Mauro Antônio Rocha

Leilões extrajudiciais seguem regras da lei 14.711/23, assegurando valor justo e segurança jurídica.

Em 2023, foi publicado artigo apontando incongruências nos arts. 23 e 24 da lei 9.514/97, corrigidas parcialmente no portal do Executivo. O texto identificou erro legislativo sobre a entrega de valores ao fiduciante, prejudicando o instituto da alienação fiduciária.

O Banco Central do Brasil que sempre decidiu internamente os contornos de regulamentação da matéria tratada surpreende ao propor pesquisa de opinião pública para atualização da Resolução CMN 4.676/18.

A falta de procedimentos mínimos de controle de informações entre o ofício da intimação e os demais registros torna vulneráveis e juridicamente inseguras as matrículas durante o período intimatório.

Descreve-se a insegurança jurídica na transmissão de propriedades imóveis, abordando razões sociais e jurídicas, buscando previsibilidade nos negócios imobiliários.

A aquisição imobiliária no Brasil pode ser arriscada, demandando conhecimento jurídico. O período entre a escritura e o registro é estressante para o comprador, impactando o desenvolvimento econômico do país.

Os textos dos arts. 23 e 24 da lei 9.514/97 publicados no Portal da Legislação e no Portal da Câmara dos Deputados são divergentes e estão, aparentemente, ambos errados.

Na alienação fiduciária, caracterizada a mora do devedor, o fiduciário deve requerer de imediato a consolidação da propriedade e, se preciso, a venda do imóvel em leilão, respeitando os prazos legais.

A tão aguardada ressurreição da hipoteca pode advir ainda este ano caso confirmada a promulgação do PL 4.188/01, distinguido com o pretencioso epíteto de 'marco legal das garantias'.

A cobrança de dívida garantida por alienação fiduciária de bem imóvel deve ser extrajudicial na forma da lei 9.514/97, exceto se houver intransponível impedimento jurídico-legal para execução na forma da lei.

O direito real de aquisição pode constituir garantia tão útil e eficaz quanto a alienação fiduciária subsequente na outorga, por exemplo, de crédito com prazo menor ao da garantia fiduciária vigente.

A história da propriedade imobiliária no Brasil tem início em 1493 com a doação pelo Papa Alexandre VI à Coroa Portuguesa de parte do território do Novo Mundo que seria descoberto por Cabral em 1500.

De cada negócio jurídico firmado na venda e compra de bem imóvel com financiamento imobiliário e alienação fiduciária emerge um leque de obrigações e direitos.

É preciso elidir teses inconvenientes e com potencial de superexposição do procedimento extrajudicial às injunções e interpretações do Poder Judiciário e prestigiar proposições que aprimorem os procedimentos de intimação do fiduciante e de realização dos bens consolidados.

A publicação do chamado “edital único” de público leilão para a venda do imóvel com a propriedade consolidada em execução extrajudicial pode configurar violação das determinações da lei 9.514/97 e submete o fiduciante ao risco de avultado prejuízo.

Enquanto não decidida por atividade legislativa ou judicial a questão, cabe ao fiduciante sopesar a oportunidade e risco de intentar as medidas judiciais de sustação do leilão ou dos seus efeitos, apontando como vício intrínseco do edital a situação aqui exposta, com vistas a impedir a eventual venda ou, ao final, invalidar a arrematação do imóvel.

São essas as considerações que entrego com vistas ao debate e aprimoramento do instituto da alienação fiduciária e da garantia fiduciária.

Decisões do TJ/SP que aplicam equivocada tese de enriquecimento sem causa, transferem ao fiduciário ônus e consequências do descumprimento contratual pelo devedor e condenam o credor à ‘aquisição’ do imóvel constituído em garantia.

Uma incompreensível exigência de prova do pagamento do ITBI inserida na lei 9.514/97 atrelou ao procedimento de consolidação da propriedade em nome do credor a inconstitucional imposição de pagamento do imposto.

Apesar do pedante epíteto de Marco Legal das Garantias, o PL 4.188/21, sem trazer inovações relevantes, apenas consolida alterações requentadas da Alienação Fiduciária de Bem imóvel, principal garantia real utilizada no Brasil.