Assembleias em sessão permanente: Riscos na modalidade eletrônica

1. Introdução

Há muito que as assembleias condominiais deixaram de ser meras reuniões de vizinhos em torno de uma lista de presença avulsa. Desde que o Código Civil de 2002 as alçou à categoria de órgão deliberativo do condomínio edilício - dotado de poderes normativos e decisórios sobre o patrimônio comum e a convivência coletiva -, cresceu proporcionalmente a exigência técnica sobre quem as preside, convoca e registra. 

A chegada da lei 14.309, de 8 de março de 2022, inseriu no art. 1.353 do Código Civil três novos parágrafos que codificaram o que a prática já ansiava e a jurisprudência resistia em admitir sem balizas claras: A sessão permanente. Ao mesmo tempo, o novo art. 1.354-A abriu as portas das assembleias ao ambiente eletrônico e híbrido, submetendo-as a requisitos específicos que, quando ignorados, geram vícios de nulidade capazes de desfazer anos de gestão condominial. 

O tema, ainda pouco explorado de forma sistemática na doutrina especializada, apresenta particularidades que merecem atenção cuidadosa: O cabimento restrito ao quórum especial, a formalidade da convocação de ausentes, os prazos máximos improrrogáveis, a distinção entre ata parcial e ata consolidada, e - ponto que este artigo examina com especial cuidado - a vedação jurídica de se transportar a disciplina da sessão permanente para o regimento interno ao amparo do §5º do art. 1.354-A, dispositivo que só autoriza normas complementares sobre assembleias eletrônicas, categoria normativa distinta. 

O presente estudo percorre cada um desses pontos com apoio na legislação vigente, na doutrina condominial e na jurisprudência produzida pelo STJ e pelos tribunais estaduais de todo o país, contribuindo para a segurança jurídica de síndicos, administradoras e advogados que lidam cotidianamente com a gestão assemblear. 

2. A assembleia condominial como órgão deliberativo: Premissas necessárias

Antes de se adentrarem nas minúcias da sessão permanente, convém fixar as premissas sobre as quais repousa toda a disciplina assemblear. O Código Civil de 2002, nos arts. 1.347 a 1.355, estruturou o governo do condomínio edilício sobre dois pilares: O síndico - gestor executivo - e a assembleia - órgão soberano de deliberação coletiva. A assembleia não é, juridicamente, uma mera reunião informal: É o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos, na precisa formulação do Ministro Massami Uyeda, ao relatar o REsp 1.120.140/MG, julgado pelo STJ em 6 de outubro de 2009. 

Duas modalidades de quórum regem as deliberações. A maioria simples dos presentes - suficiente para a maior parte das decisões ordinárias em segunda convocação, nos termos do caput do art. 1.353 do CC - e os quóruns especiais - fixados pela lei ou pela convenção para matérias de maior transcendência, como a alteração da convenção (dois terços dos condôminos, art. 1.351 do CC), a realização de obras voluptuárias (dois terços), a destituição do síndico (na forma prevista no art. 1.349 do Código Civil, que remete às hipóteses de irregularidade na gestão, e no art. 22, §1º, "g", da lei 4.591/1964, que exige maioria absoluta) ou os quóruns convencionais pactuados na escritura de instituição e convenção do condomínio. 

É justamente esse segundo grupo - o dos quóruns especiais - que deflagra a razão de ser da sessão permanente. A frustração reiterada do quórum qualificado em assembleias ordinariamente convocadas criou no universo condominial uma zona de paralisia decisória que a lei 14.309/22 veio romper, sem, porém, abrir mão das garantias de participação, transparência e contraditório que legitimam qualquer deliberação coletiva. 

3. Do cabimento da sessão permanente: Uma medida de exceção

O §1º do art. 1.353 do Código Civil, com redação dada pela lei 14.309/22, delimita com precisão o pressuposto de utilização da sessão permanente: 

"Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente [...]" 

O dispositivo é claro: Somente quando houver quórum especial não atingido - seja o previsto em lei, seja o estipulado na convenção condominial - a sessão permanente é instrumento juridicamente admissível. Decisões que dependem da maioria simples dos presentes em segunda convocação (art. 1.353, caput) jamais poderão ser diferidas sob essa rubrica. 

Há, portanto, uma lista mínima de pautas que comportam sessão permanente: Alteração da convenção (2/3), obras voluptuárias (2/3), mudança de destinação do edifício (2/3 - art. 1.351 do CC, com a redação dada pela lei 14.405/22), alteração das especificações e dos planos da edificação e do condomínio (unanimidade - art. 1.343 do CC), destituição do síndico por irregularidade na gestão (na forma já mencionada), e todo e qualquer quórum qualificado previsto na convenção, como aqueles frequentes para alienação de áreas comuns, implantação de antenas, câmeras ou outros equipamentos que a convenção submeta a aprovação de maioria absoluta ou superior. 

A doutrina tem sublinhado que a taxatividade do pressuposto não é mera tecnicidade: deriva da lógica de que a sessão permanente suspende no tempo o processo deliberativo, expondo a coletividade a um período de incerteza jurídica sobre matéria relevante. Esse custo deliberativo somente se justifica quando a matéria em debate efetivamente exija uma maioria qualificada difícil de se reunir em encontro único. 

Pautas de maioria simples - eleição de síndico, aprovação de contas, previsão orçamentária, alteração de regimento interno - não comportam esse mecanismo. 

4. Da convocação: O alicerce da validade

Se há um ensinamento que a jurisprudência condominial consolidou ao longo de décadas, é que o edital de convocação é o documento mais sensível de todo o procedimento assemblear. O art. 1.354 do Código Civil é categórico: "A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião". A ausência de convocação de um único condômino já é suficiente para ensejar a declaração de nulidade da assembleia. Na sessão permanente, essa exigência se replica, com nuances próprias, a cada nova sessão. 

4.1. A convocação expressa na ata da primeira sessão 

O inciso I do §1º do art. 1.353 determina que, na primeira sessão, sejam "indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas". Essa exigência cumpre dupla função: (i) garante que os presentes saiam da reunião já convocados para a próxima - tornando desnecessária nova convocação formal para quem esteve presente -, e (ii) restringe a pauta das sessões subsequentes exatamente aos pontos que justificaram a conversão em sessão permanente. 

A fixação da data seguinte na própria assembleia é ato indispensável. Caso o presidente da mesa deixe de fazê-lo, a sessão permanente não se terá constituído validamente, e a eventual deliberação posterior carece de fundamento legal, podendo ser impugnada por qualquer condômino interessado mediante ação anulatória ou medida cautelar de urgência.

4.2. A convocação das unidades ausentes

Pela mesma dicção legal, o inciso II do §1º do art. 1.353 determina que, além dos presentes já convocados pelo próprio ato assemblear, "sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção". Isso significa que o mecanismo convocatório da convenção - seja carta, notificação em portaria, e-mail, WhatsApp, aviso em mural ou qualquer combinação de meios - deve ser acionado integralmente para os condôminos que não compareceram à primeira sessão. 

Recomenda-se, na prática, que mesmo os condôminos que estiveram presentes recebam alguma forma de lembrete ou comunicação formal, especialmente porque alguns podem ter saído antes da definição da próxima data, ou podem desejar alterar seu voto na sessão seguinte. A comunicação ampla, além de fortalecer a legitimidade democrática do processo, cria lastro documental que protege o condomínio em eventual ação anulatória. 

A questão do inadimplente merece atenção especial: o condômino que estava inadimplente na primeira sessão - e, por isso, não pôde votar nos termos do art. 1.335, III, do CC - pode ter regularizado sua situação antes da sessão subsequente. Quites no dia de cada nova assembleia, terão pleno direito de voto. Esse é um traço relevante: o regramento de adimplência se verifica em cada sessão individualmente, e não apenas na primeira. 

4.3. O prazo máximo entre sessões (60 dias) e o teto global (90 dias) 

O sistema de prazos da sessão permanente funciona em dois níveis. No nível intermediário, cada nova sessão deve ser designada para data que "não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias" da sessão anterior (inciso I do §1º do art. 1.353 do CC). No nível global, o §3º do mesmo artigo fixa que "a sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial".

Os prazos são improrrogáveis e não sujeitos a ampliação por convenção ou regimento interno. Transcorridos 90 dias da abertura da primeira sessão sem que o quórum especial tenha sido atingido, extingue-se a sessão permanente e a matéria retorna à situação de deliberação pendente, podendo o condomínio iniciar novo procedimento ordinário de convocação para nova assembleia com mesma pauta. 

A combinação dos dois prazos permite, na prática, até duas sessões intermediárias dentro do teto global de 90 dias: a primeira, marcada para até 60 dias após a sessão inaugural; e, se necessário, uma segunda, para até 30 dias depois, ainda dentro do limite total de 90 dias. A lógica é de que o procedimento não se transforme em instrumento de pressão ou de adiamento indefinido da vontade majoritária da coletividade. 

Um aspecto prático de especial relevo: o prazo de 60 dias fixado para a sessão seguinte não funciona como prazo autônomo que derrogaria as exigências convocatórias da convenção. Ao contrário, a nova sessão deve ser designada para data que, ao mesmo tempo, não ultrapasse 60 dias e respeite o prazo mínimo de convocação estabelecido pela convenção condominial. Se a convenção determina, por exemplo, que as convocações devem ser remetidas com antecedência mínima de 10 dias úteis, essa exigência prevalece integralmente também nas sessões da sessão permanente, pois o inciso II do §1º do art. 1.353 expressamente remete à forma prevista em convenção. Designar a próxima sessão para uma data que não comporte esse prazo mínimo configura vício de convocação, com potencial de nulidade da deliberação ali tomada. 

5. Da execução da sessão permanente: Detalhes que a lei exige

5.1. A autorização pela maioria dos presentes 

A conversão da assembleia em sessão permanente não é prerrogativa unilateral do síndico nem da mesa diretora. O §1º do art. 1.353 exige que "a assembleia possa, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente". Trata-se de uma votação autônoma, incidente sobre o procedimento, distinta do mérito da pauta principal que motivou a convocação. 

Significa dizer que o presidente da mesa deve, diante do reconhecimento do quórum especial não atingido, submeter à votação dos presentes a proposta de conversão. É possível - e perfeitamente válido - que a maioria dos presentes se recuse a converter, optando por encerrar a assembleia sem deliberação. Nesse caso, caberá ao condomínio iniciar novo ciclo de convocação para nova assembleia ordinária ou extraordinária. 

5.2. A identificação das deliberações pretendidas 

A lei exige que, ao se converter em sessão permanente, sejam "identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido" (inciso I do §1º do art. 1.353 do CC). Não basta uma referência genérica à pauta: é necessário especificar claramente qual o ponto - ou quais os pontos - da ordem do dia que demandam quórum qualificado e que motivaram a conversão. 

Essa exigência de especificação cumpre função essencial: delimita o objeto das sessões seguintes e impede que a sessão permanente se transforme em pretexto para se discutir matérias novas ou alheias às que originalmente fundamentaram a suspensão. As sessões subsequentes da sessão permanente têm pauta fechada: apenas os itens que justificaram a conversão podem ser deliberados. 

5.3. A persistência dos votos e a possibilidade de retratação 

Um dos traços mais inovadores da sessão permanente reside no §2º do art. 1.353: 

"Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida." 

Assim, o condômino que votou na sessão inaugural não precisa comparecer às sessões subsequentes - seu voto permanece válido e integra a contagem do quórum. Porém, caso compareça, pode mudar de posição até o momento em que a deliberação é encerrada. Essa flexibilidade - incomum na prática democrática condominial - exige controle rigoroso por parte do secretário da mesa, que deve registrar a cada sessão a relação nominal dos que votaram, os que mantiveram ou alteraram seu voto e a contagem acumulada de frações ideais representadas. 

5.4. A continuidade sem solução de continuidade deliberativa 

O inciso IV do §1º do art. 1.353 fecha o ciclo executivo da sessão permanente ao exigir que "seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações". Não há espaço para sessão realizada em data ou hora diversas das designadas na sessão anterior sem nova convocação dos ausentes. O rigor procedimental é exigência da própria lei. 

6. Das atas: Parciais, consolidadas e suas particularidade

6.1. A ata parcial: Conteúdo e finalidade 

O inciso III do §1º do art. 1.353 determina que, ao se encerrar a primeira sessão convertida em permanente, "seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes". 

O conceito de "transcrição circunstanciada" não exige transcrição literal palavra por palavra - em analogia à prática das atas de audiências judiciais, que são registros resumidos, não estenográficos. Exige, contudo, um resumo fiel das posições e argumentos levantados pelos condôminos, de modo que aqueles que não estiveram presentes possam compreender plenamente o estado do debate ao receber a ata e decidir se comparecem ou não à sessão seguinte. O objetivo é assegurar o princípio do contraditório e da participação informada, que norteia todo o direito condominial. 

A ata parcial deve ser remetida a todos os condôminos ausentes após cada sessão interlocutória, comprovando-se a remessa nos moldes exigidos pela convenção. É prudente que a administradora mantenha protocolo de envio ou acuse de recebimento por meios eletrônicos, preservando a prova da ciência dos ausentes para eventual impugnação judicial. 

Uma observação de ordem prática fundamental: As atas parciais não precisam ser levadas a registro cartorial. Além de desnecessário - dado que a ata parcial não encerra deliberação final -, o registro seria inviável do ponto de vista temporal: a ata parcial deve estar pronta e ser remetida em tempo hábil para acompanhar a nova convocação das unidades ausentes, o que impede o aguardo de eventuais prazos cartoriais. Recomenda-se que a remessa alcance a todos os condôminos - presentes e ausentes - como medida de transparência e de precaução, documentando que nenhuma informação relevante foi sonegada à coletividade.

6.2. A ata consolidada: encerramento do ciclo permanente

Atingido o quórum especial - ou expirado o prazo de 90 dias, encerrando-se o ciclo sem resultado - é lavrada a ata consolidada, que incorpora e integra todas as atas parciais anteriores em um único documento deliberativo. Ela registra a totalidade das votações acumuladas, a data de abertura, as datas de cada sessão interlocutória, a relação dos condôminos que votaram em cada momento, os votos que foram alterados e o resultado final da deliberação. 

Ponto relevante que a lei deixa em aberto, mas que a prática precisa resolver: a lei não exige que o mesmo presidente e secretário presidam todas as sessões do ciclo permanente. É perfeitamente válido - e às vezes necessário - que diferentes condôminos assumam a mesa em cada sessão. Por isso, a ata consolidada deve ser assinada por todos os presidentes e secretários que conduziram cada uma das sessões parciais, identificando em qual sessão cada um exerceu a função. Essa pluralidade de assinaturas confere à ata consolidada o caráter de documento composto, fiel ao processo deliberativo que a originou.

Do ponto de vista registral, a ata consolidada é o documento que, querendo o condomínio, poderá ser levada a registro no Cartório de Títulos e Documentos, cumprindo assim os requisitos de publicidade e oponibilidade a terceiros eventualmente exigidos pela convenção ou por lei específica. Decisões sobre fachada, obras estruturais ou alteração da convenção muitas vezes demandam esse registro formal. A ela deverão ser anexadas as atas parciais, que integrarão o conjunto documental do ciclo deliberativo. 

7. A sessão permanente na modalidade eletrônica e híbrida 

7.1. O regime do art. 1.354-A do CC: Requisitos e cautelas 

O art. 1.354-A, introduzido pela mesma lei 14.309/22, autoriza expressamente que "a convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica", condicionando essa possibilidade a dois pressupostos cumulativos: (i) que a convenção não a vede, e (ii) que sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto. Esse é o regime que rege a realização de qualquer assembleia condominial em ambiente virtual, inclusive as sessões integrantes de um ciclo de sessão permanente. 

Para efeitos da convocação eletrônica de assembleia, o §1º do art. 1.354-A determina que o "instrumento de convocação deverá constar que a assembleia será realizada por meio eletrônico, bem como as instruções sobre acesso, manifestação e forma de coleta de votos". Esse requisito de informação é particularmente relevante na sessão permanente: a convocação das unidades ausentes - exigida pelo inciso II do §1º do art. 1.353 - deve também conter essas informações de acesso, sob pena de inviabilizar a participação virtual dos convocados e atrair alegação de cerceamento do exercício do direito de voto. 

O §4º do art. 1.354-A permite a realização híbrida, com presença física e virtual concomitante. Na sessão permanente, essa é, provavelmente, a modalidade mais adequada para os condomínios de maior porte: preserva o caráter solene e deliberativo da reunião presencial, ao mesmo tempo que amplia a acessibilidade para condôminos distantes, idosos, pessoas com mobilidade reduzida ou simplesmente ausentes do município. 

A questão da responsabilidade técnica é expressamente tratada pelo §2º do art. 1.354-A: A administração não pode ser responsabilizada por falhas de conexão à internet ou de equipamentos dos condôminos. Recomenda-se, contudo, que o edital de convocação registre o nome da plataforma utilizada, o link de acesso, a senha ou código de entrada, o horário limite de conexão e os procedimentos para identificação do votante - todos elementos que, se omitidos, podem fundamentar impugnação. 

7.2. A "assembleia aberta" do §3º do art. 1.354-A: Distinção fundamental 

Uma confusão conceitual frequente na prática condominial é a equiparação entre a sessão permanente do art. 1.353 e a "assembleia aberta" eletrônica do §3º do art. 1.354-A. São institutos distintos, com regimes jurídicos, pressupostos e limites diferentes. Compreender essa distinção é essencial para se evitar nulidades. 

A "assembleia aberta" eletrônica - tecnicamente, uma modalidade de coleta de votos antes e após o horário da solenidade - é descrita pelo §3º do art. 1.354-A: "Somente após a somatória de todos os votos e a sua divulgação será lavrada a respectiva ata, também eletrônica, e encerrada a assembleia geral."  Trata-se de um mecanismo exclusivo do ambiente eletrônico, que permite ao síndico abrir a janela de votação antes da reunião virtual propriamente dita e mantê-la aberta por período definido no edital - com a ata sendo lavrada somente ao final, depois de apurado o resultado. 

Diversamente da sessão permanente, a "assembleia aberta" eletrônica: (i) pode ser utilizada para qualquer pauta, independentemente de quórum especial; (ii) não exige ata parcial, mas somente ata final lavrada após a apuração total dos votos; (iii) os votantes eletrônicos anteriores à solenidade abrem mão do direito de voz e de debate - fato que o edital deve expressamente alertar; e (iv) não admite prorrogação em sessões subsequentes, pois o modelo é de janela de votação com início e fim definidos no edital. 

A distinção prática mais importante é que a "assembleia aberta" não exige quórum especial e pode se encerrar em única rodada, enquanto a sessão permanente só cabe quando há quórum especial não atingido e pode se prolongar por até 90 dias em múltiplas reuniões. Confundi-las é erro grave: usar o regime da "assembleia aberta" para tentar atingir quórum especial ao longo de dias ou semanas, sem observar o rito da sessão permanente, equivale a criar um procedimento sem amparo legal, sujeito à nulidade. 

8. A vedação legal: impossibilidade de incluir sessão permanente em regimento interno via §5º do art. 1.354-A

8.1. O princípio da especificidade e a incompatibilidade normativa

O §5º do art. 1.354-A do Código Civil prevê que "normas complementares relativas às assembleias eletrônicas poderão ser previstas no regimento interno do condomínio e definidas mediante aprovação da maioria simples dos presentes em assembleia convocada para essa finalidade". A norma autoriza o regimento interno a complementar, com regras específicas, o funcionamento das assembleias eletrônicas - e somente delas. 

Um equívoco interpretativo que tem se verificado na prática condominial é o de se pretender inserir, no regimento interno, disposições sobre a sessão permanente ao amparo desse mesmo §5º. O argumento, à primeira vista tentador, é o de que a sessão permanente pode ser realizada em ambiente eletrônico e, portanto, o regimento interno poderia regulamentá-la como "norma complementar relativa a assembleias eletrônicas". 

Esse raciocínio não resiste à análise técnica e é incompatível com o princípio da especificidade normativa, segundo o qual a norma especial prevalece sobre a geral e não pode ter seus limites expandidos por ato normativo de hierarquia inferior. A sessão permanente não é modalidade de assembleia eletrônica: É modalidade de continuação procedimental de assembleia presencial, eletrônica ou híbrida, submetida ao regime estrito do art. 1.353 do CC. O §5º do art. 1.354-A tem objeto específico - complementar o funcionamento das assembleias eletrônicas -, e não pode ser lido como carta branca para o regimento interno disciplinar qualquer aspecto assemblear. 

Deve-se ter presente, ademais, a distinção de hierarquia normativa que estrutura o direito condominial: A convenção é a norma fundamental interna do condomínio, sujeita ao quórum qualificado de 2/3 dos condôminos para alteração (art. 1.351 do CC); o regimento interno é norma subordinada, de caráter regulamentar, que não pode contrariar a convenção nem a lei. A sessão permanente é disciplinada por lei - o Código Civil - de forma exaustiva, não deixando margem ao regimento interno para ampliá-la, restringi-la ou flexibilizá-la em termos que o legislador deliberadamente não contemplou.

Reforça essa conclusão a leitura sistemática do art. 1.334, III, do Código Civil, que reserva à convenção - e não ao regimento interno - a definição de "a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações". Forma de convocação e quórum são exatamente os elementos centrais da sessão permanente: O modo pelo qual os condôminos são chamados a cada sessão e o patamar numérico que se busca atingir. Esses elementos pertencem, por expressa determinação legal, ao universo da convenção. O modo de realização das assembleias, os formatos de deliberação e os procedimentos para obtenção de quórum são, por natureza, matéria de formato assemblear - um procedimento -, distinto do meio tecnológico de realização. Enquanto as normas sobre meios eletrônicos podem ser complementadas no regimento interno (§5º do art. 1.354-A), as normas sobre o formato da sessão permanente pertencem ao universo da convenção, por força do art. 1.334, III, do CC. Qualquer tentativa de regulá-la por regimento interno colide frontalmente com esse dispositivo. 

Não se trata, convém reiterar, de vedação à realização de sessão permanente em ambiente eletrônico ou híbrido - isso é plenamente válido, combinando-se os regramentos do art. 1.353 e do art. 1.354-A. A vedação diz respeito à tentativa de disciplinar, via regimento interno, as condições de cabimento, os prazos, os procedimentos de convocação ou os requisitos de ata da sessão permanente, como se o §5º do art. 1.354-A autorizasse esse alargamento. Não autoriza. 

Há ainda a grave questão do quórum: O §5º do art. 1.354-A permite a aprovação de normas complementares eletrônicas pela maioria simples dos presentes em assembleia específica. Se a sessão permanente pudesse ser regulamentada por essa via, o condomínio estaria, na prática, modificando normas que o Código Civil disciplinou com requisitos cumulativos rigorosos - e o faria com quórum mínimo, sem sequer a intervenção da convenção. Esse resultado seria frontalmente incompatível com o art. 1.353 do CC, que é norma cogente de ordem pública condominial. 

8.2. A nulidade do ato e suas consequências 

Cláusula de regimento interno que pretenda regulamentar a sessão permanente - atribuindo ao síndico a faculdade de convertê-la sem autorização dos presentes, ampliando prazos, dispensando a ata parcial ou relativizando a convocação das unidades ausentes - é ato nulo, por violação de norma de ordem pública, nos termos do art. 166, VI, do Código Civil, que sanciona com nulidade o negócio jurídico "que tiver por objeto fraudar lei imperativa". 

As consequências práticas são graves. Assembleias conduzidas com base em cláusula inválida de regimento interno - que, por exemplo, dispense a convocação dos ausentes ou permita a prorrogação além de 90 dias - são passíveis de anulação judicial por qualquer condômino prejudicado. A ação anulatória, que segue o prazo decadencial geral do art. 179 do CC (dois anos), pode ser movida para desconstituir não apenas a assembleia em si, mas os efeitos concretos das deliberações tomadas irregularmente - obras contratadas, despesas aprovadas, gestores eleitos.

O síndico que conduz sessão permanente com amparo em cláusula nula de regimento interno, omitindo as formalidades legais, pode ainda responder pessoalmente pelos danos causados ao condomínio, à luz do art. 1.348, VII, do CC, que atribui ao síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, bem como as determinações da assembleia. O descumprimento culposo das formalidades legais não afastará essa responsabilidade. 

8.3. Catálogo dos vícios procedimentais e seus efeitos 

Independentemente de qualquer regulamentação interna, a sessão permanente pode ser invalidada pela má condução do procedimento previsto no próprio art. 1.353 do Código Civil. A nulidade não nasce apenas do regimento interno defeituoso - nasce também do descumprimento direto dos requisitos legais cumulativos pelo presidente da mesa ou pelo síndico. Os principais vícios e seus efeitos são os seguintes:

(i) Ausência de votação autônoma de conversão. Se o presidente da mesa simplesmente declara a conversão em sessão permanente sem submetê-la à aprovação da maioria dos presentes, o ato é nulo de pleno direito. A autorização dos presentes é pressuposto de existência do procedimento - não mera formalidade superável. Toda a cadeia de sessões que se seguir estará contaminada pelo vício inaugural. 

(ii) Não designação de data e hora da sessão seguinte na ata da primeira sessão. O inciso I do §1º do art. 1.353 exige que a data da sessão em seguimento seja indicada no próprio ato de conversão. A ausência dessa indicação priva a sessão permanente de seu elemento temporal essencial, inviabilizando a convocação dos ausentes com prazo certo e tornando nula a eventual deliberação tomada em sessão posterior não devidamente anunciada. 

(iii) Omissão na convocação das unidades ausentes. A convocação dos ausentes é obrigação expressa do inciso II do §1º do art. 1.353, a ser cumprida nos moldes da convenção - incluindo o prazo mínimo de antecedência por ela estabelecido. Condômino que não foi convocado para sessão subsequente teve seu direito de participação cerceado, independentemente de qual teria sido seu voto. O vício é de convocação - e por isso, estrutural. A sessão realizada sem essa convocação é anulável pelo condômino prejudicado. 

(iv) Ausência ou insuficiência da ata parcial. A ata parcial destituída de transcrição circunstanciada dos argumentos não cumpre a função legal de informar os ausentes sobre o estado do debate. Se o documento enviado aos condôminos não ausentes nada mais for do que uma folha de presença e o registro de que o quórum não foi atingido, o requisito do inciso III do §1º do art. 1.353 não terá sido satisfeito. Esse vício enfraquece a legitimidade da sessão seguinte e poderá ser invocado em ação anulatória como cerceamento do direito de participação informada. 

(v) Deliberação sobre matéria estranha à pauta da sessão permanente. A sessão permanente tem objeto fechado: apenas as deliberações identificadas no ato de conversão podem ser votadas nas sessões subsequentes. A inclusão de novos temas - ainda que relevantes - nas sessões parciais configura vício de pauta, tornando nulas as deliberações estranhas ao objeto definido, sem prejuízo das demais. 

(vi) Superação do prazo máximo de 90 dias. Sessão realizada após o nonagésimo dia contado da abertura da primeira sessão está fora do prazo legal improrrogável do §3º do art. 1.353. A deliberação nela tomada não tem amparo no regime da sessão permanente e, portanto, carece de validade jurídica, devendo o condomínio, se ainda pertinente, reiniciar o procedimento com nova convocação ordinária. 

(vii) Realização de sessão em data ou hora diversas das designadas, sem nova convocação. O inciso IV do §1º do art. 1.353 exige continuidade estrita: a sessão deve ocorrer no dia e hora designados. Alterar a data ou horário sem nova convocação tempestiva de todos os condôminos equivale a realizar assembleia sem a convocação exigida pelo art. 1.354 do CC - vício que, como pacificado pela jurisprudência, acarreta a nulidade do ato. 

Em todos os casos acima, a sanção é a anulabilidade da deliberação - e não a nulidade absoluta, salvo quando o vício atingir norma de ordem pública ou resultar em ofensa direta ao art. 1.354 do CC (ausência de convocação), hipótese em que parte da doutrina e da jurisprudência tende a reconhecer nulidade de maior gravidade. O prazo para impugnação é de dois anos, nos termos do art. 179 do CC, contados da realização da assembleia, podendo o condômino requerer tutela de urgência para suspender os efeitos da deliberação enquanto o feito principal tramita. 

9. Conclusão

A sessão permanente de assembleias condominiais é instrumento de alta relevância prática, mas de igual exigência técnica. Não se trata de ferramenta de simples manuseio: Cada um dos requisitos cumulativos do §1º do art. 1.353 do Código Civil representa uma garantia democrática que, se descumprida, transforma a sessão permanente em fonte de litigiosidade. 

O cabimento é restrito ao quórum especial não atingido - e esse limite não pode ser superado pela vontade da maioria simples, pela conveniência do síndico ou por norma de regimento interno. A convocação dos ausentes deve seguir os moldes da convenção em cada nova sessão - inclusive o prazo mínimo de antecedência que ela estabeleça, sob pena de nulidade da respectiva sessão. Os prazos de 60 e 90 dias são peremptórios. A ata parcial deve ser circunstanciada e remetida. A ata consolidada encerra o ciclo. Cada voto pode ser mantido ou revogado.

A possibilidade de realização em meio eletrônico ou híbrido amplia o alcance democrático da sessão permanente, mas não altera os requisitos procedimentais do art. 1.353. O art. 1.354-A funciona como camada tecnológica sobre a estrutura jurídica da sessão - não como substituto dela. 

A vedação mais relevante - e ainda pouco discutida - é a impossibilidade de se disciplinar a sessão permanente por meio do regimento interno ao amparo do §5º do art. 1.354-A. Essa norma autoriza normas complementares exclusivamente sobre assembleias eletrônicas, e não pode ser usada para flexibilizar os requisitos cumulativos do art. 1.353, norma especial, cogente e de hierarquia superior ao regimento interno. Qualquer cláusula regimental que pretenda regular o cabimento, os prazos ou os procedimentos da sessão permanente é nula de pleno direito, nos termos do art. 166, VI, do Código Civil. 

Síndicos, administradoras e advogados que orientam condomínios têm no tema um campo de trabalho preventivo de alto valor. A segurança jurídica das deliberações condominiais de maior relevância - obras estruturais, alterações de convenção, mudanças de destinação - depende, cada vez mais, do domínio técnico sobre o rito da sessão permanente, seus requisitos, suas limitações e os riscos que o descumprimento acarreta.