Locação por temporada em condomínios: A convenção como instrumento preventivo

A locação por temporada via plataformas digitais é hoje um dos temas mais sensíveis do Direito Condominial brasileiro. A ausência de regulamentação específica, combinada com decisões divergentes do STJ e com a tramitação do PL 4/25 (reforma do CC), criou um cenário de incerteza que afeta diretamente incorporadores, condôminos-investidores e administradores de condomínios. Proponho aqui uma análise crítica da categoria “hospedagem atípica” e, a partir dela, parâmetros concretos de redação de convenção para quem precisa lidar com esse tema na prática.

1. Breve panorama: Da proibição automática ao “depende do caso”

O marco inicial é o REsp 1.819.075/RS (4ª turma, j. 20/4/21). O caso envolvia dois apartamentos em condomínio residencial de Porto Alegre, cujos proprietários os disponibilizavam simultaneamente a pessoas sem vínculo entre si, por períodos curtos, via múltiplas plataformas, com oferta de serviços como lavagem de roupas. O voto vencedor, do ministro Raul Araújo, introduziu a categoria “contrato atípico de hospedagem”, cuja modalidade não se enquadraria nem na locação por temporada da lei 8.245/91, nem na hospedagem profissional da lei 11.771/08.

O ministro Luis Felipe Salomão, vencido, classificou a atividade como locação residencial por temporada, sustentando que a vedação pelo condomínio configuraria violação ao direito de propriedade. Para Salomão, o condomínio poderia adotar mecanismos de controle, mas não impedir a atividade locatícia.

A 3ª turma reforçou o entendimento restritivo no REsp 1.884.483/PR (j. 23/11/21). E no REsp 2.121.055/MG, a ministra Nancy Andrighi acrescentou elemento relevante: os contratos atípicos de estadia de curta duração, ainda que válidos entre as partes, somente produzem efeitos perante o condomínio quando a convenção permite expressamente a destinação híbrida.

Ocorre que o cenário não se cristalizou nessa posição restritiva. No REsp 2.079.900/SP (4ª turma), o ministro Noronha retificou seu voto para reconhecer a possibilidade da locação quando a convenção não a proíbe expressamente - posição contrária ao que a própria 4ª turma havia decidido no REsp 1.819.075/RS. O julgamento foi suspenso por pedido de vista e permanece inconcluso.

A guinada mais significativa veio com o AREsp 2.900.690/GO (3ª turma, 2025), sob relatoria da ministra Daniela Teixeira. Nesse julgamento, o Tribunal introduziu uma distinção que altera substancialmente a análise: se a locação envolve apenas a cessão do imóvel, sem oferta de serviços típicos de hotelaria, deve ser tratada como locação por temporada, nos termos da legislação vigente. Ou seja, somente quando há prestação de serviços (limpeza diária, recepção, café da manhã, lavanderia) é que a atividade se desloca para o campo da hospedagem. O próprio STJ, portanto, migra de uma proibição quase automática para uma análise baseada na natureza concreta do contrato - e é essa distinção que deve orientar a redação das convenções.

2. A fragilidade dogmática da “hospedagem atípica”

A categoria “contrato atípico de hospedagem”, criada pelo STJ, merece exame apurado, já que não encontra previsão em nenhuma norma do ordenamento jurídico brasileiro.

A lei 11.771/08 define hospedagem como atividade exercida por “empreendimentos ou estabelecimentos destinados a prestar serviços de alojamento temporário, bem como outros serviços necessários aos usuários, mediante adoção de instrumento contratual e cobrança de diária” (art. 23). O elemento essencial é a prestação de serviços por estrutura profissional.

A lei 8.245/91 define locação por temporada como aquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias” (art. 48). O elemento central é a causa da temporariedade e o prazo.

O que o STJ fez foi criar uma terceira categoria - que não é locação porque há “alta rotatividade”, e não é hospedagem porque não há estrutura profissional - para restringir o uso da propriedade com base em uma qualificação jurídica sem assento legal. A construção responde a uma demanda legítima de proteção da coletividade condominial, mas padece de um problema estrutural: permite que a natureza jurídica do contrato seja definida casuisticamente pelos tribunais, sem parâmetros objetivos previamente conhecidos pelas partes.

A decisão da ministra Daniela Teixeira no AREsp 2.900.690/GO parece reconhecer implicitamente essa fragilidade ao resgatar o critério da prestação de serviços como elemento diferenciador. Se não há serviços, é locação - independentemente do prazo, da plataforma utilizada ou da rotatividade. Esse critério tem a vantagem de ser objetivo e verificável: ou o condômino oferece serviços, ou não oferece. Não depende de valoração judicial sobre o grau de rotatividade ou o “perfil” dos ocupantes.

A dispersão jurisprudencial nos tribunais estaduais confirma o problema. Há câmaras que exigem vedação expressa na convenção para proibir; outras que consideram suficiente a menção genérica à destinação residencial; e outras ainda que exigem deliberação assemblear específica com quórum qualificado. A ausência de precedente vinculante no STJ perpetua essa dispersão.

3. O PL 4/25 e a inversão da lógica vigente

O PL 4/25, que propõe a reforma do CC, busca resolver a controvérsia por via legislativa. O texto proposto para o art. 1.336, §1º, estabelece que, nos condomínios residenciais, o condômino “não poderá utilizar sua unidade para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear.

A proposta inverte a lógica atual. Hoje, na ausência de vedação expressa, discute-se se a atividade é permitida. Com o PL, na ausência de autorização expressa, a atividade será proibida por padrão. O PL tramita perante a Comissão Temporária do Senado Federal, com prazo regimental para parecer até junho de 2026, após quadruplicação dos prazos aprovada pelo requerimento 725/25.

Dois problemas emergem do texto. O primeiro é terminológico: o PL adota justamente a expressão “hospedagem atípica”, consolidando em lei uma categoria jurisprudencial de contornos imprecisos, sem defini-la. A falta de definição legal do que constitui “hospedagem atípica” versus “locação por temporada” poderá perpetuar a insegurança que a reforma pretende eliminar, especialmente à luz da evolução jurisprudencial recente que, como visto, caminha para o critério objetivo da prestação de serviços.

O segundo é procedimental: o PL prevê autorização “por deliberação assemblear” sem definir o quórum necessário. Se maioria simples, 2/3 ou unanimidade? Essa omissão é potencialmente litigiosa, pois restringir o uso da propriedade é matéria que historicamente exige quórum qualificado.

4. A convenção como instrumento preventivo: Parâmetros de redação

Se a convenção é o instrumento central, quais critérios devem orientar sua redação? Especialmente para empreendimentos em fase de incorporação voltados ao público investidor, a questão é prática e urgente.

O ponto de partida é a qualificação jurídica da atividade. A convenção deve declarar expressamente que a locação por temporada é autorizada nos termos do art. 48 da lei 8.245/91, que constitui direito do condômino (art. 1.335 do CC), e que essa autorização supre qualquer exigência legal presente ou futura - antecipando a inversão de lógica proposta pelo PL 4/25.

Na mesma linha, a terminologia importa mais do que parece. Usar “locatário de temporada” em vez de “hóspede” não é preciosismo redacional, mas posicionamento jurídico: “hóspede” é exatamente o termo que a jurisprudência utiliza para caracterizar a hospedagem atípica. A convenção que adota “locatário” desde a redação originária ancora a relação no regime da lei do inquilinato. A mesma lógica se aplica às referências normativas: remeter ao art. 48 da lei 8.245/91, jamais à lei 11.771/08.

Dessa qualificação decorre a vedação expressa de serviços hoteleiros pelo condômino-locador. A prestação de serviços (limpeza diária, café da manhã, recepção, lavanderia) é o elemento que desloca a atividade do campo da locação para o da hospedagem - e é justamente o critério que a decisão da ministra Daniela Teixeira no AREsp 2.900.690/GO adotou como diferenciador. Vedar esses serviços na convenção não é cautela genérica: é o posicionamento que ancora a operação no regime locatício.

Há, contudo, um limite que precisa ser enfrentado com franqueza. A vedação de serviços hoteleiros é apenas um dos elementos que a jurisprudência vem utilizando para qualificar a atividade. Algumas decisões avançam sobre o acesso dos locatários de temporada às áreas comuns de lazer (piscina, academia, salões), equiparando esse acesso à infraestrutura coletiva como indicativo de hospedagem. Aqui a análise jurídica precisa dialogar com a realidade de mercado: restringir o acesso às áreas comuns é a medida mais conservadora do ponto de vista judicial, mas é também a que mais compromete a competitividade do imóvel como produto de investimento. O locatário de temporada que não pode usar a piscina ou a academia tem uma experiência significativamente inferior, e isso se reflete diretamente no valor da diária, na taxa de ocupação e no retorno do investidor.

À luz do critério objetivo da prestação de serviços - que o próprio STJ começa a adotar -, o acesso a áreas comuns não deveria ser elemento de qualificação do contrato, tratando-se de uso de coisa comum inerente à condição de ocupante legítimo do edifício, não de prestação de serviço pelo condômino-locador.

A decisão sobre restringir ou não o acesso é legítima como regra de convivência condominial, mas não deveria funcionar como critério de natureza jurídica do contrato. De todo modo, qualquer que seja a escolha do empreendimento, ela deve constar expressamente da convenção - a omissão gera risco, porque permite interpretação judicial em qualquer sentido.

A regulamentação operacional completa o quadro, e aqui a divisão entre convenção e regimento interno é estratégica. Os princípios estruturantes - autorização, natureza jurídica, vedação de serviços, responsabilidade integral do proprietário e penalidades, incluindo suspensão do direito de locação por temporada em caso de reincidência - devem ficar na convenção, cuja alteração exige 2/3.

Os procedimentos do dia a dia - cadastro prévio de locatários, prazos, limites de ocupantes, check-in, limpeza, lavanderia - ficam no regimento interno, alterável por maioria simples. Essa arquitetura permite ajustes operacionais sem mobilizar quórum qualificado, mantendo blindados na convenção os elementos que garantem a segurança jurídica.

Um detalhe que a prática ensina: o prazo mínimo de cadastro prévio deve constar da própria convenção, não ser integralmente delegado ao regimento. Se a assembleia futura fixar prazo inviável - 72 horas, por exemplo -, locações de última hora ficam inviabilizadas e o direito autorizado na convenção é esvaziado por via oblíqua. Fixar um piso na convenção (24 horas é razoável) e permitir que o regimento apenas amplie protege o condômino-investidor contra restrições assembleares disfarçadas de procedimento operacional.

5. Permitir é mais eficaz do que proibir

Há um ponto frequentemente negligenciado: autorizar a locação por temporada na convenção não significa renunciar ao controle. Na verdade, é o oposto. O condomínio que proíbe a atividade sem convenção explícita se expõe ao risco de ter a proibição judicialmente afastada, especialmente quando não há deliberação com quórum qualificado. Já o condomínio que autoriza e regulamenta estabelece as condições da operação e pode sancionar o descumprimento com base convencional sólida.

Cadastro prévio, responsabilidade integral do proprietário, limite de ocupantes, penalidade de suspensão são instrumentos que endereçam as preocupações legítimas da coletividade condominial sem recorrer a uma vedação abstrata cuja eficácia é, no mínimo, incerta.

Conclusão

A jurisprudência do STJ sobre locação por temporada via plataformas digitais está em transição. Da proibição quase automática de 2021, caminha-se para uma análise mais destacada, em que o critério da prestação de serviços ganha centralidade como elemento diferenciador. O PL 4/25 propõe positivar a categoria “hospedagem atípica” e inverter a lógica vigente para proibir por padrão, mas o faz sem definir a categoria e sem fixar quórum para deliberação assemblear.

Nesse cenário, a convenção de condomínio transcende seu papel descritivo e passa a funcionar como instrumento de segurança jurídica. Para empreendimentos que pretendem viabilizar a locação por temporada, a previsão expressa na convenção originária, com qualificação da atividade como locação (não hospedagem), vedação de serviços hoteleiros, terminologia precisa, regulamentação operacional e antecipação do PL 4/25, é a estratégia mais segura disponível hoje.

Enquanto a questão de fundo segue sem definição, uma convenção bem redigida é o melhor instrumento de que dispõem incorporadores e condôminos para navegar a incerteza.

As opiniões expressas neste artigo são de responsabilidade exclusiva da autora e não refletem necessariamente a posição das instituições a que está vinculada.