TJ/PE reconhece cobrança ilegal de ITBI e garante restituição ao contribuinte

Comprar a casa própria é, para muita gente, a realização de uma vida inteira de trabalho. Mas, em Recife, milhares de compradores descobrem tarde demais que pagaram ITBI sobre um valor maior do que aquele que realmente pagaram pelo imóvel. O resultado? Centenas - talvez milhares - de reais a mais saindo do bolso de quem já está apertado pelas despesas da compra.

A boa notícia é que o Poder Judiciário vem reconhecendo, de forma reiterada, que essa cobrança é ilegal - e determinando que a Prefeitura devolva o valor pago a maior, com correção.

O que é o ITBI (e por que ele costuma vir mais alto do que devia)

O ITBI - Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis - é o tributo municipal cobrado toda vez que alguém compra um imóvel. Sem o pagamento desse imposto, o cartório não registra a escritura, e o comprador não consegue pôr o imóvel em seu nome.

De acordo com a lei (art 38 do CTN), a base de cálculo do ITBI deve ser o valor real da transação - ou seja, aquilo que o comprador efetivamente pagou pelo imóvel.

Ocorre que a Prefeitura do Recife, em muitos casos, ignora o valor da compra e arbitra unilateralmente um valor mais alto, chamado de “valor venal de referência” ou “valor de mercado”. Esse valor superior vira a nova base de cálculo, e o imposto a pagar fica, naturalmente, mais caro.

Exemplificando: Você fecha negócio por R$ 470 mil, mas a Prefeitura calcula o ITBI como se você tivesse pago R$ 515 mil. A diferença sai do seu bolso.

O que o STJ já decidiu sobre isso (Tema 1.113)

Em 2022, o STJ bateu o martelo no chamado Tema 1.113 e fixou três regras claras que valem para todos os municípios do país:

• 1. A base de cálculo do ITBI é o valor real da transação, e não um valor estimado pela Prefeitura ou copiado do IPTU.
• 2. O valor declarado pelo comprador presume-se verdadeiro. A Prefeitura precisa acreditar nesse valor - até prova em contrário.
• 3. Para discordar do valor declarado, a Prefeitura precisa abrir um processo administrativo formal, com direito de defesa do contribuinte. Não pode simplesmente cobrar a mais e pronto.

Em resumo: A Prefeitura do Recife não pode arbitrar um valor maior “por conta própria” e usar isso para inflar o ITBI. Quando faz isso - sem processo, sem defesa, sem contraditório - a cobrança é ilegal.

O TJ/PE está aplicando essa decisão? Sim - e em casos recentíssimos

Não estamos falando de teoria. O TJ/PE vem aplicando o Tema 1.113 do STJ de forma firme. Em 2026, decisões dos juizados especiais da fazenda pública do recife condenaram o município a devolver os valores pagos a maior em casos como estes:

• Caso 1 (abril de 2026): A Justiça reconheceu que a Prefeitura havia substituído, sem qualquer processo administrativo, o valor declarado pelos compradores por um valor estimado por laudo técnico unilateral. Resultado: Nulidade da cobrança e devolução do valor pago a maior, com correção e juros. Processo  0039218-51.2025.8.17.8201.
• Caso 2 (abril de 2026): Comprador adquiriu apartamento em boa viagem por R$ 470 mil, mas a Prefeitura fixou a base de cálculo em R$ 515.444,59. A própria Prefeitura, em juízo, reconheceu que não havia justificativa técnica para o arbitramento. O juiz determinou a restituição com correção pela Selic. Processo  0039401-22.2025.8.17.8201.

Esses não são casos isolados. Há decenas de decisões do TJ/PE no mesmo sentido, inclusive contra outros municípios do Estado, como Ipojuca e Petrolina.

Como saber se você pagou ITBI a mais

Há um sinal simples e direto. Pegue a guia do ITBI que você pagou e compare com o contrato (ou a escritura) do imóvel. Pergunte-se:

• O valor da compra (no contrato/escritura) é menor que o valor que a Prefeitura usou como base para calcular o ITBI? Em outras palavras, o valor que consta como base de cálculo na guia do imposto foi diferente do que foi pago pelo imóvel?
• Você foi notificado, antes do pagamento, sobre algum processo administrativo em que pudesse defender o valor da sua transação?

Se a resposta for "sim" para a primeira pergunta e "não" para a segunda, há fortes indícios de que você pagou ITBI sobre uma base de cálculo ilegal - e tem direito à devolução da diferença.

O que é possível recuperar?

Quando a justiça reconhece que o ITBI foi cobrado a mais, o comprador tem direito de receber de volta:

• A diferença entre o que foi pago e o que seria devido (calculada sobre o valor real da compra);
• Correção monetária pela SELIC, aplicada desde a data do pagamento;

Importante: O direito de pedir a restituição prescreve em 5 anos contados do pagamento do imposto. Quem comprou imóvel há mais de cinco anos e nunca questionou pode perder o prazo.

E se a Prefeitura recusar a devolução administrativa?

Na prática, a via administrativa raramente resolve. O caminho que vem dando resultado é o judicial, por meio de uma ação de repetição de indébito tributário, que pode tramitar nos Juizados Especiais da Fazenda Pública (mais ágil) ou na Justiça Comum, dependendo do valor envolvido.

A boa notícia é que, nos juizados, não há cobrança de custas judiciais nem de honorários de sucumbência na primeira instância (lei 9.099/95, art. 55) - o que torna o processo financeiramente acessível.

Conclusão: Vale a pena questionar

O entendimento do STJ é claro, o TJPE vem aplicando, e a Prefeitura do Recife já foi condenada inúmeras vezes a devolver valores cobrados a mais. Se você comprou um imóvel nos últimos cinco anos e desconfia que pagou ITBI sobre um valor superior ao da sua compra, vale a pena buscar uma análise jurídica do seu caso.

Cada situação tem suas particularidades - o valor a recuperar pode variar bastante, e só uma análise documental detalhada permite dizer se há, de fato, valor a ser restituído. Mas o ponto principal já está pacificado pela justiça: A Prefeitura não pode simplesmente arbitrar o ITBI por sua conta. E o que foi pago a mais pode - e deve - voltar para quem pagou.