Reforma tributária, mercado imobiliário e pessoa física: A cumulação entre IBS, CBS e IRPF na locação e na venda de imóveis

A promulgação da EC 132/23 promoveu uma das mais profundas reorganizações já experimentadas pelo sistema tributário brasileiro. Ao instituir o modelo de IVA dual, composto pelo IBS - Imposto sobre Bens e Serviços e pela CBS - Contribuição sobre Bens e Serviços, a reforma deslocou o eixo da tributação do consumo para uma lógica centrada na operação econômica com bens e serviços, rompendo com categorias tradicionais que, por décadas, condicionaram a incidência tributária em diversos setores. No mercado imobiliário, essa transformação é especialmente sensível, porque operações historicamente afastadas da tributação típica do consumo, como a locação e a compra e venda de imóveis, passam a ser enquadradas como operações com bens, sujeitando-se à nova sistemática.

Trata-se, em rigor, de verdadeira ruptura paradigmática. No regime anterior, a tributação das atividades imobiliárias se concentrava, em linhas gerais, no campo da renda e da transmissão patrimonial. A locação de imóveis, por exemplo, não se submetia ao ISS nem ao ICMS, permanecendo, em regra, no âmbito do imposto sobre a renda. De igual modo, a alienação de imóveis por pessoa física era tradicionalmente examinada sob a ótica do ganho de capital, ao passo que a transferência onerosa da propriedade atraía a incidência do ITBI. A reforma, contudo, altera esse desenho ao incorporar de forma expressa o setor imobiliário ao campo da tributação sobre o consumo, inclusive em relação a negócios que, até então, gravitavam predominantemente fora dessa lógica.

A LC 214/25 deu concreção normativa a essa nova arquitetura ao estabelecer que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens e serviços, abrangendo expressamente a compra e venda, a permuta, a cessão e a locação de imóveis. O novo sistema abandona a centralidade da receita e do faturamento, tão característica do regime anterior de PIS e Cofins, e passa a adotar como núcleo da incidência a própria realização de uma operação econômica. Com isso, perde força a antiga distinção entre receitas operacionais e não operacionais, bem como entre ativo circulante e ativo não circulante, já que a materialidade tributária deixa de depender da classificação contábil do bem e passa a se vincular à ocorrência da operação em si.

É precisamente nesse contexto que emerge a questão mais delicada para a pessoa física. Até a reforma, o proprietário pessoa física que auferia rendimentos de aluguel ou obtinha ganho de capital com a venda de imóvel submetia-se, em essência, à tributação sobre a renda, além da incidência do ITBI na esfera da transmissão. A partir do novo regime, porém, determinadas situações passam também a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS. A LC 214/25, no entanto, não adotou solução indiscriminada. Ao contrário, o legislador complementar procurou delimitar a sujeição passiva da pessoa física por meio de critérios objetivos destinados a identificar quando a atuação patrimonial ultrapassa a esfera da mera administração de bens e assume feição econômica organizada.

No campo da locação, considera-se contribuinte a pessoa física que, no ano-calendário anterior, tenha auferido receita superior a R$ 240.000,00 com locação, cessão onerosa ou arrendamento e que explore mais de três imóveis distintos. Na alienação de imóveis, a lei também adota parâmetros objetivos, alcançando a pessoa física que realize a alienação de mais de três imóveis distintos adquiridos há menos de cinco anos, bem como aquela que aliene mais de um imóvel por ela própria construído nos cinco anos anteriores. Esses critérios revelam tentativa clara de distinguir o investidor eventual daquele que atua, ainda que sem personalidade empresarial formal, com perfil econômico mais próximo ao de um agente de mercado.

É justamente a partir desse ponto que se instaura a principal discussão jurídica. Sob perspectiva estritamente formal, a cumulação entre IBS, CBS e IRPF não conduz, por si só, a um vício automático de inconstitucionalidade. A razão é conhecida: Cada exação incide, em tese, sobre materialidade distinta. O IBS e a CBS gravam a operação econômica com bens ou serviços; o Imposto sobre a Renda incide sobre a renda ou o acréscimo patrimonial; e o ITBI continua recaindo sobre a transmissão onerosa da propriedade imobiliária. A convivência entre esses tributos, em abstrato, não configura necessariamente bis in idem, pois cada qual encontra fundamento constitucional próprio e atua sobre recortes jurídicos distintos do mesmo contexto econômico.

Ainda assim, a análise não pode parar no formalismo classificatório. Embora a dogmática constitucional permita distinguir consumo, renda e transmissão como materialidades autônomas, a experiência econômica do contribuinte frequentemente revela algo diverso: um mesmo negócio jurídico passa a concentrar múltiplas incidências sobre a riqueza gerada na operação imobiliária. Na locação, o aluguel poderá ser tratado simultaneamente como operação tributável pelo IBS e pela CBS e como rendimento tributável pelo IRPF.

Na venda, a alienação poderá atrair IBS e CBS sobre a operação e IRPF sobre o ganho de capital. Não se trata, tecnicamente, de identidade de fatos geradores; mas tampouco se pode ignorar que a sobreposição de encargos recai, do ponto de vista econômico, sobre a mesma realidade patrimonial.

É por isso que a discussão mais consistente talvez não esteja na tese ampla de que a cumulação é sempre vedada, mas sim na investigação dos limites constitucionais da própria incidência do IBS e da CBS sobre a pessoa física. Em outras palavras, a pergunta juridicamente mais relevante não é apenas se a Constituição admite a convivência entre tributos sobre consumo e sobre renda, mas até onde o legislador complementar pode enquadrar a atuação da pessoa física no mercado imobiliário como verdadeira atividade econômica apta a justificar sua submissão ao IVA dual. Quando a incidência alcança hipótese de efetiva exploração econômica organizada, os fundamentos de validade tendem a se fortalecer. Quando, porém, a tributação avança sobre situações de mera gestão patrimonial privada, a discussão de legalidade e constitucionalidade ganha densidade muito mais expressiva.

Nesse ponto, sobressaem princípios constitucionais que não podem ser relegados a segundo plano. O primeiro deles é a legalidade tributária, que exige aderência estrita entre a hipótese de incidência efetivamente realizada e os critérios normativos traçados pela lei complementar. Se a própria legislação adotou parâmetros objetivos de habitualidade, volume econômico e rotatividade patrimonial, a Administração não pode alargá-los por construção interpretativa para alcançar situações que o legislador não pretendeu equiparar à atividade econômica. O segundo é a capacidade contributiva, cuja função não se limita à tributação direta tradicional, mas serve como vetor de racionalidade e proporcionalidade do sistema tributário como um todo. A incidência sobre montantes que não exprimem riqueza própria do contribuinte ou que conduzam a carga global manifestamente excessiva suscita, ao menos em tese, questionamentos relevantes.

O debate se intensifica ainda mais quando se observa a base de cálculo. A tributação do IBS e da CBS deve recair sobre o valor da operação, mas não pode absorver importâncias que não representem contraprestação própria do contribuinte. Na locação, isso se mostra particularmente importante em relação a valores de condomínio, IPTU e taxas que sejam suportados por conta e ordem do locatário e apenas reembolsados ao locador. Se esses montantes não constituem receita própria, mas mera recomposição patrimonial, sua inclusão na base de cálculo não apenas contrariaria a sistemática legal, como também enfraqueceria a aderência da tributação à capacidade contributiva e à lógica do valor agregado.

Outro ponto sensível diz respeito ao deslocamento do contencioso tributário. A reforma tende a reduzir discussões antigas, como aquelas relacionadas à classificação da locação como obrigação de dar ou de fazer, ou à tentativa de enquadrar determinadas operações na noção de serviço. Em contrapartida, a litigiosidade tende a migrar para questões operacionais e quantitativas: delimitação da base de cálculo, caracterização da atividade econômica da pessoa física, definição do valor de mercado em operações não monetárias ou entre partes relacionadas, extensão do direito ao crédito e verificação da carga tributária efetiva resultante da convivência entre múltiplas incidências. O contencioso do setor imobiliário, portanto, não desaparece; ele apenas muda de lugar.

A promessa de neutralidade, aliás, precisará ser testada exatamente nesse terreno. A reforma pretende uniformizar o tratamento de operações economicamente equivalentes e reduzir distorções derivadas de formas jurídicas ou classificações contábeis. Esse objetivo é, sem dúvida, relevante e tecnicamente defensável. Contudo, a neutralidade não se realiza por simples proclamação normativa. Ela depende da coerência entre incidência, base de cálculo, creditamento e regimes específicos. Se a pessoa física passar a suportar uma carga global excessiva sem a correspondente possibilidade de neutralização econômica típica do modelo de valor agregado, o discurso da neutralidade poderá ceder espaço a um cenário de assimetria, sobretudo em comparação com estruturas empresariais mais aptas a organizar créditos, custos e planejamento tributário.

Em síntese, a inserção da locação e da alienação de imóveis da pessoa física no campo de incidência do IBS e da CBS constitui uma das faces mais delicadas e sofisticadas da reforma tributária sobre o consumo. Em abstrato, a cumulação com o IRPF não se apresenta, necessariamente, como inconstitucional, pois os tributos são formalmente fundados em materialidades distintas. Mas a constitucionalidade concreta dessa convivência dependerá da estrita observância dos limites legais de enquadramento da pessoa física como contribuinte, da correta delimitação da base tributável e da compatibilidade da carga global com os princípios da capacidade contributiva, da razoabilidade e, em situações extremas, da vedação ao confisco. Mais do que discutir a validade teórica do novo regime, o debate que se inaugura exigirá examinar se, na prática, a modernização do sistema tributário será implementada com coerência jurídica ou se resultará, para a pessoa física, em mera ampliação arrecadatória sobre o patrimônio privado.