Reforma tributária: Sucessão imobiliária sob a lógica do IBS e da CBS

O cenário jurídico-tributário brasileiro vive um momento de transição. Enquanto o mercado ainda processa as diretrizes da EC 132/23, o calendário avançou e hoje, em abril de 2026, estamos no limiar do novo sistema.

O período de teste do IBS e da CBS já está em vigor, e para os detentores de patrimônio imobiliário e famílias em processo de sucessão, é o momento de se preparar.

O "custo de manutenção" do planejamento

Historicamente, o planejamento sucessório de imóveis era debatido quase que exclusivamente sob a lente do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação de Quaisquer Bens ou Direitos).

No entanto, com a consolidação da reforma tributária por meio das LCs 214/25 e 227/26, surge uma nova camada de complexidade: A tributação sobre o consumo e os serviços (IBS e CBS).

A conexão é direta: A maioria das estratégias sucessórias eficientes utiliza veículos societários (holdings) para a gestão de ativos e futura partilha de quotas.

Com a transição para o novo sistema, contudo, o custo operacional dessas estruturas será alterado. A prestação de serviços de administração imobiliária e a própria tributação sobre a receita de locação dentro dessas holdings entram no radar do IBS e da CBS.

Portanto, o planejamento agora é um binômio: Não basta olhar para o custo da transmissão causa mortis, mas sim para a sustentabilidade tributária da estrutura escolhida.

O "período de teste" e as alíquotas de 2026

O período de teste, com sua alíquota simbólica de 1% (sendo 0,9% de CBS federal e 0,1% de IBS subnacional), não deve ser lido como um fôlego fiscal, mas como um alerta operacional.

A alíquota de 1% serve para calibrar o sistema, mas impõe às holdings imobiliárias um novo rito de transparência e conformidade digital.

Ignorar essa fase de transição significará chegar a 2027, quando o PIS e a Cofins serão extintos e a CBS assumirá sua alíquota plena, sem o devido preparo sistêmico, o que poderá tornar a manutenção do patrimônio familiar sensivelmente mais onerosa devido ao aumento da carga sobre o setor de serviços.

O ITBI e o valor de mercado: a vigilância na execução do planejamento

Se a atualização das PGV - Plantas Genéricas de Valores ocorreu no apagar das luzes do ano passado para surtir efeitos em 2026, é agora que o impacto financeiro dessa majoração se torna real.

Com o encerramento do ciclo de Declarações de Imposto de Renda e a consolidação dos balanços anuais, muitas famílias iniciam, neste segundo trimestre, a execução prática de suas holdings e transferências patrimoniais.

Neste cenário, a aplicação do Tema 1.113 do STJ deixa de ser uma tese jurídica para se tornar uma ferramenta de viabilidade econômica¹.

Ao integralizar bens imóveis, o contribuinte se depara com valores venais de referência atualizados pelos municípios para o exercício de 2026 que, muitas vezes, ignoram a realidade do mercado e o valor real da transação.

Em um ano marcado pela transição para o IBS, garantir que a base de cálculo do ITBI respeite o entendimento do STJ é o que separa um planejamento eficiente de uma operação onerada por lançamentos arbitrários.

Pontos de atenção para o planejamento imediato

Diante desse cenário de transição e das novas variáveis introduzidas pela Reforma Tributária, é fundamental que contribuintes e estruturas patrimoniais adotem uma postura ativa.

Mais do que reagir às mudanças, o momento exige a identificação de pontos críticos e a adoção de medidas estratégicas imediatas, capazes de mitigar riscos e otimizar a eficiência das estruturas existentes, entre os quais, destacamos:

Revisão de holdings de aluguel: Avaliar o impacto dos redutores de alíquota previstos para o setor imobiliário na LC 214/25, comparando-os ao antigo regime de Lucro Presumido;

Eficiência na integralização: Antecipar a transferência de bens para estruturas societárias enquanto as regras de imunidade do ITBI ainda operam sob a interpretação atual;

Conformidade digital: Adaptar a gestão das holdings para a emissão de documentos fiscais eletrônicos conforme exigido para a fase de teste do IBS/CBS.

Conclusão:

O planejamento sucessório e patrimonial não deve ser visto como uma medida de urgência, mas como um processo de inteligência preventiva.

Com a chegada do "ano zero" do novo sistema tributário, a janela de oportunidade para reestruturações imobiliárias com menor impacto operacional está se estreitando.

Assim, antecipar-se à reforma não é apenas uma estratégia de economia fiscal, mas um dever de diligência para com a preservação do legado familiar e a continuidade do patrimônio através das gerações.

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1. Tema 1.113 - a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente. (grifamos)