STF e a imunidade do ITBI nas holdings: o que está em jogo e por que você precisa saber disso agora

Existe uma decisão em andamento no STF que pode mudar — e muito — o custo de organizar o seu patrimônio. Não é exagero dizer que este é um dos julgamentos mais importantes da última década para quem possui imóveis, pensa em constituir uma holding familiar ou já tem uma estrutura patrimonial montada.

Vou te explicar com calma.

O que está sendo julgado?

O STF está analisando o Tema 1.348 de Repercussão Geral, que discute uma pergunta aparentemente simples, mas com consequências enormes: quando alguém transfere um imóvel para uma empresa — a chamada integralização de capital social — o município pode cobrar ITBI sobre essa operação?

A Constituição Federal diz que não. O art. 156, §2º, inciso I estabelece que essa transferência tem imunidade tributária. Só que, ao longo dos anos, muitas prefeituras passaram a ignorar essa regra, cobrando o imposto especialmente quando a empresa tinha atividade imobiliária — como locação ou compra e venda de imóveis. E é exatamente aqui que mora a confusão que o STF agora precisa resolver.

Por que isso gera tanta dúvida?

Um julgamento anterior do STF — o Tema 796 — definiu que a imunidade do ITBI se limita ao valor efetivamente destinado ao capital social, e não alcança eventuais excedentes. Isso gerou uma interpretação distorcida por parte de vários municípios, que passaram a cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor declarado no imposto de renda e o valor de mercado do imóvel no momento da transferência.

Na prática, se você tinha um imóvel avaliado em R$ 2 milhões na sua declaração de IR, mas o mercado indicava R$ 3 milhões, algumas prefeituras cobravam ITBI sobre esse R$ 1 milhão de diferença. Isso criou uma enorme insegurança jurídica e, em muitos casos, tornou o custo de estruturar uma holding proibitiva.

O Tema 1.348 vem justamente para encerrar essa controvérsia de vez.

Como está o placar?

O julgamento foi iniciado em outubro de 2025. O ministro relator Edson Fachin abriu o caminho com um voto claro e bem fundamentado: a imunidade do ITBI na integralização de capital é incondicionada, ou seja, não depende de qual seja a atividade da empresa. Os ministros Alexandre de Moraes e Cristiano Zanin acompanharam. Em seguida, o ministro Gilmar Mendes pediu vista e o julgamento foi suspenso.

Agora, com a retomada do julgamento, a ministra Cármen Lúcia também votou a favor dos contribuintes — e o placar chegou a 4 votos a 1 pela imunidade. A tendência é bastante clara.

O que muda na prática para você?

Se essa tese prevalecer — e tudo indica que sim —, os efeitos são concretos e imediatos:

• Menos custo para estruturar a holding: O ITBI sempre foi um dos maiores entraves financeiros na constituição de sociedades patrimoniais. Dependendo do município, a alíquota varia entre 2% e 3% do valor do imóvel. Em patrimônios de maior expressão, estamos falando de centenas de milhares ou até milhões de reais que deixariam de ser pagos.
• Fim da briga com as prefeituras: Municípios não poderão mais condicionar a imunidade à análise da atividade da empresa ou à diferença entre o valor contábil e o valor de mercado. A discussão se encerra com uma tese vinculante para todo o país.
• Mais segurança para planejar: Organizar o patrimônio familiar em uma holding — para proteger bens, facilitar a sucessão e reduzir o custo de um futuro inventário — fica juridicamente mais seguro e financeiramente mais acessível.

O momento de agir é agora

Existe um detalhe técnico que não pode ser ignorado: o STF pode modular os efeitos da decisão. Isso significa que a imunidade pode valer apenas a partir da conclusão do julgamento — exceto para quem já tem uma ação judicial ajuizada discutindo o tema. Quem entrou com ação antes da decisão final tem direito a recuperar os valores pagos indevidamente nos últimos 5 anos. Quem não tem, pode perder essa oportunidade.

Em resumo: quem agir antes, sai na frente.

O Tema 1.348 não é só uma discussão técnica entre advogados e ministros. É uma definição que afeta diretamente famílias, empresários e todos que entendem que organizar bem o patrimônio hoje é a melhor forma de proteger quem se ama amanhã.