O avanço da tokenização imobiliária no mercado incorporador paulista

1. Resultado do incansável, competente e profícuo trabalho realizado pelo núcleo patrocinador da transformação digital dos ativos reais (com destaque para a Netspaces, seus dirigentes e empresas associadas) a tokenização imobiliária, em seu sentido mais amplo, avança sobre o mercado incorporador e, conforme notícias veiculadas nas redes sociais, está se consolidando em São Paulo com o lançamento de empreendimento da incorporadora Use, não por acaso direcionado ao público muito jovem, lançado para venda “em formato digital, com compradores reais e transações acontecendo agora”. A comercialização “dos primeiros imóveis tokenizados em São Paulo, anunciada pela netspaces, não é apenas uma inovação, é a materialização de uma nova infraestrutura para o setor”.¹

(No vídeo de divulgação, o jovem CEO da incorporadora acessa a plataforma BLOCO e, enquanto discorre sobre o produto e exalta o modelo de venda tokenizada, insere informações e define uns poucos critérios e condições em um smart contract. Em cena seguinte, uma também jovem compradora recebe a mensagem à margem de um rio em Alter do Chão (PA), confirma a aquisição e finaliza a transação. Tudo isso em segundos, com a pretensão de afirmar a irrelevância das interações prévias comuns às transações imobiliárias analógicas. Muito mais tempo e informações me foram exigidos apenas para identificação e pagamento da inscrição de participação no Blockchain Real Estate Summit 2026.)

Contudo, lecionam os ilustres advogados Marcus Fonseca e Julia Oliveira Viana que:

"[...] é importante esclarecer que nem sempre um ‘token imobiliário’, quando definido desta forma, conferirá direitos de propriedade sobre um imóvel (ou uma fração deste). No Brasil, inclusive, isso ainda não é possível. Essa limitação ocorre porque a transmissão da propriedade depende do registro do título translativo no sistema centralizado do Registro de Imóveis, conforme determina a legislação vigente [...]." ²

Na falta de informes sobre qualquer alteração recente no humor do CNJ (Conselho Nacional de Justiça) ou de mudanças nos provimentos que foram publicados pelas Corregedorias Gerais de Justiça dos principais tribunais estaduais para desestimular os notários da lavratura de instrumentos públicos e para determinar aos registradores a qualificação negativa de qualquer título apresentado a registro que vincule imóvel a token - que possam ser vagamente compreendidas como autorização para a consecução da festejada operação é lícito e permitido inferir - sem a pretensão de diminuir a importância do fato noticiado - que, para a correta compreensão e classificação doutrinária, tais transações se caracterizam como tokenização com lastro imobiliário, é dizer, de forma sumária, que a notícia muito provavelmente trate da emissão e comercialização de criptoativos representativos de direitos reais secundários e/ou decorrentes de outros direitos creditórios relacionados ao mercado imobiliário, não vinculados diretamente à propriedade imóvel e todas eles abrigados no ambiente das relações privadas e do direito obrigacional onde, nas palavras do também advogado o escritório Demarest, Marc Stalder, “deve prevalecer a diretriz de intervenção mínima e a presunção de que, inexistindo proibição legal, são admitidos arranjos lícitos e eficazes, desde que observados os requisitos de validade do negócio, a ordem pública e os limites intrínsecos dos direitos reais e obrigacionais”.³

Para fins didáticos, vale repetir a classificação proposta e aparentemente aceita e utilizada por outros analistas pela simplicidade e facilidade de entendimento, com a seguinte nomenclatura: Token com lastro imobiliário é o gênero do qual são espécies o token imobiliário (stricto sensu), representativo do direito real de propriedade, ancorado e vinculado à matrícula imobiliária; e token com lastro imobiliário (lato sensu), que repete a nomenclatura geral, abrange aqueles outros criptoativos representativos dos direitos reais secundários, creditórios ou com remuneração provinda de atividades correlatas.

2. Com vistas às condições jurídico-políticas correntes no Brasil e considerando que a posição legal está posta e deve ser obrigatoriamente observada até sua revogação ou derrogação, entendemos que a introdução da tokenização imobiliária (stricto sensu), "ainda não possível no Brasil”, deverá ser precedida de algumas medidas legislativas e outras administrativas.

A mais urgente e importante delas é a alteração legal que faculte a inscrição do smart contract e do token correspondente na matrícula imobiliária, possibilitando a ancoragem e vinculação do direito real, de maneira a preservar o lastro, facultando ao titular do direito o acesso à propriedade do bem imóvel, evitando que ativo físico e criptoativo sejam transacionados isoladamente em desfavor da segurança jurídica e, principalmente, impedindo que, “sem essa ancoragem, os criptoativos possam se descolar irremediavelmente de seu lastro e sujeitarem-se aos azares do mercado”.⁴

Os direitos reais e demais atos e direitos inscritíveis no fólio registral estão arrolados de maneira exaustiva no inciso I, art. 167 da lei 6.015/1973, que mantém inadmitidos os registros destituídos de previsão legal ou de títulos com natureza de direito pessoal, não sendo bastante o consenso dos interessados sobre a obrigatoriedade de registro imobiliário.

Nem o token integral, bem menos sua fração digital, se prestam a transmitir por si a propriedade do bem imóvel. Projeto de Lei em trâmite no Congresso Nacional propõe a inclusão da “fração ideal de propriedade de bem imóvel, representada por meio de token registrado em sistema distribuído“ no referido rol dos títulos inscritíveis. Ocorre que o direito real da propriedade fracionado ou partilhado, por conta da tokenização, resultará em partes ou frações do mesmo direito real, sem constituir novos direitos.

Embora relevante o número de juristas com entendimento contrário a taxatividade do dispositivo legal citado vale ressaltar a lição de Afrânio de Carvalho: “Quando a lei prevê, em disposição especial, os atos compreendidos no registro, quer em enumeração genérica, como o Código Civil [1916] (art. 856), quer em enumeração casuística, como na nova lei do Registro (art. 167), deixa de fora todos os omitidos”.⁵

Nesse sentido, também a manifestação do jurista Josué Modesto Passos ao dissecar o provimento gaúcho que autorizou a escrituração da permuta da propriedade imóvel pelo token: “A aproximação do negócio jurídico de tokenização à figura jurídica da permuta traz uma pista importante sobre o regime jurídico que é necessário construir-se - a saber, aquele em que a lei garanta, por meio da tokenização, o acesso a alguma das faculdades normalmente asseguradas pela titularidade de um direito real. Esse regime jurídico, contudo, ainda não há, e não é a inscrição de um fato jurídico translativo relativo a token que pode edificá-lo”.⁶

É portanto, salutar que os players da tokenização e seus acólitos reconheçam a existência de atos jurídicos que dependem da intervenção estatal e somente serão válidos e eficazes quando praticados no âmbito do sistema da lei dos registros públicos. Afinal, o modelo em construção deve respeito às normas legais vigentes; adotá-lo sem critérios e de forma imprudente vai se mostrar, ao fim e ao cabo, prejudicial à sua estruturação.

Essa compreensão - essencialmente técnica - decorre exclusivamente das premissas contidas na notícia trazida e da confrontação destas com a lei, a doutrina e a pouca jurisprudência existente, respeitando o perímetro assim definido, com o cuidado ético de não lançar olhos a outros horizontes com interesse pessoal e contratual.

3. Na medida em que não há informação sobre grupos organizados ou entidades declaradamente contrárias, ou que não reconheçam a eficácia e a eficiência da tokenização imobiliária para a simplificação dos negócios e, principalmente, para conferir liquidez e livre acesso ao domínio dos ativos reais alguns, sem o letramento adequado, se portam como adolescentes e atordoados quixotes, em luta contra imaginários moinhos de vento, a apontar como “indelicada, grosseira e autoritária” a mera indicação de que existe uma via correta que continuará intransponível e insubstituível ainda por longo tempo, qual seja, o registro dos direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos no cartório do Registro de Imóveis.

Como se depreende, o cuidado registral é, e sempre será, limitado à propriedade. A nosso ver, na tokenização somente interessam diretamente ao Registro de Imóveis e se exigirá o registro do smart contract e do correspondente token imobiliário (stricto sensu), assim como, de seu final cancelamento para efetiva transmissão da propriedade ao titular do direito. Tudo o mais - cessões, sucessões e onerações ocorridas entre o registro e o cancelamento do token se mostram de interesse restrito aos seus titulares, de forma que caberá à lei ou a normativos emitidos pelas entidades de fiscalização e governança desses títulos dispor sobre registro no blockchain, custódia, necessidade de controle e procedimentos exigíveis para conferir segurança jurídica à circulação.

Não se encontrará por aqui, em momento nenhum, a alegada invocação do registro público “como obstáculo intransponível a arranjos negociais lícitos e, portanto, válidos, que, por sua natureza obrigacional, sequer dependem dessa chancela para produzir legítimos efeitos entre as partes que intervêm em sua consubstanciação” nem, muito menos, a adoção de conduta lógica para exigir “que todo direito vinculado a imóveis passe pela liturgia registral, ainda que não se trate de direito real - é submeter a liberdade econômica a uma burocracia sem causa jurídica, transformando o instrumento em algoz do próprio fim que deveria servir.”

Isso não impedirá, entretanto, que longos e titubeantes textos elaborados sob a frondosa sombra de um timesheet continuem a imputar de “parcial e omissa” a mera indicação da existência de um caminho legal a ser trilhado - a “via correta” e “titular das virtudes e da segurança jurídica”.

4. A aquisição da propriedade é negócio jurídico solene e não tecnológico que requer procedimentos preparatórios e pré-contratuais, cuja consecução demanda tempo e abrange desde o exame de correção e atualização da especialidade subjetiva e objetiva da matrícula, as avaliações econômica e física do imóvel, a due diligence e a negociação do preço. Esses procedimentos se repetem, com maior ou menor complexidade, a cada nova transação, independentemente do tempo decorrido. Para além destes, procedimentos próprios da transmissão da propriedade virão, como a pontuação contratual, a lavratura dos instrumentos públicos ou particulares e o registro imobiliário.

Já a tokenização imobiliária é um negócio jurídico essencialmente tecnológico, célere e digital. No entanto, os mesmos procedimentos acima elencados serão, também, rigorosamente enfrentados em seu processo de estruturação e não há justificativa minimamente razoável para que sejam negados ou escondidos sob o tapete apenas por serem lentos e analógicos.

A boa notícia é que concluída a tokenização, a confiança emanada dos princípios basilares da custódia, governança e controle, servirá de certificação da regularidade documental, do registro e da adequação do preço pago, desonerando os futuros adquirentes ou cessionários da necessidade de repeti-los - seja token imobiliário (quando for possível sua emissão) ou de lastro imobiliário.

5. O que surpreende é a sensível inação e submissão das respeitáveis e incansáveis sociedades tokenizadoras a esse processo de exposição do negócio que aposta na confusão e na divulgação caótica dos modelos como método de progressão no mercado, numa sequência que poderá conduzi-las a situação de descrédito.

A divulgação massiva da tokenização imobiliária, ofuscada pela indefinição dos conceitos, certamente despertará o interesse dos investidores, assim também das entidades regulatórias que virão com os conhecidos questionamentos que não poderão ser respondidos da forma perfunctória comumente usada nas redes sociais.

É preciso saber como se comportarão as sociedades tokenizadoras quando indagadas se o token ofertado representa o direito real de propriedade de determinado imóvel?, se o imóvel referido está legalmente vinculado ao token?; se esse vínculo poderá ser registrado na matrícula imobiliária?

Ou, ainda, se o token oferecido pode ser caracterizado, para os efeitos de direito, como token imobiliário?; e, se não, por que estaria sendo oferecido como se fosse?

Alguns perguntarão se a alienação do imóvel para terceiros poderá ser anulada no caso de fraude? Se as responsabilidades civil e criminal se mostram suficientes para desestimular a venda do imóvel pelo titular tabular em prejuízo do titular do token?

Finalmente, alguém poderá querer saber como ocorre e quem garante o destravamento da liquidez prometida?

6. São questões pertinentes e inevitáveis. As sociedades tokenizadoras deverão estar preparadas para respondê-las.

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1 Linkedin. Hub Imobiliário. Informação transcrita por Andreas Blazoudakis. Acesso em 10/04/2026.

2 Venosa. (op. cit.) p. 165.

3 Venosa. Silvio de Salvo (Coord.). Tokenização Imobiliária. Indaiatuba (SP): Ed. Foco, 2026, p. 56,

4 Jacomino. Sergio. Tokenização – a nova onda do Registro Público. https://cartorios.org/2025/08/01/tokenizacao-a-nova-onda-do-registro-publico/.

5 Carvalho. Afrânio. Registro de Imóveis. 2ª. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 1977. Citado por Mônica Bonetti Couto, em Lei dos Registros Públicos Comentada. Lei 6016/1973. Rio de Janeiro: Forense, 2014. P.525

6 Venosa. (op. cit.) p. 12