Distrato na multipropriedade imobiliária e a releitura da súmula 543 do STJ à luz da boa-fé objetiva

Persiste, no contencioso de multipropriedade imobiliária, um argumento que as incorporadoras repetem com frequência notável: a súmula 543 do STJ não se aplica a esse segmento. O raciocínio costuma vir acompanhado da referência à lei 13.786/18 como regime autossuficiente e à lei 13.777/18 como marco regulatório próprio que afastaria o CDC. Nenhuma das duas premissas resiste a uma leitura mais atenta do sistema.

O problema de enquadramento: Quando o CDC alcança a multipropriedade

O ponto de partida é essencial. O adquirente de fração de multipropriedade que contrata como pessoa física para uso próprio ou familiar é consumidor nos termos do art. 2º do CDC. O fornecedor, por sua vez, enquadra-se no art. 3º do mesmo diploma: há cadeia organizada de prestação de serviços, há produto no sentido jurídico do termo e há, invariavelmente, contrato de adesão nos moldes do art. 54 e seguintes.

A circunstância de o negócio ter natureza imobiliária não afasta essa conclusão. O CDC não excepciona o mercado imobiliário e a natureza real do direito constituído pela lei 13.777/18, que inseriu os arts. 1.358-B a 1.358-U no CC, não converte a relação obrigacional em algo diverso de uma relação de consumo. As leis coexistem, o que o direito brasileiro trata como "diálogo das fontes": a lei 13.777/18 regula a estrutura do direito real; a lei 13.786/18 estabelece parâmetros para o distrato; o CDC atua como filtro de validade sobre as cláusulas que compõem esse contrato.

Lei 13.786/18: O que ela resolve e o que ela não resolve

A lei do distrato veio para conferir previsibilidade ao setor. O que ocorreu, na prática, foi a incorporação de cláusulas de retenção de 50% como se fossem dado imune a qualquer controle, uma leitura que a lei não comporta.

O art. 67-A da lei 13.786/18 autoriza a retenção de até 25% das parcelas pagas nos contratos sem patrimônio de afetação, e de até 50% naqueles em que o patrimônio de afetação foi constituído. Esses percentuais são tetos, não pisos automáticos. O dispositivo não dispensa a proporcionalidade; o CC art. 413, aplicável à cláusula penal excessiva, segue incidindo. O CDC, no art. 51, IV, veda qualquer cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada, inclusive a multa rescisória que não corresponda a prejuízo real e demonstrável.

Há ainda uma inadequação estrutural que a lei 13.786/18 não endereça: ela foi concebida para o comprador que ocupa o imóvel de forma integral. A taxa de fruição prevista no art. 67-A, § 3º, incidente à razão de até 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato pelo período em que o adquirente teve a posse, produz resultado desproporcional quando aplicada a contratos que conferem o direito de ocupação por sete ou quatorze dias ao ano. A norma guarda silêncio sobre esse caso específico. Esse silêncio não é autorização para a incorporadora aplicar integralmente o dispositivo como se a estrutura contratual fosse idêntica à da promessa de compra e venda convencional.

A súmula 543 como filtro de proporcionalidade

A súmula 543 do STJ estabelece que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente quando a culpa for exclusiva do promitente vendedor, ou parcialmente quando o comprador tiver dado causa ao desfazimento.

O enunciado não foi editado a partir do nada. Ele sintetiza orientação construída ao longo de décadas de julgamentos que repetiram a mesma lógica: não há amparo jurídico para que o vendedor retenha parcelas e, simultaneamente, recoloque a unidade no mercado, capturando duplamente o valor do negócio sem demonstrar prejuízo correspondente.

Sustentar que o enunciado não alcança a multipropriedade exige demonstrar que, nesse segmento, a estrutura da relação é materialmente distinta. Essa demonstração não tem sido feita. A assimetria entre as partes, o caráter adesivo do contrato, a posição de vulnerabilidade do adquirente e a capacidade de a incorporadora realocar imediatamente a fração são elementos presentes na multipropriedade com a mesma intensidade, em alguns casos, com intensidade superior, dado o ambiente de comercialização em estandes de resorts com técnicas de pressão reconhecidas pelo próprio setor.

Boa-fé objetiva e o duplo benefício da incorporadora

A boa-fé objetiva, positivada no art. 422 do CC como dever de lealdade nas fases pré-contratual, contratual e pós-contratual, não é elemento retórico no debate do distrato. Ela opera como limite concreto ao exercício de posições jurídicas.

O problema é preciso: a incorporadora retém 50% do que recebeu e, sem precisar demonstrar prejuízo real, recoloca a fração no mercado. Não há dano a reparar no valor que se pretende reter, há apropriação de valor que o sistema não autoriza. O CC art. 944 exige que a indenização se meça pela extensão do dano. O art. 413 autoriza o juiz a reduzir a penalidade "manifestamente excessiva". O CDC art. 6º, III, assegura ao consumidor a informação adequada sobre as condições contratuais e seus efeitos. Nenhum desses dispositivos é compatível com a retenção automática desvinculada de evidência de dano.

Ônus da prova e controle judicial do percentual de retenção

Um ponto processual que frequentemente define o resultado das ações: o ônus de demonstrar que a retenção é proporcional recai sobre o fornecedor, não sobre o consumidor. Não cabe ao adquirente provar que a multa é excessiva. Cabe à incorporadora demonstrar, com documentação concreta, que os custos efetivamente suportados correspondem ao valor retido.

Isso decorre do regime probatório do CDC, especificamente do art. 6º, VIII, que autoriza a inversão do ônus da prova quando a alegação for verossímil ou quando o consumidor for hipossuficiente, e do art. 51, IV, que atribui ao fornecedor o dever de demonstrar a equivalência entre a vantagem contratual e a contraprestação correspondente.

O percentual de 50% previsto na lei 13.786/18 pode, portanto, ser reduzido judicialmente com fundamento no art. 413 do CC. A prática forense registra reduções para 25%, para patamares menores e, em situações de vício de consentimento ou omissão relevante de informações na comercialização, rescisão com devolução integral dos valores pagos.

Conclusão: O que a lei não resolve e o que o sistema exige

A súmula 543 do STJ não entrou em conflito com a lei 13.786/18. Os diplomas têm objetos distintos: a lei estabelece parâmetros para o distrato imobiliário; o enunciado sumular fixa o regime de restituição à luz do CDC. A validade de cláusula rescisória depende da conjugação das duas fontes, e o CDC, como lei de ordem pública, não pode ser afastado por disposição contratual, ainda que fundada na legislação específica do setor.

O que está em disputa, no contencioso de multipropriedade, não é apenas o percentual de retenção. É a pergunta sobre se o consumidor que adquiriu esse produto é ou não titular da proteção que o sistema jurídico brasileiro confere a qualquer comprador de imóvel. A resposta que as leis e a súmula 543 oferecem é afirmativa. O debate existe porque o setor insiste em apresentar o silêncio da lei 13.777/18 sobre o distrato como autorização para operar fora do sistema protetivo geral. Não é.