Sociedade em conta de participação na captação de capital imobiliário

1. Introdução

O mercado imobiliário brasileiro contemporâneo apresenta complexidade crescente, demandando estruturas jurídicas sofisticadas capazes de viabilizar a captação de recursos, a alocação eficiente de riscos e o cumprimento de obrigações normativas multifacetadas. A promulgação da lei 14.620/23, que reestabeleceu o Programa Minha Casa, Minha Vida com novas diretrizes, somada à lei 14.711/23, que reformou o marco das garantias imobiliárias, criou cenário onde instrumentos como a sociedade em conta de participação ganham relevância operacional ainda maior.

A sociedade em conta de participação, regulamentada nos arts. 991 a 996 do CC (lei 10.406/02), representa modalidade societária que dispensa a constituição de entidade jurídica formal, fundamentando-se exclusivamente em contrato entre sócios. Sgarbi Jr (2025), sublinha que a SCP apresenta características funcionalmente distintas de sociedades personificadas, exigindo abordagem jurídica multidimensional.

A estruturação de incorporações imobiliárias mediante SCP oferece flexibilidade operacional notável, conjugada com possibilidade de adesão a regimes tributários especiais (RET - Regime Especial de Tributação) quando o empreendimento esteja sob regime de patrimônio de afetação (lei 10.931/04). Contudo, esta flexibilidade é contrabalanceada por riscos jurídicos significativos, particularmente relativos à responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo (incorporadora), à complexidade da conformidade tributária e ao risco de descaracterização pela Administração Tributária.

2. Natureza jurídica e fundamentos legais da SCP

2.1. Enquadramento legal e caracterização

O CC brasileiro, em seu art. 991, estabelece a configuração básica da SCP: "a sociedade em conta de participação, quando não há sócio de responsabilidade ilimitada, prevalece a condição de sócio oculto e quanto aos terceiros não há obrigações". Esta caracterização revela dois aspectos fundamentais da estrutura: (i) existência de relação jurídica exclusivamente entre sócios, desvinculada da esfera de terceiros; e (ii) responsabilidade diferenciada entre sócios conforme sua natureza (ostensivo versus participante).

Conforme preceituado no art. 993 do CC, a SCP não se confunde com pessoa jurídica perante terceiros, permanecendo vinculada única e exclusivamente ao nome do sócio ostensivo. Este preceito constitui pilar fundamental da estrutura jurídica, implicando que: (a) todos os atos, contratos e responsabilidades no âmbito da SCP vinculam-se formalmente ao sócio ostensivo; (b) a existência da SCP permanece oculta em relação ao universo de terceiros; e (c) o sócio ostensivo atua em seu próprio nome, sem qualquer menção à participação de terceiros investidores.

2.2. Estrutura dual de responsabilidade

A estrutura de responsabilidade na SCP apresenta assimetria fundamental, caracterizando-se pela divisão entre dois tipos de sócios com regimes jurídicos radicalmente distintos:

ASPECTO	SÓCIO OSTENSIVO (INCORPORADORA)	SÓCIO PARTICIPANTE (INVESTIDOR)
Responsabilidade Legal	Ilimitada perante terceiros; responde integralmente com patrimônio pessoal por todas as obrigações (CC arts. 991, 995)	Limitada ao capital aportado; protegido de responsabilidade perante terceiros; risco circunscrito ao investimento inicial (CC art. 991, caput)
Identificação Pública	Identificado como única parte em contratos e documentos formais; vinculação direta com terceiros	Permanece oculto; identidade protegida por confidencialidade contratual; não comparece a atos públicos (CC art. 993)
Participação Lucros	Conforme pactuado; frequentemente proporcional ao capital ou fixa; pode ser residual após custos	Conforme pactuado; predominantemente proporcional ao capital investido; sujeito a isenção de IR conforme CC art. 10, V
Participação Gestão	Ativa, exclusiva e obrigatória; responsável por todas as decisões operacionais, estratégicas e comerciais	Vedada por Lei; participação em gestão configura descaracterização (Jurisprudência STJ; RFB Orientação 2019)
Regime Tributário	Responsável integral por tributação; suscetível a RET (4% unificado) se patrimônio afetado e Lei 4.591 art. 32 atendido	Isenção de IR sobre dividendos distribuídos (CC art. 10, V); requisitos: boa caracterização SCP + segregação contábil

3. SCP na incorporação imobiliária: regime de patrimônio de afetação

3.1. Compatibilidade jurídica e benefícios operacionais

A lei 10.931/04, que instituiu o regime de patrimônio de afetação para incorporações imobiliárias, cria estrutura onde o acervo patrimonial de determinado empreendimento separa-se do patrimônio geral da incorporadora, oferecendo proteção aos adquirentes de unidades imobiliárias. A aplicação de SCP neste contexto revela-se particularmente adequada, na medida em que: (i) permite captação de recursos de terceiros investidores sem criação de estruturas formais adicionais; (ii) compartilha riscos conforme prefinido contratualmente; e (iii) possibilita adesão ao RET - Regime Especial de Tributação, conforme regulado pela lei 11.977/09 (Programa Minha Casa, Minha Vida) e regulamentações subsequentes.

Conforme análise de Sgarbi Jr. (2025), a integração entre SCP e patrimônio de afetação cria dupla camada de segurança: a primeira, decorrente da segregação patrimonial legal (afetação); a segunda, resultante da limitação de responsabilidade do sócio participante. Esta estrutura diferencia-se significativamente de operações sem afetação, onde riscos permanecem íntegra e exclusivamente vinculados ao incorporador.

3.2. Regime Especial de Tributação e otimização fiscal

O RET - Regime Especial de Tributação, regulado pela lei 11.977/09 e decreto 6.855/09, oferece alíquota unificada de 4% incidente sobre a receita bruta mensal auferida com a venda de unidades imobiliárias, englobando IRPJ - Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, CSLL - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, PIS - Programa de Integração Social e COFINS - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social. Esta unificação resulta em redução tributária significativa quando comparada com sistemas tradicionais de apuração (Lucro Presumido ou Lucro Real).

A elegibilidade para RET em SCP exige observância rigorosa de requisitos: (i) empreendimento sob regime de patrimônio de afetação (lei 10.931/04); (ii) SCP devidamente registrada no CNPJ conforme instrução normativa RFB 2.119/22; (iii) segregação contábil impecável; e (iv) atendimento a todas as exigências acessórias (DCTF, EFD-Contribuições, ECD, ECF, com dados da SCP segregados).

4. Riscos jurídicos e responsabilidades

4.1. Responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo

O aspecto mais crítico da SCP reside na responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo (incorporadora), estabelecida no art. 991 do CC. Esta responsabilidade é integral, solidária e perpétua, compreendendo todas as obrigações decorrentes da SCP: (i) obrigações contratuais com terceiros (construtoras, fornecedores, adquirentes de unidades); (ii) passivos trabalhistas de pessoal vinculado à SCP; (iii) débitos fiscais, contribuições sociais e outros tributos devidos pela SCP; (iv) responsabilidades ambientais decorrentes do empreendimento; e (v) indenizações por danos causados a terceiros.

Em empreendimentos imobiliários de grande escala, a materialização desta responsabilidade pode expor integralmente o patrimônio pessoal e corporativo da incorporadora, particularmente em contextos onde há divergência substancial entre custos projetados e custos efetivos de execução, variações de mercado imobiliário ou alterações regulatórias durante o desenvolvimento do projeto.

4.2. Complexidade tributária e risco de descaracterização

Embora a SCP não possua personalidade jurídica, constitui obrigado tributário específico perante a Receita Federal, conforme instrução normativa RFB 2.119/22. Esta dualidade cria complexidade interpretativa que pode resultar em autuações fiscais.

O risco de descaracterização materializa-se quando a Receita Federal identifica participação substancial do sócio participante na gestão operacional, comercial ou estratégica do empreendimento. Jurisprudência administrativa consolidada reconhece que violações ao princípio da ocultação resultam em reclassificação para coligação de sócios ou sociedade em comum, com consequências adversas: (i) revoção de isenção de Imposto de Renda sobre dividendos; (ii) reclassificação de estrutura tributária; (iii) imposição de multas por omissão; e (iv) juros de mora sobre período de desconformidade.

4.3. Aplicabilidade excepcional de normas consumeristas

Precedente jurisprudencial do STJ reconheceu, de forma excepcional, a possibilidade de incidência do CDC (lei 8.078/1990) em contratos de SCP, particularmente em incorporações imobiliárias. A incidência ocorre quando: (i) há demonstração de uso fraudulento da estrutura para mascarar relação de consumo tradicional; (ii) o sócio participante configura-se como consumidor ocasional ou vulnerável, desprovido de expertise técnica imobiliária; ou (iii) há desequilíbrio manifesto de poder negocial entre incorporadora e sócio participante.

Caso o CDC seja aplicado, o sócio participante titulariza direitos amplos: arrependimento dentro de prazo legal, informação completa prévia, revisão judicial de cláusulas abusivas, inversão do ônus da prova e acesso a mecanismos de resolução de conflitos no Judiciário.

5. Conformidade normativa e obrigações acessórias

5.1. Inscrição obrigatória no CNPJ

Desde 2014, conforme estabelecido na Instrução Normativa RFB nº 2119/2022, toda SCP deve estar registrada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), independentemente de sua ausência de personalidade jurídica. Este registro estabelece identidade fiscal segregada, vinculada hierarquicamente ao CNPJ do sócio ostensivo (matriz), permitindo que a Receita Federal monitore operações específicas de cada SCP de forma independente.

5.2. Obrigações acessórias prioritárias

As obrigações acessórias de uma SCP em incorporação imobiliária incluem:

• DCTF - Declaração de Débitos e Créditos Tributários Federais mensal, com segregação obrigatória de dados da SCP;
• EFD-Contribuições - Escrituração Fiscal Digital das Contribuições, registrando PIS e COFINS de forma segregada por SCP;
• ECD - Escrituração Contábil Digital, com livros diário e razão da SCP segregados da matriz;
• ECF - Escrituração Contábil Fiscal anual, contendo informações contábeis segregadas conforme normas do Fisco;
• Demonstrações financeiras segregadas (Balanço Patrimonial, Demonstração de Resultado), se aplicável conforme lei 6.404/1976.

A não conformidade com estas obrigações resulta em multas administrativas substantivas, autuações pelo Fisco e potencial descaracterização da SCP pela Administração Tributária.

6. Recomendações para estruturação responsável

A utilização responsável de SCP em incorporação imobiliária demanda observância a diretrizes estruturantes e contínuo acompanhamento de conformidade:

1. Contratualização jurídica especializada: contrato de SCP deve ser elaborado por profissional jurídico com expertise específica em direito societário e imobiliário, contemplando: definição clara de direitos e obrigações de cada sócio; cálculo de lucros e distribuição de dividendos; mecanismos de resolução de conflitos; procedimentos de saída ou transferência; cláusulas de confidencialidade; limitações expressas à participação do sócio participante em decisões operacionais.
2. Segregação contábil impecável: SCP deve manter escrituração contábil completamente desvinculada da sócia ostensiva, com contas próprias, livros diários e razão específicos. Esta segregação constitui pré-requisito essencial para conformidade fiscal e proteção do investidor.
3. Conformidade tributária contínua: cumprimento integral de todas as obrigações acessórias (DCTF, EFD-Contribuições, ECD, ECF) com revisão regular por profissional contábil especializado. Análise sistemática da viabilidade de adesão ao RET, caso aplicável.
4. Isolamento funcional do sócio participante: manutenção de postura absolutamente passiva, vedando-se participação em decisões operacionais, assinatura de documentos, contatos com terceiros ou qualquer evidência de atuação direta. Abstenção é condição para preservação de caracterização e proteção fiscal.
5. Integração com patrimônio de afetação: quando viável, estruturar SCP sob regime de patrimônio de afetação, ampliando garantias aos adquirentes de unidades e possibilitando adesão ao RET.
6. Assessoria jurídica e fiscal permanente: manutenção de assessoria multidisciplinar especializada em direito societário, imobiliário e tributário, com revisão periódica de conformidade contratual, fiscal e operacional.

7. Conformidade regulatória com resolução 88/05 da CVM

7.1. Oferta pública versus oferta privada

A resolução 88/05 da CVM estabelece distinção fundamental entre ofertas públicas e ofertas privadas de valores mobiliários, impactando diretamente a estruturação de SCP destinada a captar investimentos de terceiros. Uma oferta é considerada pública quando: (i) há oferta de distribuição de valores mobiliários (inclusive direitos de participação em lucros); (ii) há divulgação mediante anúncios em jornais, revistas, rádio, televisão ou internet; ou (iii) a oferta se dirige a número elevado de pessoas, ainda que sem publicidade massiva.

A classificação como oferta pública sujeita a SCP a regime regulatório severo: (a) registro obrigatório junto à CVM; (b) elaboração de prospecto com informações detalhadas sobre incorporadora, projeto imobiliário, riscos, estrutura de SCP; (c) auditoria de demonstrações financeiras por auditor independente; (d) publicação em mídia de ampla circulação; (e) observância de prazos e procedimentos específicos de oferta; (f) apresentação de parecer legal.

A violação desta regulamentação - isto é, captar recursos de múltiplos investidores sem registro na CVM - configura oferta pública irregular, sujeitando a incorporadora a: (i) autuação administrativa pela CVM; (ii) multas pecuniárias substantivas; (iii) interdição de oferta pública de valores mobiliários; (iv) responsabilidade civil solidária pelos prejuízos causados aos investidores; (v) possível ação penal por violação da lei 6.385/1976.

7.2. Captação em regime de oferta privada: Limite de 50 investidores qualificados

A resolução 88/05 da CVM, em conjunto com a instrução normativa CVM 588/17, permite ofertas privadas sem necessidade de registro, desde que respeitados requisitos específicos. Uma oferta privada de SCP deve observar: (i) máximo de 50 investidores residentes no Brasil, considerados em base cumulativa; (ii) investidores qualificados conforme definição CVM (pessoas jurídicas com patrimônio superior a R$ 10 milhões; investidores profissionais; instituições financeiras; pessoas naturais com renda bruta anual ou patrimônio superior a R$ 1 milhão); (iii) documentação comprobatória da qualificação dos investidores; (iv) termo de adesão ou contrato entre investidor e SCP; (v) avisos de risco adequados; (vi) proibição de publicidade massiva.

Esta estruturação permite que incorporadora capitalize SCP através de captação privada, sem registro na CVM, reduzindo significativamente custos regulatórios, burocracia de oferta pública e tempo de operacionalização.

7.3. Pulverização em varejo: Estruturação de múltiplas SCP e riscos de reclassificação

Uma estratégia operacional frequentemente adotada por incorporadoras consiste em estruturar múltiplas SCP, cada uma captando recursos de até 50 investidores qualificados (oferta privada), para viabilizar um ou múltiplos empreendimentos imobiliários. Esta abordagem oferece vantagens operacionais: (i) pulverização de risco entre múltiplas entidades; (ii) compartilhamento de oportunidades de investimento com base de investidores ampla; (iii) conformidade regulatória com resolução 88/05 mediante múltiplas ofertas privadas; (iv) flexibilidade na alocação de capital entre projetos.

Contudo, esta estruturação apresenta risco jurídico crítico perante a CVM: a autoridade pode questionar se o conjunto de múltiplas SCP constitui, substancialmente, oferta pública disfarçada. O teste jurisprudencial aplicado refere-se ao 'propósito integrado' ou 'oferta pública pulverizada': se as SCP forem estruturadas como etapas de uma única estratégia de captação massiva junto ao varejo de investidores, a CVM pode descaracterizar a estrutura como múltiplas ofertas privadas legítimas e reclassificar o todo como oferta pública não registrada.

Precedentes administrativos da CVM demonstram que a autoridade examina: (i) integração comercial das SCP (são apresentadas como pacote único ao mercado); (ii) identidade de gestores ou estruturas operacionais (múltiplas SCP com mesma controladora e gestão idêntica); (iii) base de investidores (mesmo grupo de investidores participando de todas as SCP); (iv) comunicação de marketing (mensagens publicitárias ou divulgação conjunta de todas as SCP); (v) dependência operacional entre as SCP.

Para mitigar este risco de reclassificação, a incorporadora deve demonstrar segmentação substantiva: (i) cada SCP possui identidade jurídica, contábil e operacional própria e independente; (ii) cada SCP tem destinação específica diferenciada (diferentes empreendimentos, diferentes fases do projeto, ou diferentes regiões); (iii) cada SCP tem base de investidores distinta e não sobreposta (testes de cumulatividade rigorosos); (iv) não há publicidade integrada de todas as SCP como pacote único de investimento; (v) cada SCP possui documentação contratual, avisos de risco e estrutura de governança independentes; (vi) cada SCP tem cronograma e despesas operacionais segregadas; (vii) não há transferências ou operações relacionadas entre SCP que indiquem integração operacional.

7.4. Conformidade documentária e procedimentos obrigatórios para oferta privada

A estruturação de SCP para captação privada de investimentos exige observância rigorosa de procedimentos documentários e procedimentais: (i) contrato de SCP em português, com cláusulas de risco explícitas, limitações de responsabilidade do sócio participante, e proibição de participação em gestão; (ii) documento de informações sobre investimento, descrevendo: (a) a SCP e sua estrutura; (b) a incorporadora, sua experiência e histórico; (c) o empreendimento imobiliário, cronograma, especificações técnicas; (d) riscos específicos da SCP e do empreendimento; (e) projeções financeiras e modelagem de rentabilidade; (iii) declaração de qualificação de investidor, com comprovação de renda ou patrimônio conforme critério CVM; (iv) termo de adesão ou contrato de participação assinado pelo investidor; (v) avisos de risco em destaque, inclusive: responsabilidade limitada do participante; ocultação obrigatória do sócio participante; riscos de descaracterização; proibição de participação em gestão; (vi) registro de controle de número acumulado de investidores não ultrapassando 50; (vii) documentação de todas as transferências de participação entre investidores com verificação de limite de 50; (viii) comprovação de qualificação de cada novo investidor em caso de transferência.

A falha em observância destes procedimentos pode resultar em: (a) reclassificação de oferta privada para oferta pública irregular; (b) autuação administrativa pela CVM com multas; (c) ordem para registro retroativo ou cessação de captação; (d) interdição de futuras ofertas públicas; (e) responsabilidade civil da incorporadora pelos prejuízos causados aos investidores que adquiriram participações irregularmente.

Conclusão

A sociedade em conta de participação consolida-se como instrumento jurídico-financeiro de utilidade operacional significativa para incorporadoras imobiliárias que buscam captação ágil de recursos, compartilhamento estratégico de riscos e otimização operacional. Sua natureza não-personificada, conjugada com responsabilidade limitada do sócio participante, oferece flexibilidade não disponível em estruturas societárias convencionais.

Contudo, a aparente simplicidade estrutural oculta complexidades jurídicas, tributárias e contábeis significativas. A responsabilidade ilimitada do sócio ostensivo permanece risco material que pode expor integralmente o patrimônio da incorporadora. O regime tributário, permeado de ambiguidades interpretativas, demanda conformidade técnica rigorosa. A jurisprudência em evolução, especialmente quanto à aplicabilidade de normas consumeristas, introduz incerteza jurídica.

A mitigação destes riscos depende crucialmente de três fatores integrados: (i) contratualização rigorosa e especializada, conforme fundamentos jurídicos consolidados na doutrina imobiliária; (ii) conformidade integral com obrigações tributárias e contábeis, sob supervisão permanente de profissionais especializados; e (iii) isolamento funcional absoluto do sócio participante em relação à gestão.

Quando estes requisitos são satisfeitos de forma rigorosa, a SCP oferece plataforma eficiente e segura para estruturação de empreendimentos imobiliários de complexidade notável, particularmente quando integrada ao regime de patrimônio de afetação e ao RET. Recomenda-se, assim, que incorporadoras que utilizem SCP estruturem-se com assessoria jurídica e fiscal especializada permanente, mantendo vigilância contínua sobre evolução jurisprudencial, orientações da Administração Tributária e mudanças legislativas que afetem a natureza e os efeitos jurídicos da SCP.

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SGARBI JUNIOR, Odalgir. Direito Imobiliário: Teoria e Prática. 2. ed. Leme: EDIJUR Editora, 2025.