Airbnb e sua restrição em condomínios residenciais

De um lado, usuários buscam hospedagem de forma rápida e fácil. Do outro, proprietários de imóveis desejam disponibilizá-los livres de burocracias. Um terceiro agente conecta ambos os lados, tornando-se um intermediário de negócios que, por sua vez, otimiza a relação negocial e reduz os custos de transação. Esse intermediário é uma plataforma digital, sendo o Airbnb a mais utilizada para este fim atualmente.

A priori, tal evolução tecnológica desperta expectativas positivas. No entanto, essas interações chamaram a atenção dos operadores do Direito. Com o dinamismo nas relações sociais e a ascensão da economia de plataformas, tornou-se necessária uma adequação criativa e sensível aos impactos dela advindos, com a releitura dos institutos jurídicos. Especialmente diante de um mercado ainda pouco regulado.

No âmbito imobiliário, plataformas digitais como o Airbnb, revolucionaram a hospedagem de pessoas, competindo com o mercado hoteleiro, sem que haja a propriedade dos imóveis ofertados.

Todavia, a disponibilização de unidades para estadias de curta temporada é matéria de máxima controvérsia no âmbito dos condomínios residenciais, o que demanda análise que compatibilize as inovações tecnológicas e econômicas com o bem-estar e a segurança condominial.

Nesse contexto, faz-se relevante analisar a observância da disponibilização de unidades para estadias de curta temporada às normas condominiais, sobretudo contidas na convenção, a fim de compreender a possibilidade de sua vedação em condomínios residenciais.

Frisa-se que a convenção de condomínio possui natureza de ato-regra, uma vez que, nas lições de Caio Mário da Silva Pereira, idealizador da lei 4.591/64, “[...] estatui regras e restrições à liberdade de ação de cada um, em benefício da coletividade, e estabelece normas proibitivas e imperativas, a que todos se sujeitam”.

Paralelamente, leciona o professor Sílvio Venosa, em artigo publicado no Migalhas, que a relação firmada através da utilização do Airbnb, não se enquadra no conceito de locação por temporada, prevista nos arts. 48 a 50 da lei do Inquilinato, sendo um contrato de hospedagem atípico, vez que trata-se de hospedagem por curta temporada proporcionada pela plataforma, com a disponibilização de quarto ou do imóvel em sua totalidade, o que apesar de lícito, não possui previsão legal.

Nessa toada, a disponibilização de unidades autônomas em condomínio edilício para "hóspedes", através da plataforma, gera impactos diretos à vida condominial, alterando o fluxo de pessoas estranhas no prédio, gerando alta rotatividade e ensejando insegurança por parte dos demais condôminos. As faculdades inerentes ao direito de propriedade daquele que deseja ofertar suas unidades para estadias curtas devem se compatibilizar com o melhor interesse dos demais condôminos, em observância à sua função social e à vedação do abuso do direito.

A matéria, de máxima controvérsia, vem sendo objeto de apreciação pelo STJ, em diversas ocasiões.

Ainda no ano de 2021, o STJ, por sua 4ª turma, em acórdão de relatoria do Min. Raul Araújo, firmou o entendimento de que a utilização das unidades inseridas em condomínio residencial para fins de hospedagem atípica, mediante plataformas digitais ou quaisquer outras modalidades de oferta, deveria ser objeto de deliberação assemblear, com quórum de aprovação de dois terços das frações ideais, com a modificação da convenção.

No mesmo ano, o STJ, por sua 3ª turma, em acórdão de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (REsp  1.819.075/RS), ratificou o entendimento de que: “A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio”.

Recentemente, o STJ, por sua Segunda Seção, em acórdão de relatoria da ministra Nancy Andrighi, (REsp 1.884.483/PR) reiterou o entendimento de que a modificação da destinação das unidades, mediante aprovação na assembleia e modificação da convenção, é imprescindível para que imóveis situados em condomínios residenciais possam ser objeto de contratos de estadia de curta temporada.

No âmbito legislativo, a disponibilização de imóveis em condomínios residenciais para fins de hospedagem atípica é objeto de proposta de regulação pelo projeto de reforma e atualização do CC (PL 4/25), na sugestão de inclusão do art. 1.336, § 1º, consoante o qual: “Nos condomínios residenciais, o condômino ou aqueles que usam sua unidade, salvo autorização expressa na convenção ou por deliberação assemblear, não poderão utilizá-la para fins de hospedagem atípica, seja por intermédio de plataformas digitais, seja por quaisquer outras modalidades de oferta”.

Logo, conclui-se que na hipótese de condomínios residenciais, a disponibilização de unidades para hospedagem atípica dependerá de autorização expressa na convenção, ato-norma responsável por reger a vida em condomínio, em observância ao sossego, à salubridade e à segurança no local.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.819.075/RS. Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. Relator para acórdão: Ministro Raul Araújo. Quarta Turma, julgado em 20 abr. 2021. Diário da Justiça eletrônico: DJe, 27 maio 2021.

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp n. 1.884.483/PR. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma, julgado em 23 nov. 2021. Diário da Justiça eletrônico: DJe, 16 dez. 2021. Republicação no Diário da Justiça eletrônico: REPDJe, 2 fev. 2022.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Condomínio e incorporações. 5. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1985.

RIZZARDO FILHO, Arnaldo. A plataformização do mercado imobiliário, a repercussão no direito brasileiro e os pontos obscuros ainda existentes. In: OLIVEIRA, Alexandre Parente G. de et al.; FEITOSA, Bruna; EGITO, Francisco; PARENTE, Edison (coord.). Tendências imobiliárias: mercado, direito e negócios. Indaiatuba, SP: Editora Foco, 2025.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Condomínios e Airbnb. Migalhas, 2019. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/depeso/296505/condominios-e-airbnb. Acesso em: 16 maio 2026.