Entre a coisa e o dano: propter rem e o nexo causal na responsabilidade civil ambiental

A responsabilidade ambiental brasileira atravessa uma fase de expansão. A reparação integral ganhou centralidade, a jurisprudência consolidou a imprescritibilidade da pretensão reparatória por dano ambiental e os passivos ecológicos passaram a ocupar lugar decisivo em operações imobiliárias, agrárias, industriais, portuárias e financeiras. Nesse cenário, tornou-se cada vez mais frequente a tentativa de resolver problemas complexos por meio de uma fórmula aparentemente simples: se a obrigação ambiental acompanha a coisa, o proprietário atual deve responder por ela.

A premissa é correta, mas apenas dentro do seu campo próprio. A Constituição impõe ao Poder Público e à coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente para presentes e futuras gerações (artigo 225). A lei da política nacional do meio ambiente consagra a responsabilidade objetiva do poluidor e inclui, no conceito de poluidor, o responsável direto ou indireto pela degradação (lei 6.938/1981, artigos 3º, IV, e 14, § 1º). O Código Florestal, por sua vez, atribui natureza real a determinadas obrigações de recomposição e as transmite ao sucessor em caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural (lei 12.651/12, artigo 2º, § 2º).

O problema surge quando esses planos são sobrepostos. A natureza propter rem de certos deveres ambientais não autoriza transformar a titularidade atual do imóvel em substituto do nexo de imputação na responsabilidade civil ambiental. A obrigação real pode justificar conservação, regularização e recomposição da área. O dever de indenizar, entretanto, nasce de outro fundamento: dano, nexo causal ou normativo e imputação juridicamente relevante.

A distinção não é preciosismo acadêmico. Ela interfere em due diligences ambientais, aquisições de imóveis contaminados, operações de M&A, recuperação de áreas degradadas, regularização fundiária, litígios sobre terras públicas e ações civis públicas que cumulam obrigação de fazer, compensação, dano moral coletivo e indenização por danos interinos ou residuais. Confundir a coisa com o dano pode até parecer eficiente no curto prazo, mas fragiliza a dogmática, amplia a insegurança jurídica e dificulta a construção de critérios estáveis para a tutela ambiental.

A coisa como fundamento do dever real

A obrigação propter rem vincula-se à relação jurídica do sujeito com a coisa. O obrigado não é escolhido porque causou um dano, mas porque ocupa uma posição jurídica que o conecta ao bem. No campo ambiental, essa lógica é especialmente relevante porque a propriedade não é um poder neutro sobre o território: ela nasce conformada pela função socioambiental.

A distinção é desenvolvida com especial precisão por Tiago Cardoso Vaitekunas Zapater, ao separar a obrigação real ambiental da responsabilidade civil por dano ambiental. A mesma preocupação aparece em Érika Bechara, para quem o dever propter rem dos proprietários de imóveis degradados não se confunde com a responsabilidade civil do poluidor indireto, cuja imputação depende de contribuição juridicamente relevante para o dano.

Áreas de preservação permanente, reserva legal, vegetação nativa, estabilidade do solo, proteção de recursos hídricos e limitações administrativas ambientais não são elementos externos à propriedade. Integram o seu regime jurídico. Quem adquire um imóvel não recebe apenas uma utilidade econômica; assume uma posição composta por faculdades, deveres, ônus e restrições. Nesse sentido, é legítimo exigir do proprietário ou possuidor atual medidas de conservação, regularização e, quando cabível, recomposição ambiental.

A súmula 623 do STJ expressa essa diretriz ao afirmar que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor. A orientação se justifica como técnica de efetividade: impede que a circulação do imóvel seja usada para frustrar a recomposição ecológica e preserva a função socioambiental da propriedade.

Mas a obrigação real responde a uma pergunta específica: quem deve adequar a coisa ao seu regime jurídico ambiental? Ela não responde, sozinha, a outra pergunta: quem deve indenizar civilmente todas as consequências de um dano ambiental pretérito? A primeira questão pertence ao estatuto jurídico do imóvel. A segunda pertence à responsabilidade civil ambiental.

O dever de indenizar pertence a outro plano

A responsabilidade civil ambiental é objetiva. Isso significa que a vítima coletiva não precisa demonstrar culpa do poluidor. A objetividade é coerente com a natureza do dano ambiental, normalmente difuso, cumulativo, técnico e de difícil reconstrução probatória. A própria jurisprudência do STJ, no Tema 681 e na jurisprudência em teses sobre responsabilidade por dano ambiental, afirma que a responsabilidade é informada pela teoria do risco integral, sendo o nexo de causalidade o fator de integração do risco ao dano.

Essa afirmação é decisiva. O nexo não desaparece. A culpa pode ser dispensada; a imputação, não. Responsabilidade objetiva não significa responsabilidade sem sujeito. Risco integral não significa risco universal. O regime impede que quem integrou a cadeia de risco se exonere por argumentos incompatíveis com a tutela ambiental, mas não transforma qualquer pessoa relacionada ao imóvel em responsável por toda a sua história ecológica.

Por isso, a obrigação propter rem pode justificar a recomposição in natura vinculada ao imóvel, mas não é fonte do dever de indenizar. A indenização por danos pretéritos, danos interinos, danos residuais ou dano moral coletivo exige fundamento próprio. Pode haver esse fundamento quando o atual titular causou, agravou, manteve a situação ilícita, impediu a regeneração, assumiu contratualmente o passivo, integrou a cadeia econômica do dano ou se beneficiou de forma qualificada da degradação. Sem esses elementos, a responsabilidade deixa de ser objetiva e passa a ser presumida por titularidade.

A diferença é simples, mas essencial: recompor a coisa não é o mesmo que indenizar o dano. As duas providências podem coexistir. Muitas vezes devem coexistir. Mas não derivam necessariamente do mesmo título jurídico.

Poluidor indireto não é sinônimo de proprietário posterior

O conceito de poluidor indireto é indispensável ao Direito Ambiental. Sem ele, bastaria terceirizar a atividade materialmente degradadora para escapar da responsabilidade. Financiadores, controladores, empreendedores, administradores do risco e beneficiários econômicos poderiam estruturar a degradação por meio de terceiros, preservando formalmente distância do ato poluidor.

Mas o poluidor indireto continua sendo poluidor. Sua responsabilidade depende de contribuição juridicamente relevante para o dano. Essa contribuição pode decorrer de financiamento consciente, domínio da atividade, omissão diante de dever específico, controle operacional, benefício econômico qualificado, continuidade empresarial ou agravamento da situação ambiental.

O mero adquirente posterior de imóvel degradado não se enquadra automaticamente nessa categoria. Ele pode tornar-se responsável se agravar o dano, explorar a irregularidade, impedir a recuperação, assumir o passivo, integrar o mesmo grupo econômico do causador ou atuar em fraude à responsabilização. Mas a simples titularidade posterior não basta para convertê-lo em poluidor indireto.

Se todo proprietário atual for considerado poluidor indireto por definição, o conceito perde sua função seletiva. Deixa de identificar sujeitos que contribuíram para a degradação e passa a servir como rótulo para alcançar quem está mais próximo da coisa ou tem maior capacidade patrimonial de responder.

O que a jurisprudência do STJ realmente permite concluir

A jurisprudência do STJ deve ser enfrentada com precisão. A súmula 623 e o Tema 1.204 são marcos relevantes. No julgamento dos REsps 1.953.359/SP e 1.962.089/MS, a Primeira Seção reafirmou que as obrigações ambientais possuem natureza propter rem e podem ser exigidas, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores ou de ambos.

Entretanto, a própria tese repetitiva contém uma ressalva de grande importância: fica isento o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que não tenha concorrido direta ou indiretamente para ele. Essa ressalva não é detalhe. Ela demonstra que, mesmo em uma jurisprudência protetiva e expansiva, causalidade, temporalidade e contribuição continuam relevantes.

Se a natureza propter rem bastasse para resolver todos os casos, seria irrelevante investigar se o alienante concorreu para o dano. O próprio STJ, portanto, preserva espaço dogmático para distinguir dever real de responsabilidade civil. O precedente deve ser lido como afirmação da transmissibilidade de deveres ambientais reais, não como autorização para responsabilidade indenizatória sem imputação.

Outro ponto reforça essa conclusão. Ao consolidar que a responsabilidade administrativa ambiental é subjetiva, a Primeira Seção do STJ afirmou a necessidade de demonstração de conduta do transgressor e nexo causal para a imposição de sanção administrativa. A responsabilidade civil ambiental tem regime diverso e mais rigoroso, mas a distinção é útil: sanção, dever real e indenização não são categorias intercambiáveis.

Também merece registro a orientação sobre ocupação de bem público. A súmula 619 do STJ estabelece que a ocupação indevida de bem público configura mera detenção precária, insuscetível de retenção ou indenização por acessões e benfeitorias. Em terras públicas, portanto, a lógica da transmissão privada de deveres reais não pode ser importada sem cautela. O ocupante que degrada responde pelo dano; o que não se pode presumir é uma sucessão propter rem nos mesmos moldes da circulação imobiliária privada.

Reparação integral não autoriza cumulação acrítica

O princípio da reparação integral é uma das bases do Direito Ambiental brasileiro. O dano ecológico pode atingir bens materiais e imateriais, gerar perdas interinas, danos residuais, lesões extrapatrimoniais coletivas e impactos que não se esgotam na recomposição física da área. Por isso, a reparação pode envolver obrigação de fazer, obrigação de não fazer, compensação ecológica e indenização.

Álvaro Luiz Valery Mirra e Annelise Monteiro Steigleder demonstram a amplitude das dimensões do dano ambiental e a prioridade da restauração natural: a reparação integral não se resume à indenização em dinheiro; envolve a recomposição possível do equilíbrio ecológico, a compensação do irrecuperável e, quando demonstrado, o tratamento de danos interinos, residuais e extrapatrimoniais.

O problema não está na cumulação de medidas, mas na sua cumulação sem distinção de fundamento. A reparação integral responde à extensão do dano. A responsabilidade civil, porém, também exige responder a quem o dano pode ser imputado. Integralidade não é duplicidade; tampouco é autorização para transferir ao atual titular todas as consequências históricas da degradação sem examinar sua posição jurídica no evento lesivo.

A jurisprudência recente do STJ sobre dano moral coletivo ambiental, ao exigir critérios objetivos para sua configuração, reforça essa necessidade de método. O dano moral coletivo não decorre automaticamente de qualquer desconformidade ambiental: exige densidade lesiva, gravidade e intolerabilidade da ofensa à coletividade, sem prejuízo da distribuição probatória pro natura e da súmula 618.

A mesma lógica vale para o proprietário posterior. A obrigação de recompor pode decorrer da situação atual do imóvel. A indenização por dano moral coletivo ou por danos interinos ocorridos antes da aquisição exige outro fundamento. Quando essas dimensões são misturadas, a reparação deixa de ser integral e passa a ser excedente.

Áreas contaminadas e direito comparado: a importância da imputação

As áreas contaminadas mostram com especial nitidez a necessidade de separar dever de gerenciamento ambiental e responsabilidade civil indenizatória. A resolução CONAMA 420/09 estabelece critérios e valores orientadores de qualidade do solo e diretrizes para o gerenciamento de áreas contaminadas por substâncias químicas decorrentes de atividades antrópicas. O atual proprietário pode ter deveres de investigar, comunicar, controlar riscos, conter exposição e adotar medidas de remediação. Esses deveres se justificam pela proteção da saúde humana e do meio ambiente.

Outra coisa é responsabilizá-lo por toda a contaminação histórica causada por operadores anteriores. Essa imputação pode ser cabível se houver agravamento, assunção contratual do passivo, benefício econômico qualificado, continuidade empresarial ou fraude. Mas não deve decorrer automaticamente da aquisição do imóvel.

O direito comparado confirma a utilidade dessa distinção. A diretiva 2004/35/CE da União Europeia estrutura a responsabilidade ambiental sobre o princípio do poluidor-pagador, voltada à prevenção e reparação de danos ambientais. No caso C-534/13, Fipa Group, o Tribunal de Justiça da União Europeia admitiu a compatibilidade de legislação nacional que não impunha ao proprietário não causador da poluição a execução integral das medidas reparatórias, preservando a centralidade do nexo causal entre atividade e dano.

Nos Estados Unidos, o regime do CERCLA é severo, mas prevê proteções a bona fide prospective purchasers, contiguous property owners e innocent landowners, desde que cumpridos requisitos como investigação ambiental prévia adequada, ausência de afiliação com responsáveis e adoção de medidas razoáveis para impedir liberações ou ameaças futuras. A mensagem comparada é clara: mesmo sistemas rigorosos distinguem o adquirente diligente do agente que causou, agravou ou explorou o dano.

O princípio do poluidor-pagador, como formulado na tradição da OCDE, não significa que qualquer proprietário pague. Significa que o poluidor deve suportar os custos de prevenção, controle e reparação da poluição. A palavra decisiva continua sendo "poluidor".

Critérios para uma decisão ambientalmente rigorosa e juridicamente segura

A distinção proposta não enfraquece a tutela ambiental. Ao contrário, permite responsabilizar melhor. Para evitar tanto a impunidade quanto a responsabilização automática, os casos devem ser examinados por etapas.

A primeira etapa é identificar a natureza da prestação exigida: conservação, regularização, recomposição, compensação ecológica, indenização por dano residual, indenização por dano interino, dano moral coletivo, sanção administrativa ou obrigação de não fazer. Cada uma tem pressupostos próprios.

A segunda é qualificar a relação do sujeito com o bem: proprietário atual, proprietário anterior, possuidor, arrendatário, operador, financiador, sucessor empresarial, ocupante irregular, detentor precário ou adquirente de boa-fé. Nem todas essas posições produzem os mesmos efeitos.

A terceira é separar o dever real de adequação da responsabilidade civil pelo dano. O dever real responde ao que precisa ser feito para que o imóvel cumpra sua função socioambiental. A responsabilidade civil responde a quem deve suportar as consequências do dano e por qual razão jurídica.

A quarta é verificar se há imputação relevante: causação direta, contribuição indireta, omissão diante de dever específico, domínio do risco, benefício qualificado, assunção contratual, sucessão empresarial, agravamento do dano ou impedimento da regeneração.

A quinta é calibrar a extensão da reparação. Medidas distintas podem ser cumuladas quando repararem dimensões distintas do dano. A integralidade deve ser demonstrada, não presumida.

Conclusão

A obrigação ambiental propter rem é instrumento importante de tutela ecológica. Ela impede que a circulação do imóvel sirva como mecanismo de fuga dos deveres ambientais e garante que a função socioambiental da propriedade seja observada pelo titular atual. Seu papel, contudo, não é substituir o nexo na responsabilidade civil ambiental.

A responsabilidade civil ambiental é objetiva, rigorosa e orientada à reparação integral. Mas continua sendo responsabilidade civil. Exige dano e exige imputação. A culpa pode ser irrelevante; o vínculo jurídico com o dano, não.

Confundir obrigação real com responsabilidade civil integral produz uma solução aparentemente protetiva, mas dogmaticamente frágil. Transforma o proprietário atual em garantidor universal da história ambiental do imóvel, mesmo quando ele não causou, não agravou, não se beneficiou e não assumiu o passivo. Esse caminho não fortalece o Direito Ambiental; torna-o menos preciso, menos previsível e mais vulnerável a críticas legítimas.

A tutela ambiental contemporânea não precisa de atalhos. Precisa de critérios. O proprietário atual deve recompor o que decorre da coisa, prevenir novos danos e cumprir os deveres reais de adequação. Deve também responder civilmente quando sua conduta, omissão, benefício ou posição de risco justificar a imputação. Fora disso, a responsabilidade deixa de ser ambientalmente rigorosa para se tornar juridicamente indiferenciada.

Entre a coisa e o dano há uma ponte necessária: o nexo de imputação. Preservá-lo não é reduzir a proteção ambiental. É garantir que ela permaneça efetiva, legítima e juridicamente sustentável.

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BECHARA, Érika. A responsabilidade civil do poluidor indireto e a obrigação propter rem dos proprietários de imóveis ambientalmente degradados. Cadernos Jurídicos da Escola Paulista da Magistratura, São Paulo, ano 20, n. 48, p. 137-165, mar./abr. 2019.

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BRASIL. lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981 (Política Nacional do Meio Ambiente), arts. 3º, IV, e 14, § 1º.

BRASIL. lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal), art. 2º, § 2º.

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BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. súmula 618 (inversão do ônus da prova nas ações de degradação ambiental).

BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. súmula 619 (ocupação indevida de bem público como mera detenção precária).

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MIRRA, Álvaro Luiz Valery. Responsabilidade civil ambiental e a jurisprudência do STJ. Cadernos Jurídicos da Escola Paulista da Magistratura, São Paulo, ano 20, n. 48, p. 49-63, mar./abr. 2019.

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STEIGLEDER, Annelise Monteiro. Responsabilidade civil ambiental: as dimensões do dano ambiental no direito brasileiro. 3. ed. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2017.

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ZAPATER, Tiago Cardoso Vaitekunas. Obrigação propter rem e responsabilidade civil por dano ambiental: distinções e consequências; terras devolutas e reparação integral. In: MARQUES, Letícia Yumi; ZAPATER, Tiago Cardoso Vaitekunas (org.). Prática do direito ambiental na defesa dos interesses de empresas privadas. São Paulo: Letras Jurídicas, 2019. p. 327-358.