Leilões de imóveis: De instrumento jurídico-processual a uma oportunidade de negócio

1. Introdução

A busca por soluções eficientes no cumprimento das obrigações judiciais e extrajudiciais, aliada à necessidade de desburocratização no acesso à propriedade, tem conferido ao leilão de imóveis um papel de destaque tanto no âmbito processual quanto no mercado imobiliário contemporâneo. De instrumento voltado, em sua origem, à satisfação forçada de créditos no curso de execuções judiciais, o leilão evoluiu para tornar-se também uma modalidade de aquisição patrimonial segura, acessível e, em muitos casos, financeiramente vantajosa.

A presente pesquisa tem por objetivo analisar a transformação dos leilões de imóveis, abordando sua base normativa, os aspectos processuais envolvidos, as garantias oferecidas ao arrematante. O estudo perpassa tanto o leilão judicial, regido pelo CPC, quanto o leilão extrajudicial, disciplinado pela lei 9.514/97, conferindo atenção especial às diferenças estruturais entre os regimes e às suas implicações práticas.

Além disso, busca-se esclarecer quais os cuidados prévios indispensáveis ao sucesso da arrematação, os riscos associados à ausência de diligência adequada e os principais entraves enfrentados pelos adquirentes, como disputas possessórias e desafios cartorários.

2. A origem dos leilões de imóveis: fundamentos jurídicos

A expropriação judicial configura-se atualmente como uma das maiores expressões da função executiva do Poder Judiciário. Trata-se do meio pelo qual o Estado-juiz substitui a vontade do devedor, determinando a alienação forçada dos bens do executado para satisfazer a obrigação reconhecida em juízo. Neste sentido, a expropriação, além de sanção processual, é uma ferramenta voltada a efetividade jurisdicional.

No processo civil contemporâneo, vige o princípio da efetividade da execução, corolário da garantia constitucional de acesso à justiça (art. 5º, XXXV, da CF/88)². Isto é, uma sentença favorável não é, por si só, sinônimo de acesso à justiça. É indispensável que esta seja cumprida de forma célere e eficaz, e isso serve para as hipóteses em que o devedor não cumpre voluntariamente a obrigação imposta. A execução forçada surge, então, como mecanismo legítimo e necessário para transformar o título executivo (aqui no caso, judicial) em satisfação prática do credor. 

Neste diapasão, a expropriação assume destaque e possui diversas formas, conforme aduz os arts. 824 e seguintes do CPC atual³, sendo o leilão (ou praça/hasta pública) uma das principais formas de alienação. Por meio desse instituto, o Judiciário aliena bens penhorados a terceiros interessados – os chamados arrematantes – em certame público, visando obter o valor necessário para quitar o crédito exequendo. O procedimento se reveste de solenidade, publicidade e garantias, tanto ao devedor (preservando-se mecanismos de defesa, como o contraditório, a ampla defesa e a legalidade processual) quanto ao arrematante (assegurando-lhe à segurança jurídica da aquisição).

Por sua vez, os leilões extrajudiciais estão ligados diretamente à promulgação da lei 9.514 de 1997 que instituiu o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis⁴. O art. 22 da lei 9.514/97 conceitua alienação fiduciária de coisa imóvel como sendo negócio jurídico pelo qual o fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao fiduciário da propriedade resolúvel do imóvel, de forma condicional e limitada. Passando o credor fiduciário a ser proprietário fiduciário, com um direito real sobre coisa própria. Certo é que a propriedade do imóvel sai da esfera patrimonial do fiduciante⁵.

Tal instituto foi introduzido no ordenamento jurídico brasileiro sob incentivo e patrocínios das entidades representativas das instituições de crédito imobiliário, com o objetivo de reaquecer o mercado da construção civil que se via estagnado, tendo como uma das causas dessa condição, a descrença e a insegurança que rondavam o instrumento da hipoteca. Daí a contratação de um arcabouço jurídico que contornasse todos esses empecilhos.⁶

Diferentemente das garantias tradicionais, a exemplo da hipoteca em que o imóvel de propriedade do devedor é gravado de ônus real e, por essa característica, é chamada de garantia em coisa alheia (ius in re aliena), na alienação fiduciária em garantia, há a transferência da propriedade, dada em garantia, para o credor fiduciário, que passa a ter garantia em coisa própria (ius in re propria). Em caso de inadimplência, a lei prevê procedimento extrajudicial para que se execute a garantia, sem a intervenção do Poder Judiciário⁷. Motivo pelo qual parte da doutrina chega a denominá-la de “supergarantia”.

Mauro Antônio Rocha bem elucida esse ponto,

Sua receita - depurada em meses de estudos, exaustivas rodadas de debates e sistemático aprimoramento - articulava uma supergarantia - assim reputada por permitir ao credor assumir, de pronto, a propriedade da coisa para assegurar-se do pagamento da dívida, com características de garantia real – por sua constituição descomplicada, custo reduzido e caráter satisfatório; é dizer, garantia pronta e suficiente para proporcionar o retorno do crédito concedido, ainda em caso de inadimplemento contratual do devedor, pela instauração de execução extrajudicial célere e simplificada que se completa com a venda do objeto da garantia em leilão público, alocando-se o valor apurado ao pagamento da dívida e o montante que sobejar, se houver, ao devedor⁸.

Neste sentido é a doutrina de Leandro Marmo (2023),

[...] Aí está um ponto de grande relevância a prestigiar a alienação fiduciária em garantia de imóvel à hipoteca, aproximando-a aos requisitos de uma garantia ideal, a saber: de constituição simples, adequada à dívida garantida, apta a transmitir certeza e segurança, e de execução simples. Por tais razões, essa propriedade-garantia por vezes ser chamada de supergarantia.⁹

Outro aspecto de destaque é o fato de que a propriedade fiduciária tem caráter resolúvel, na medida em que o proprietário diferido tem mera expectativa de ter a propriedade plena sob sua titularidade apenas com o advento do termo ou da condição, conforme pactuado. O que se tem até então é senão a expectativa de futuramente poder vir a se tornar seu proprietário único e exclusivo. Pois, como se sabe, a propriedade plena é formada pelos elementos de uso, gozo, disposição e poder de reaver a coisa. Por certo, esses atributos estão com detentores distintos até que as prestações sejam completamente adimplidas.

Neste sentido,

[...] Ao devedor fiduciante, possuidor direto da coisa, destina-se o uso e o gozo, significando que do bem é detentor direto, podendo explorá-lo e colher dele os frutos naturais ou civis. Ao fiduciário, destinatário dos outros elementos, cabe-lhe não turbar a detenção do fiduciante, não havendo inadimplemento da relação obrigacional. Podendo, ainda, reaver a coisa de quem indevidamente a detenha, podendo dispor de seu direito, transferindo igualmente todo o complexo da relação, ou seja, cedendo sua posição para outro que adquire a propriedade limitada com as características avençadas¹⁰.

Em resumo, com a constituição da propriedade fiduciária em garantia, o fiduciante¹¹ passa a ser titular de um direito real expectativo, de adquirir o imóvel e (caput do art. 1.368-B¹² do CC) retornar a ser seu proprietário. Inclusive, tal direito, ainda em que em expectativa, tem existência e reconhecimento próprios e é passível ser objeto de penhora¹³.

Assim, o leilão extrajudicial que decorre da lei 9.514/97 possui efeitos jurídicos sólidos, sendo plenamente válido e eficaz para fins de transferência da propriedade e extinção da dívida. Trata-se de um exemplo paradigmático do avanço da autonomia privada regulamentada e da confiança nas formas extrajudiciais de solução de inadimplemento, cada vez mais incentivadas pelo ordenamento jurídico brasileiro.

O modelo legal previsto na lei 9.514/97 conferiu maior segurança ao credor, por reduzir o tempo de recuperação do crédito, e acessibilidade ao investidor, que passou a participar de certames com menor burocracia e com potencial de aquisição de imóveis com valor de mercado significativamente inferior. Essa dinâmica fez com que os leilões extrajudiciais ocupassem papel central no mercado imobiliário, não apenas como instrumento de execução de garantias, mas como uma ferramenta legítima e promissora de investimento e aquisição patrimonial.

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