Uso de fumígenos em sacada/varanda condomínio

O tema é sempre polêmico sobre a legalidade da aplicação de advertências e multas condominiais decorrentes do consumo de cigarros ou outros fumígenos em sacadas ou varandas de unidades autônomas quando tal conduta prejudicar o sossego ou a salubridade dos demais condôminos.

Este artigo visa orientar o síndico/condomínio no que concerne aos limites do direito de propriedade, à legitimidade da aplicação de penalidades condominiais e à atuação do síndico na preservação da coletividade.

Do direito de propriedade e seus limites no condomínio edilício

É cediço que o direito de propriedade possui proteção constitucional, sendo assegurado pelo art. 5º, inciso XXII, da Constituição Federal.

Todavia, tal direito não possui caráter absoluto, especialmente quando inserido no contexto do condomínio edilício, onde coexistem múltiplos titulares de direitos sobre um mesmo complexo imobiliário.

Nesse sentido, o Código Civil estabelece deveres expressos aos condôminos, destacando-se o disposto no art. 1.336, inciso IV, que determina:

Art. 1.336. São deveres do condômino: IV – não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Assim, o uso da unidade autônoma deve observar não apenas a liberdade individual do proprietário, mas também os direitos coletivos dos demais moradores, especialmente no que tange à convivência harmônica.

No ambiente condominial, portanto, prevalece o princípio da função social da propriedade e da boa vizinhança, razão pela qual determinadas condutas, ainda que realizadas dentro da unidade, podem ser restringidas quando gerarem prejuízo à coletividade.

Do uso de fumígenos em sacadas e varandas

É direito do proprietário fazer uso do fumígeno dentro de sua unidade residencial, desde que tal uso fique restrito aos limites de sua unidade, não transpassando e incomodando os demais moradores.

Nos últimos anos, tornou-se recorrente em condomínios a ocorrência de conflitos envolvendo o consumo de cigarros, charutos ou outros fumígenos em sacadas ou varandas.

Em muitos empreendimentos, a arquitetura predial favorece a circulação vertical do ar, de modo que a fumaça proveniente de uma unidade atinge diretamente os apartamentos superiores ou vizinhos, ocasionando incômodo, odor persistente e eventual desconforto respiratório.

Nesse contexto, ainda que o ato de fumar não seja proibido em ambiente privado, a prática pode se tornar irregular quando ultrapassa os limites da esfera individual e passa a afetar terceiros, configurando violação à saúde, salubridade e ao sossego dos demais condôminos.

Assim, o condomínio, por meio do síndico, possui o dever legal de atuar na preservação da convivência coletiva, podendo aplicar advertências e/ou multas quando verificada a reiteração da conduta e o efetivo incômodo aos demais moradores.

Da legitimidade das advertências e multas condominiais

Nos termos do art. 1.336, §2º, do Código Civil, o condômino que descumprir seus deveres poderá ser compelido ao pagamento de multa prevista na convenção condominial ou em deliberação assemblear.

Para a validade da penalidade, recomenda-se que:

• exista previsão normativa na convenção ou regulamento interno;
• haja notificação prévia ou advertência com comprovante de entrega assinado pelo condômino;
• sejam registradas reclamações formais de outros condôminos;
• seja respeitado o princípio da razoabilidade e proporcionalidade na aplicação da penalidade.

Quando observados tais requisitos, a penalidade aplicada pelo condomínio não constitui abuso de direito, mas sim exercício regular da administração condominial.

Da lei antifumo

O que diz a lei?

Existe a lei federal 9.294/96 que trata sobre o tema:

Art. 2º: É proibido o uso de cigarros, cigarrilhas, charutos, cachimbos ou qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco, em recinto coletivo fechado, privado ou público.

Em São Paulo, existe ainda lei estaudal 13.541/09 que diz:

Art. 2° - Fica proibido no território do Estado de São Paulo, em ambientes de uso coletivo, públicos ou privados, o consumo de cigarros, cigarrilhas, charutos ou de qualquer outro produto fumígeno, derivado ou não do tabaco.

§ 1° - Aplica-se o disposto no "caput" deste artigo aos recintos de uso coletivo, total ou parcialmente fechados em qualquer dos seus lados por parede, divisória, teto ou telhado, ainda que provisórios, onde haja permanência ou circulação de pessoas.

§ 2° - Para os fins desta lei, a expressão "recintos de uso coletivo" compreende, dentre outros, os ambientes de trabalho, de estudo, de cultura, de culto religioso, de lazer, de esporte ou de entretenimento, áreas comuns de condomínios, casas de espetáculos, teatros, cinemas, bares, lanchonetes, boates, restaurantes, praças de alimentação, hotéis, pousadas, centros comerciais, bancos e similares, supermercados, açougues, padarias, farmácias e drogarias, repartições públicas, instituições de saúde, escolas, museus, bibliotecas, espaços de exposições, veículos públicos ou privados de transporte coletivo, viaturas oficiais de qualquer espécie e táxis.

Importante lembrar que esta legislação estadual está em vigor, e trata especificamente de áreas comuns, então, o uso dentro da unidade privativa está dentro da lei, porém, a fumaça e o odor, ao exalarem para as áreas comuns e até a invadir outras unidades, tornando-se um incômodo aos moradores do entorno, o condomínio deve agir como determina a lei, a convenção e o regulamento interno.

Do entendimento jurisprudencial

A jurisprudência recente do TJ/SP tem se posicionado no sentido de reconhecer a legitimidade das sanções condominiais quando o consumo de cigarro em sacadas gera incômodo aos demais moradores.

Nesse sentido, o Tribunal entendeu que:

• o direito de uso da unidade não é absoluto;
• a fumaça proveniente da sacada pode configurar interferência prejudicial ao sossego e à salubridade;
• a reiteração da conduta justifica a aplicação de multas condominiais;
• a atuação do síndico não gera dano moral, quando exercida no interesse coletivo.

Precedente:

TJ/SP – Apelação cível / 1020836-89.2023.8.26.0577

31ª câmara de Direito Privado

Relator: Des. Antonio Rigolin

Julgamento: 17/02/25

Tal entendimento reforça que a administração condominial possui respaldo jurídico para intervir em situações dessa natureza, desde que haja comprovação do incômodo e respeito ao devido procedimento administrativo interno.

Da atuação do síndico

Antes de mais nada, o condomínio é formado por pessoas, e o diálogo de forma pacífica e respeitosa, sempre será o primeiro passo para a solução do problema.

Em não sendo exitosa a conversa, o síndico pode convocar um mediador para uma nova tentativa de composição, porém, não sendo possível, o síndico, nos termos do art. 1.348 do Código Civil, possui o dever de:

• representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
• cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
• diligenciar pela observância das normas de convivência.

Assim, ao receber reclamações formais de condôminos acerca do consumo de fumígenos que invadem outras unidades, não apenas pode, como deve agir, sob pena de omissão administrativa.

Sempre importante lembrar aos moradores, para que tragam a termo suas reclamações nos canais oficiais de comunicação com o condomínio, a fim de dar mais força e legitimidade para as eventuais autuações.

A aplicação de advertências ou multas, quando devidamente fundamentadas, constitui ato regular de gestão condominial, não configurando abuso de poder ou constrangimento indevido.

Conclusões e recomendações

O direito de uso da unidade autônoma não é absoluto, devendo respeitar os limites impostos pela convivência condominial.

1. O consumo de cigarros ou outros fumígenos em sacadas ou varandas pode caracterizar infração condominial quando gerar incômodo aos demais moradores;
2. A aplicação de advertências e multas é juridicamente legítima, desde que precedida de notificações e fundamentada em reclamações formais;
3. A atuação do síndico na defesa da coletividade não configura dano moral, quando exercida dentro da legalidade;
4. A jurisprudência do TJ/SP reconhece a validade dessas sanções, especialmente quando demonstrada violação ao sossego e à salubridade. 

Recomenda-se ainda que o condomínio:

• mantenha registro formal das reclamações dos condôminos;
• realize notificação prévia ao infrator, com assinatura no respectivo protocolo de recebimento;
• observe rigorosamente as previsões da convenção e do regulamento interno;
• aplique penalidades de forma gradual e proporcional;
• avalie eventual regulamentação específica em assembleia sobre o uso de fumígenos em áreas externas das unidades.

Por fim, ressalta-se que o objetivo da administração condominial não é restringir direitos individuais, mas sim garantir a convivência harmônica entre os moradores, preservando o sossego, a salubridade e a segurança de toda a coletividade.