Tokenização imobiliária: Quem olha pela fresta não vê o horizonte

Há uma forma muito particular de estar certo e, ainda assim, não alcançar a verdade inteira. Consiste em escolher as premissas com rigor, desenvolvê-las com coerência e, ao final, apresentar conclusões que se sustentam, mas apenas dentro do perímetro que o próprio analista se permitiu enxergar. É o que se verifica em muitos textos sobre a tokenização com lastro imobiliário. São textos tecnicamente corretos no que afirmam. Parciais, porém, no que omitem e essa parcialidade compromete o alcance de suas conclusões.

Quem acredita estar observando um panorama em sua inteireza, mirando-o por uma fresta - por mais nítida que seja a imagem captada -, não pode pretender descrever a paisagem toda. A fresta impõe bordas e as bordas, neste caso, são justamente os limites de uma perspectiva que elege o sistema registral vigente como ponto fixo e inamovível do ordenamento, desconsiderando que o Direito brasileiro é organismo dinâmico, historicamente moldado pela tensão entre conservação e adaptação.

Não se trata de desmerecer a preocupação com a segurança jurídica, legítima e compartilhada por qualquer jurista sério. Trata-se de apontar que essa preocupação, quando levada ao extremo de recusar liminarmente modelos ainda em formação, converte-se em obstáculo ao próprio aperfeiçoamento do sistema que se pretende proteger. É como se, diante de um edifício que necessita de reforma, o engenheiro mais cauteloso recusasse qualquer intervenção pelo simples temor de comprometer a estrutura, esquecendo-se de que a inação também corrói.

Pior. É possível interpretar como uma indelicada, grosseira e autoritária imposição de que há somente uma via correta. Apenas um é titular das virtudes da verdade e da segurança ou poderia dizer que apenas um é titular da serventia da verdade e da segurança. Como se esse “um” não fosse falível ou corrompível, jogando para uma estrutura tecnológica, estatisticamente infalível e incorruptível em razão de sua descentralização, todos os vícios, ilicitudes e idiossincrasias de um sistema anoso e afonsino, que não está aberto a inovações.

Aproveitando-me da imagem metafórica de um iceberg, reconheço que qualquer estudante secundarista, ou melhor, qualquer cidadão sabe o que há abaixo de sua linha d’água, mas poucos sabem o que há por detrás das guildas.

Desconhecer a coexistência que se impõe, refratar a liberdade de iniciativa, a liberdade de contratar, é subverter o que há de mais importante na própria existência do ser humano.

Os textos sobre tokenização com lastro imobiliário com os quais temos nos defrontado ultimamente apresentam, em comum, o recurso à criminalização retórica que, conquanto eficaz como estratégia persuasiva perante plateias já convencidas, compromete o rigor analítico que o tema demanda. Não se faz ciência jurídica com adjetivação pejorativa; faz-se com método, dados e argumentação.

A existência de maus atores em qualquer segmento, quer no mercado imobiliário tradicional, no mercado de capitais ou no nascente ecossistema de tokenização, não autoriza a generalização que contamina, indistintamente, cada mínima unidade de um campo de inovação em franca expansão. A boa técnica jurídica exige separar o joio do trigo; não atear fogo ao campo inteiro. O ordenamento jurídico em vigor já dispõe de amplos mecanismos para tratar as patologias, sem que estas sirvam de pretexto para a erosão da liberdade negocial.

Convém recordar uma premissa elementar, por vezes obscurecida no calor do debate sobre a tokenização imobiliária: Os registros públicos existem para servir os negócios e não o contrário. Os registros públicos foram concebidos como instrumento de organização e de segurança a serviço das relações jurídicas; não como fim em si mesmo.

O art. 1º da lei dos registros públicos, 6.015/1973, é cristalino ao delimitar que os serviços de registros públicos existem para conferir autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos sujeitos ao regime dessa lei. De igual modo, o art. 1º da lei 8.935/1994 reafirma que os serviços notariais e de registro são organização técnica e administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia daqueles atos determinados jurídicos.

É inadmissível interpretar essas regras extensivamente, pois há de ser reconhecida a existência de muitos outros atos jurídicos que são válidos e eficazes fora do sistema da lei dos registros públicos, que independem da intervenção estatal para conferir qualquer elemento de eficácia e validade. Há de serem preservados aqueles interesses, aqueles direitos que não dependem dos registros públicos para serem válidos e eficazes.

A função registral é ancilar aos negócios, não soberana sobre eles. O art. 236 da Constituição Federal, ao qualificar tais serviços como exercidos "em caráter privado, por delegação do Poder Público", reforça essa natureza instrumental. Se o registro existe para dar eficácia a determinados atos jurídicos, não pode ser invocado como obstáculo intransponível a arranjos negociais lícitos e, portanto, válidos, que, por sua natureza obrigacional, sequer dependem dessa chancela para produzir legítimos efeitos entre as partes que intervêm em sua consubstanciação.

Inverter essa lógica - exigindo que todo direito vinculado a imóveis passe pela liturgia registral, ainda que não se trate de direito real - é submeter a liberdade econômica a uma burocracia sem causa jurídica, transformando o instrumento em algoz do próprio fim que deveria servir.

Certas análises tratam a separação entre a camada registral e a camada transacional como um artifício retórico destinado a ludibriar incautos. A separação de camadas dos direitos deve ser vista não pela fresta, mas abertamente, como modelo em construção.

Se assim não for, essa leitura ignora que o modelo de camadas não pretende abolir o registro imobiliário, mas conviver com ele, operando em esferas distintas de eficácia jurídica. Desde antes de 1916, data de ingresso em nosso mundo jurídico do primeiro e já finado código civil, é de solar clareza a separação dos atributos da propriedade em nosso sistema jurídico, inclusive com a importância adequada à posse sobre um imóvel.

O art. 1.245 do Código Civil é inequívoco: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". Essa regra nuclear, porém, enquanto estiver vigente, diz respeito exclusivamente ao direito real de propriedade.

A tokenização de direitos obrigacionais - posse direta, participações em receitas de locação, cessões de recebíveis, quotas de investimento - não depende de registro no fólio real porque não constitui, não transfere nem modifica direitos reais. Trata-se de camada obrigacional que circula sob o império da liberdade contratual, nos termos dos art.s 421, 421-A e 425 do código civil, que asseguram, respectivamente, a liberdade contratual exercida nos limites da função social, a presunção de paridade e simetria nos contratos civis e empresariais e a licitude dos contratos atípicos.

A confusão entre planos jurídicos distintos - obrigacional e real - é, paradoxalmente, o equívoco metodológico mais frequente no debate, ou seja, exigir, para direitos de natureza pessoal, a liturgia reservada aos direitos reais. O art. 104 do código civil oferece a chave de leitura correta: agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei. Se a lei não prescreve forma registral para direitos obrigacionais sobre imóveis, impô-la por analogia ou por temor é extrapolar os limites do sistema. O modelo está em construção e descartá-lo de imediato é tão imprudente quanto adotá-lo sem critério.

Ninguém, de boa-fé, sustentará que o sistema registral brasileiro é dispensável. Sua solidez, porém, não o torna impermeável à necessidade de adaptação. A história do Direito ensina que instituições que se recusam a evoluir não se fortalecem: fossilizam-se. Reconhecer que o registro de imóveis pode e deve incorporar avanços tecnológicos não equivale a atacá-lo; equivale a dignificá-lo com a relevância que merece num ecossistema econômico em transformação.

Mais de cinco milhões de imóveis no Brasil estão fora do registro imobiliário, e algo em torno de sessenta por cento dos imóveis no país possuem irregularidades. A própria lei 13.465/17, a lei da Reurb, reconheceu que "mais vale um registro imobiliário ruim do que nenhum registro", como observam os estudiosos do tema. Esses números e essas respostas legislativas não são acusação contra o sistema registral, mas evidência de que algo no modelo vigente não alcança a realidade social. E se a realidade escapa ao modelo, é o modelo que precisa ser recalibrado. A realidade que deve ser silenciada. A tokenização, neste contexto, pode representar uma ferramenta de ampliação do controle sobre direitos imobiliários, incorporando a estruturas rastreáveis, auditáveis e transparentes aquilo que hoje opera à margem de qualquer publicidade.

Aumentar segurança não é sinônimo de impedir inovação, mas é integrá-la com responsabilidade.

A exemplo das normas que tentam proibir a permuta por tokens, tamanha é a afronta às liberdades individuais que tal conduta deveria ser tipificada criminalmente. Se o maior, capaz, com o imóvel disponível, pode até mesmo renunciar à sua propriedade, por que razão, com petulância ímpar, uma norma deveria delimitar o objeto pelo qual pode ser ele permutado? Essa pergunta retórica dispensa resposta, pois todos sabem que tal proibição não tem efeito prático algum.

Entendo haver no marco normativo vigente regras suficientes para tratar da tokenização imobiliária e torço para que qualquer iniciativa legislativa se paute pelas premissas da liberdade e da livre iniciativa. Nessa direção, a regulamentação será saudável, pois estamos diante de mais um fenômeno que empurrará a máquina legislativa de uma forma ou de outra.

Rememorando as lições do professor Miguel Reale e aplicando-as ao tema, quando os fatos sociais se afirmam e adquirem valor na experiência concreta, o Direito não pode permanecer alheio, sob pena de perder aderência e capacidade ordenadora. A tokenização é fato; seu valor econômico e social é crescente; a norma, portanto, haverá de acompanhá-los não por capricho reformista, mas por imperativo sistêmico.

Exigir que a tokenização imobiliária já opere plenamente sob o regime atual, sem qualquer ajuste, é ignorar o papel histórico do Direito como instrumento de adaptação social. Bom exemplo está na Lei da Liberdade Econômica, que promoveu, como bem se reconhece na doutrina, uma profunda recalibragem das bases dogmáticas do direito privado brasileiro, centralizando novamente a autonomia privada, prestigiando a alocação eficiente de riscos e consagrando a intervenção mínima do Estado e a excepcionalidade da revisão contratual.

Da lei de terras de 1850 à lei da Reurb de 2017, passando pela constitucionalização do direito civil e pela própria lei da liberdade econômica, cada geração recalibrou as regras para absorver realidades que o legislador anterior não poderia antever. A tokenização insere-se nessa linhagem. Não pede ruptura; exige atualização.

O momento inspira diálogo; não conduz a trincheiras. A conclusão que se impõe é a de uma honestidade desconfortável para qualquer dos lados do debate: A de que qualquer conclusão definitiva é prematura. A moldura normativa está sendo construída, os modelos de negócio estão sendo testados, a jurisprudência ainda não se pronunciou de forma consolidada. Parece-me bem claro, então, que o momento exige pontes e não obstáculos. O mercado precisa avançar e me parece estar avançando. Os juristas precisam se valer, com humildade, de metodologia mais eficiente e capaz de lhes equipar com os recursos de análise que o tema reclama e, assim, combinar convicção com reflexão, método com curiosidade construtiva e prudência com coragem.