No mesmo sentido decidiu o TJ/DFT:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - PENHORA - IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - DIREITOS AQUISITIVOS - HASTA PÚBLICA RESTRITA AO DIREITO DO DEVEDOR. A penhora dos direitos aquisitivos de imóvel sob alienação fiduciária não se confunde com a penhora do próprio imóvel, devendo a alienação judicial limitar-se à expressão econômica pertencente ao devedor.” (TJ/DFT, Agravo de Instrumento 0728759-63.2020.8.07.0000, rel. desª Ana Cantarino, 5ª Turma Cível, j. 28/10/2020)

Qual solução parece mais adequada?

Embora ambos os modelos encontrem respaldo na jurisprudência, parece mais coerente com a lógica do sistema que o leilão recaia apenas sobre os direitos aquisitivos do executado.

Isso porque a alienação do imóvel como um todo pode acabar atingindo a esfera jurídica de um terceiro que não integra a execução - o promitente vendedor ou o credor fiduciário, caso o Judiciário não se atente no preço mínimo de venda, suficiente para resguardar o direito do credor proprietário e ainda com previsão de sobra de algum valor para o exequente, para que o leilão não ocorra em vão.

Ao limitar o leilão aos direitos aquisitivos, preserva-se integralmente a posição jurídica do credor. O arrematante assume a obrigação de quitar o saldo devedor e somente adquirirá a propriedade plena do imóvel após a quitação da dívida.

Nesse modelo, o que se transfere em leilão não é o imóvel propriamente dito, mas a posição contratual do devedor.

Para que a hasta pública seja realizada de forma adequada, é necessário que o imóvel seja avaliado em seu valor integral de mercado e que, em seguida, seja deduzido o saldo devedor existente. O valor resultante corresponderá à expressão econômica dos direitos aquisitivos e servirá como base para a alienação judicial.

O arrematante, por sua vez, deverá quitar a dívida à vista junto ao credor, salvo se este concordar em transferir ou renegociar o financiamento - o que não constitui obrigação jurídica do credor.

Considerações finais

A penhora de direitos aquisitivos constitui instrumento relevante de efetividade da execução civil, especialmente em um contexto no qual grande parte dos imóveis é adquirida mediante financiamento.

Entretanto, a forma de realização do leilão desses direitos ainda apresenta divergências na jurisprudência.

A adoção do modelo que limita a hasta pública aos direitos aquisitivos do executado parece mais compatível com o princípio segundo o qual a execução deve recair apenas sobre o patrimônio do devedor, preservando-se os direitos de terceiros alheios ao processo.

Mais do que uma questão procedimental, trata-se de garantir que a expropriação judicial respeite a estrutura patrimonial do negócio jurídico que deu origem ao direito aquisitivo.