IPTU, condomínio e arrematação judicial: O STJ caminha para vedar a transferência de todos os débitos ao arrematante?

A responsabilidade do arrematante por débitos propter rem incidentes sobre o imóvel sempre foi um dos pontos mais sensíveis dos leilões judiciais, principalmente no que tange ao IPTU e às quotas condominiais em atraso. 

Durante anos, consolidou-se na prática forense uma solução pragmática: Caberia ao edital disciplinar a transferência - ou não - desses débitos ao arrematante. Assim, se houvesse previsão expressa, admitia-se a responsabilização, mesmo em hipóteses nas quais a lei indicava solução diversa. 

Esse entendimento foi reiteradamente acolhido pelo STJ, tanto em relação a débitos tributários quanto às despesas condominiais. 

Nos últimos anos, contudo, a Corte passou a revisar essa orientação - ao menos no que se refere ao IPTU. E essa mudança pode indicar um movimento mais amplo, com potencial de atingir também as dívidas condominiais. 

A antiga orientação: Prevalência do edital 

Historicamente, o STJ admitia que o edital de leilão atribuísse ao arrematante a responsabilidade por débitos anteriores à arrematação, sejam eles quanto ao IPTU ou ao condomínio. 

No campo tributário, mesmo diante da regra expressa do art. 130, parágrafo único, do CTN - segundo a qual os créditos tributários se sub-rogam no preço da arrematação - a Corte entendeu, por longo período, que a previsão editalícia poderia prevalecer. 

Esse entendimento foi consolidado, por exemplo, no julgamento do REsp 1.316.970/RJ: 

"Não viola o art. 130 do CTN o edital de hasta pública que prevê a responsabilidade do arrematante por débitos fiscais de IPTU." (STJ, REsp 1.316.970/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/05/13) 

Raciocínio semelhante foi aplicado às dívidas condominiais. A jurisprudência passou a exigir, como condição para responsabilização do arrematante, a previsão expressa no edital, sob o fundamento de proteção à boa-fé do adquirente. 

Mais recentemente, essa orientação foi reafirmada: 

"Em se tratando de dívida condominial de natureza propter rem, constando do edital a existência do ônus, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas." (STJ, REsp 2.045.667/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 27/01/23)  

Em síntese, consolidou-se a ideia de que o edital poderia, dentro de certos limites, disciplinar a transferência de débitos ao arrematante. 

A mudança de 2024: O caso do IPTU 

Esse cenário sofreu importante inflexão em 2024. 

Ao julgar o Tema 1.134, o STJ fixou a seguinte tese: 

"É inválida a previsão em edital de leilão atribuindo ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários anteriores à arrematação." 

A Corte passou a reconhecer que o art. 130, parágrafo único, do CTN possui natureza cogente, não podendo ser afastado por disposição editalícia. 

Ou seja, independentemente do que conste do edital, os débitos de IPTU devem se sub-rogar no preço da arrematação, não podendo ser exigidos do arrematante. 

Houve, é verdade, modulação dos efeitos, restringindo a aplicação da tese aos editais publicados após o julgamento. Ainda assim, o fundamento adotado revela uma mudança estrutural na forma como o STJ enxerga a matéria. 

O papel do art. 908, § 1º do CPC 

A mudança de entendimento ganha contornos ainda mais relevantes quando analisada à luz do art. 908, § 1º do CPC. 

O dispositivo estabelece que, no caso de arrematação, "os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço". 

A norma não distingue entre créditos tributários e não tributários. Ao contrário, expressamente inclui os débitos propter rem - categoria na qual se inserem as despesas condominiais. 

Se a lógica adotada pelo STJ no Tema 1.134 é a de que a sub-rogação no preço decorre de norma cogente, não podendo ser afastada pelo edital, a mesma conclusão parece se impor em relação às dívidas condominiais. 

Ou seja, se o edital não pode afastar a lei, deve-se aplicar a mesma ratio em relação ao CTN e ao CPC.  

A possível evolução: O caso do condomínio 

A ratio decidendi adotada no Tema 1.134 - a prevalência de norma legal cogente sobre a previsão editalícia - é perfeitamente aplicável às obrigações condominiais. 

Se o art. 908, § 1º do CPC determina a sub-rogação de todos os débitos propter rem no preço da arrematação, não parece coerente admitir que o edital possa impor ao arrematante a obrigação de quitá-los diretamente. 

Em outras palavras, a mesma lógica que levou o STJ a afastar a transferência do IPTU ao arrematante pode conduzir, em breve, à revisão do entendimento relativo às despesas condominiais. 

Tendência jurisprudencial e impactos práticos 

A eventual consolidação dessa orientação teria impacto significativo na prática dos leilões judiciais. 

De um lado, aumentaria a segurança jurídica do arrematante, que deixaria de depender de previsões editalícias muitas vezes imprecisas ou incompletas. 

De outro, exigiria maior atenção dos credores - especialmente condomínios - quanto à necessidade de habilitação no processo executivo para satisfação de seus créditos. 

Verdade seja dita, mas isso fica para um próximo artigo, a jurisprudência vem favorecendo bastante o condomínio no concurso de credores, por vezes o colocando à frente do débito tributário e sempre o privilegiando em face de hipotecas (enunciado 478 da súmula do STJ).  

Sob a perspectiva sistêmica, a solução parece mais alinhada com a natureza da arrematação como forma de aquisição originária, na qual os gravames anteriores se concentram no preço obtido, e não na pessoa do adquirente. 

Considerações finais 

A mudança promovida pelo STJ em relação ao IPTU pode representar mais do que um ajuste pontual: trata-se de possível redefinição da lógica de responsabilização do arrematante em leilões judiciais. 

Se prevalecer a interpretação de que a sub-rogação no preço decorre de norma cogente, a tendência é que também as dívidas condominiais deixem de ser transferidas ao arrematante, ainda que haja previsão em edital. 

O tema ainda está em evolução, mas os sinais são claros. 

A discussão, portanto, não é mais se o edital pode disciplinar a responsabilidade do arrematante, mas sim até que ponto ele pode contrariar a lei.