Venda de imóvel com alienação fiduciária exige anuência do credor?

Alienação de imóvel com garantia fiduciária: é necessária a anuência do credor?

A prática notarial e registral frequentemente se depara com situações em que o imóvel objeto de transmissão encontra-se gravado com alienação fiduciária em garantia. Diante desse cenário, surge uma questão recorrente e de grande relevância prática: é possível alienar o imóvel sem a prévia quitação da dívida ou anuência do credor fiduciário?

A resposta, como quase sempre no Direito, exige precisão.

O problema: venda de imóvel com alienação fiduciária

Em recente situação prática, foi apresentada a registro escritura pública de compra e venda com condição resolutiva, tendo por objeto imóvel gravado com alienação fiduciária regularmente constituída.

A exigência registral condicionou o ingresso do título à apresentação de termo de quitação da dívida ou à anuência expressa do credor fiduciário, com fundamento no art. 29 da lei 9.514/1997.

A controvérsia, portanto, não reside na validade do negócio jurídico - que é plenamente admitido -, mas na possibilidade de seu ingresso no fólio real sem a intervenção do credor.

O ponto de partida: o que diz o sistema jurídico

A alienação fiduciária de bem imóvel confere ao credor a titularidade resolúvel da propriedade, permanecendo o devedor como titular de um direito real de aquisição, conforme dispõe o art. 1.368-B do CC.

Esse direito possui conteúdo econômico próprio, integra o patrimônio do fiduciante e, como regra, é suscetível de disposição.

A questão central, portanto, não é saber se o imóvel pode ser alienado, mas se essa alienação interfere na estrutura da garantia fiduciária.

A chave interpretativa: não é a venda, é o impacto

O art. 29 da lei 9.514/1997 é frequentemente invocado para exigir a anuência do credor fiduciário. Contudo, sua interpretação não pode ser isolada.

A finalidade da norma é proteger o credor contra alterações que comprometam a obrigação garantida ou a eficácia da garantia.

Nesse contexto, a exigência de anuência deve estar associada à existência de impacto jurídico relevante, como substituição do devedor perante o credor, novação da obrigação, alteração das condições do financiamento ou comprometimento da garantia.

Ausentes tais hipóteses, a exigência perde seu fundamento.

A situação concreta: circulação sem alteração

Na hipótese analisada, a alienação do imóvel não implicou qualquer modificação na relação obrigacional estabelecida com o credor fiduciário.

A garantia permaneceu íntegra, hígida e plenamente eficaz, preservando-se a titularidade fiduciária, a prioridade registral e a oponibilidade perante terceiros.

Além disso, o adquirente foi devidamente cientificado da existência do gravame, assumindo integralmente a posição jurídica de sujeição à alienação fiduciária.

O que se verifica, portanto, é a mera circulação da posição jurídica do fiduciante, sem interferência na estrutura da garantia.

O novo contexto: o Marco Legal das Garantias

A lei 14.711/23 reforça essa compreensão ao promover a flexibilização e racionalização do sistema de garantias.

Embora o art. 22, §3º, da lei 9.514/1997 trate especificamente da alienação fiduciária da propriedade superveniente, sua lógica é clara: o sistema passa a admitir a disposição de direitos vinculados ao imóvel independentemente da intervenção do credor, desde que preservada a garantia.

Essa diretriz vem sendo gradualmente reconhecida pela jurisprudência, inclusive no âmbito do Conselho Superior da Magistratura do TJ/SP, que já admite a constituição de direitos reais sobre a propriedade superveniente sem a necessidade de anuência do credor anterior.

Conclusão: a anuência não é regra absoluta

A exigência de anuência do credor fiduciário não pode ser tratada como requisito automático para o registro de toda e qualquer alienação de imóvel gravado.

O critério adequado é verificar se há efetiva alteração da relação obrigacional ou da garantia.

Se inexistente tal impacto - como na hipótese analisada -, a exigência de anuência deixa de encontrar fundamento jurídico.

O Direito Registral, nesse ponto, deve acompanhar a evolução do sistema, equilibrando a segurança jurídica com a necessária circulação de bens e direitos.

Reflexão final

O desafio contemporâneo não está em impedir a circulação de bens, mas em permitir que ela ocorra sem comprometer a estrutura das garantias.

Talvez este seja o verdadeiro ponto de maturidade do sistema: não exigir mais do que a lei protege - e não restringir aquilo que ela já permite.