O reembolso da comissão do leiloeiro ao arrematante: Uma tese que ganha força com o IRDR no TJ/SP

1. Introdução

Quem já participou de um leilão judicial sabe que, para além do lance, há uma série de custos a serem suportados pelo arrematante. Entre eles, destaca-se a comissão do leiloeiro, normalmente fixada em 5% sobre o valor da arrematação, paga à vista, e que costuma ser tratada pelo edital como ônus exclusivo do vencedor do certame.

Ocorre que, em diversas situações, o lance vencedor é superior ao crédito que se busca executar. Em outras palavras: Arremata-se o bem, paga-se a dívida, e ainda sobra dinheiro nos autos, a ser devolvido para quem perdeu o imóvel. É justamente nessas hipóteses que ganha relevo a discussão objeto deste artigo: Pode o arrematante ser reembolsado, com a sobra do produto da arrematação, do que adiantou a título de comissão ao leiloeiro?

A questão, longe de ser meramente acadêmica, tem impacto direto na rentabilidade do investimento em leilões. E, depois de anos de oscilação jurisprudencial, o TJ/SP deu um passo importante para pacificá-la, ao admitir, em outubro de 2025, IRDR - Incidente de resolução de demandas repetitivas  sobre o Tema. Esse incidente visa uniformizar a decisão, tornando-a obrigatória para todos os juízes do TJ/SP.

2. A resolução 236/16 do CNJ e a regra do art. 7º, § 4º

A resolução 236/16 do CNJ foi editada com fundamento no art. 882, § 1º, do CPC, dispositivo que confere ao CNJ competência para regulamentar a alienação judicial pela rede mundial de computadores.

O dispositivo central, para os fins deste artigo, é o art. 7º, § 4º, da resolução, que estabelece:

“Se o valor de arrematação for superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro público, bem como as despesas com remoção e guarda dos bens, poderá ser deduzida do produto da arrematação.”

Ou seja: Havendo sobra após o pagamento do credor, o produto da arrematação pode ser utilizado para deduzir a comissão. E, se o arrematante já pagou essa comissão antecipadamente, como em regra ocorre, a leitura sistemática do dispositivo conduz à conclusão de que ele tem direito a ser reembolsado, devolvendo-se ao executado apenas o saldo final.

A solução é coerente com a lógica do processo executivo. A comissão do leiloeiro, embora paga pelo arrematante por conveniência prática (o leiloeiro recolhe diretamente o seu percentual), é, em última análise, despesa do processo de execução, devida em razão da realização do ato expropriatório. Pelo princípio da causalidade, é o devedor quem deve suportar os custos dessa atividade. Quando há saldo, é justo e juridicamente adequado que ele seja utilizado, primeiro, para reembolsar quem antecipou esse custo.

3. A defesa da tese

Na obra Leilões de Imóveis: Um guia para se tornar especialista, sustento, há tempos, a viabilidade jurídica do reembolso da comissão do leiloeiro ao arrematante, sempre que o produto da arrematação superar o crédito do exequente. O fundamento é precisamente o art. 7º, § 4º, da resolução 236/2016 do CNJ, lido em conjunto com o art. 882, § 1º, do CPC.

No capítulo dedicado aos custos da arrematação, registro que “A resolução 236 do CNJ permite, caso o lance seja superior à dívida, que o arrematante pleiteie a devolução da comissão do leiloeiro”, transcrevendo o referido § 4º. A orientação prática que dou ao investidor é clara: Sempre que houver indícios de que o lance superará a dívida, ele deve, desde logo, requerer ao juízo a reserva dos valores e, na sequência, postular o reembolso da comissão paga, antes da liberação da sobra ao executado.

Essa tese, que pode parecer ousada para quem se apega à literalidade do edital, encontra respaldo em dois pilares: (i) a hierarquia normativa, já que a resolução do CNJ regulamenta dispositivo expresso do CPC e tem aplicação cogente em todos os tribunais do país; e (ii) a natureza jurídica da comissão como despesa processual da execução, cujo encargo final, pelo princípio da causalidade, é do devedor.

5. O IRDR 2249027-60.2025.8.26.0000 e a sinalização do TJ/SP

Depois de anos de divergência entre as Câmaras de Direito Privado paulistas - com decisões ora reconhecendo o direito ao reembolso, ora negando-o sob o argumento de vinculação ao edital -, o Tema foi afetado, em 22/10/25, pela Turma Especial de Direito Privado do TJ/SP, no Incidente de resolução de demandas repetitivas 2249027-60.2025.8.26.0000.

A questão submetida a julgamento é precisamente esta:

“Possibilidade de dedução da comissão do leiloeiro, paga pelo arrematante, ainda que ausente previsão no edital, nos casos em que o produto da arrematação supera o crédito do exequente, nos termos do § 4º do art. 7º da resolução 236/16 do CNJ.”

O incidente foi admitido com determinação de suspensão de todos os processos que tratam do tema, em primeiro e segundo graus, em todo o estado de são paulo, providência que, por si só, sinaliza a relevância da matéria. A jurisprudência majoritária das Câmaras de Direito Privado já vinha se firmando no sentido da admissibilidade do reembolso - vale citar, exemplificativamente, os julgamentos dos agravos de Instrumento  2147130-57.2023.8.26.0000, 2208598-85.2024.8.26.0000 e 2258579-20.2023.8.26.0000, todos reconhecendo o direito do arrematante à dedução da comissão do produto da arrematação quando o lance supera o crédito do exequente.

Em 6/5/2026, o julgamento foi de procedência, ainda pendente de redação do acórdão. Isto é, se nada mudar, pelo menos no âmbito do TJ/SP se encontra pacificada a possibilidade de reembolso aos arrematantes do quanto despendido com comissão de leiloeiro. 

Cabe lembrar, havendo recurso ao STJ com análise do mérito, nos termos do art. 987 do CPC, a decisão passará ser uniforme para todo o território nacional.

5. Conclusão

A possibilidade de o arrematante ser reembolsado da comissão do leiloeiro, quando o produto da arrematação supera o crédito do exequente, se transforma em entendimento consolidado, ao menos no TJ/SP. A resolução 236/16 do CNJ encontra agora respaldo institucional em um incidente que tende a uniformizar definitivamente a matéria.

Na prática, o investidor que arremata bem cujo lance supera a dívida em execução não deve aceitar passivamente a perda da comissão paga ao leiloeiro. Cabe-lhe, com o auxílio de advogado, requerer expressamente nos autos a reserva da sobra e a dedução do valor pago a título de comissão, antes da liberação do saldo ao executado. Trata-se de medida que, além de juridicamente fundada, pode aumentar significativamente a margem de lucro do investimento.