O ITBI em BH e a caixa-preta algorítmica: Dados contra o Tema 1.113

No primeiro artigo desta série, firmamos uma tese clara: a LC 227/26 não possui envergadura constitucional para revogar a essência do Tema 1.113 do STJ. A nova legislação não é um salvo-conduto para o retorno da pauta fiscal unilateral, pois o afastamento do valor declarado pelo contribuinte exige, obrigatoriamente, a instauração prévia de um processo administrativo individualizado, com garantia de contraditório e ônus da prova atribuído ao Fisco.

Hoje, descemos do plano teórico nacional para a trincheira administrativa municipal. Vamos dissecar um documento oficial que funciona como uma verdadeira radiografia da prática arrecadatória, o Ofício SUREM 070/26, emitido pela Subsecretaria da Receita Municipal de Belo Horizonte em março de 2026, em resposta a um requerimento da Câmara Municipal.

A análise do ofício comprova, com números oficiais da própria prefeitura, que o município construiu uma engenharia procedimental sofisticada. O Fisco utiliza-se de um algoritmo de cruzamento de dados para mascarar o antigo (e inconstitucional) arbitramento prévio. Com isso, inverte o ônus da prova e conta com a "coação do relógio" para forçar o contribuinte a pagar o ITBI sobre valores arbitrados unilateralmente.

1. O que o Fisco diz

Segundo o Ofício, o procedimento de arrecadação do ITBI funciona da seguinte forma: ao preencher a DTIIV - Declaração de Transação Imobiliária Inter Vivos no portal eletrônico, o contribuinte instaura automaticamente o processo administrativo daquela transação. O sistema verifica a compatibilidade entre o valor declarado e o valor de mercado por meio de parâmetros automatizados, como transações pretéritas de imóveis semelhantes, pesquisas em plataformas de oferta imobiliária e características físicas do bem.

Se o valor declarado é compatível, a guia é emitida sobre ele. Se não é, o contribuinte recebe a guia com o valor majorado, acompanhada do Demonstrativo de Cálculo do ITBI, e tem trinta dias para impugnar.

É imperativo reconhecer os pontos de acerto na conduta da capital mineira: a lei municipal 11.530/23 conferiu contornos formais à presunção de boa-fé e ao rito administrativo; a existência do Demonstrativo de Cálculo confere transparência aos parâmetros adotados; e a faculdade de impugnação em trinta dias consta expressamente do documento de arrecadação. Tais medidas representam progressos concretos frente ao cenário vigente por trinta e cinco anos, época em que a municipalidade tributava discricionariamente, suprimindo qualquer rastro de contraditório.

É exatamente por isso que o que vem a seguir é mais relevante. Não se trata de um fisco despreparado. Trata-se de um sistema bem estruturado que, ainda assim, produz resultados incompatíveis com o que o STJ determinou e que opera sem a base normativa que a própria lei municipal exige.

2. O que os números revelam

A escala do afastamento: Quando a exceção vira regra

A tabela abaixo consolida os dados de afastamento do valor declarado, informados pela Secretaria em resposta à pergunta 3 do requerimento:

Tabela 1 - Afastamento do valor declarado pelo contribuinte (2023-2025)

Ano	Declarações de ITBI	Valor afastado	Valor mantido	Taxa de afastamento
2023	40.786	18.880	21.906	46,3%
2024	43.711	18.656	25.055	42,7%
2025	45.116	25.443	19.673	56,4%

Fonte: Ofício SUREM 070/26, Secretaria Municipal de Fazenda de Belo Horizonte.

Em 2025, a Secretaria Municipal de Fazenda desconsiderou o valor declarado por mais da metade dos contribuintes que resultaram transações imobiliárias em BH. Nos dois anos anteriores, a proporção ficou entre 42% e 46%.

O Tema 1.113 parte de pressuposto claro: o valor declarado, como regra, corresponde ao valor de mercado. O afastamento é exceção, pressupõe incompatibilidade detectável de pronto em cada caso, conforme o STJ expressamente estabeleceu no item 6 do acórdão do REsp 1.937.821/SP.

Um sistema que desconsidera a declaração de mais da metade dos contribuintes não está detectando incompatibilidades flagrantes, está aplicando comparação estatística sistemática, o que o STJ declarou insuficiente como fundamento para o processo do art. 148 do CTN.

Os 94% que pagaram sem contestar

A tabela abaixo compara os afastamentos com os pedidos de revisão efetivamente apresentados:

Tabela 2 - Pedidos de revisão em relação aos afastamentos (2023-2025)

Ano	Declarações de ITBI	Valor afastado	Valor mantido	Taxa de afastamento
2023	40.786	18.880	21.906	46,3%
2024	43.711	18.656	25.055	42,7%
2025	45.116	25.443	19.673	56,4%

Fonte: Ofício SUREM 070/26. Coluna 'Sem contestação': cálculo próprio.

Mais de 94% dos contribuintes que tiveram o valor declarado afastado simplesmente pagaram o tributo no valor exigido sem qualquer questionamento. A explicação é estritamente operacional: o contribuinte que não paga a guia no valor exigido não registra a escritura. Em operações com financiamento bancário, o registro é condição para a liberação do crédito. 

O prazo de até 25 dias úteis estipulado pela prefeitura para apreciação da reclamação administrativa é operacionalmente incompatível com a urgência do mercado, podendo arrastar o negócio por tempo indeterminado. Enfim, o contribuinte paga a mais não porque concorda, paga porque não tem alternativa prática.

Quem contesta raramente vence

Entre os poucos contribuintes que efetivamente protocolaram pedidos de revisão, os resultados revelam um sistema estruturalmente blindado contra a correção de seus próprios atos:

Tabela 3 - Resultado das revisões administrativas (2023-2025)

Ano	Deferido integralmente	Deferido parcialmente	Indeferido	Total
2023	134 (13,9%)	451 (46,8%)	378 (39,3%)	963
2024	222 (22,5%)	453 (45,9%)	312 (31,6%)	987
2025	369 (22,5%)	858 (52,2%)	416 (25,3%)	1.64

Fonte: Ofício SUREM 070/26. 'Deferido integralmente' = manutenção integral do valor declarado.

Em 2023, míseros 13,9% dos contribuintes que contestaram obtiveram o direito de pagar sobre o valor real do negócio. Em 2025, essa taxa subiu para 22,5%, ainda assim, menos de um quarto dos que resistiram. Uma taxa de êxito tão baixa entre os que decidiram brigar administrativamente não se explica apenas pelo mérito individual de cada caso; é o sintoma de um sistema criado para proteger o seu próprio arbitramento.

3. O processo administrativo universal: três razões para sua invalidade

A resposta da Secretaria sobre a quantidade de processos administrativos instaurados gerou o dado mais revelador de todo o documento:

Tabela 4 - Declarações de ITBI e processos administrativos instaurados (2023-2025)

Ano	Declarações de ITBI	Processos instaurados	Proporção
2023	40.786	40.786	100%
2024	43.711	43.711	100%
2025	45.116	45.116	100%

Fonte: Ofício SUREM 070/26, resposta à pergunta 2.

A proporção é de exatos 100% nos três anos consecutivos. Para cada declaração apresentada, um processo. Sem exceção. Este dado, apresentado pela Secretaria como prova de conformidade com o Tema 1.113, é na realidade o ponto de partida para três razões autônomas de invalidade do procedimento.

O vício procedimental: Contraditório diferido, não prévio

O art. 148 do CTN concebe o arbitramento como mecanismo excepcional, ativado somente quando o valor declarado não merece fé. Não há sentido lógico em instaurar automática e universalmente um processo para questionar 100% das declarações. O que BH chama de "processo administrativo próprio" é, na verdade, o protocolo da declaração convertido em número de autuação, seguido de triagem algorítmica.

A confirmação está na resposta sobre os prazos: a guia com o valor imposto pelo Fisco é disponibilizada imediatamente. O contraditório oferecido é posterior ao lançamento - não anterior -, o exato inverso do que o STJ exige.

O vício epistêmico: O sistema captura o mensurável e ignora o determinante

Há um segundo vício, mais profundo, derivado diretamente da ratio decidendi do STJ no REsp 1.937.821/SP. No item 5 do acórdão, a Corte identificou a razão estrutural pela qual o lançamento originário do ITBI é inviável: "o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido".

O STJ reconheceu que o valor de mercado de um imóvel oscila em função de variáveis que apenas os negociantes conhecem: infiltrações invisíveis de fora, urgência do vendedor em obter liquidez, aceitação de preço acima da média para não perder o bem, ou pendências jurídicas de gaveta. Nenhuma dessas variáveis aparece nos anúncios imobiliários ou no histórico do bairro.

No entanto, o sistema de BH avalia o ITBI cruzando apenas dados métricos, transações pretéritas e plataformas de anúncios. Ao emitir uma guia majorada pautada nessas médias estatísticas, a PBH reproduz, com roupagem tecnológica mais refinada, o exato vício epistêmico que o Tema 1.113 pretendia aniquilar: a substituição do preço real por uma ficção avaliatória.

O vício normativo: O regulamento que nunca veio

Por fim, desponta um vício originário na própria legislação local invocada pelo município. A lei municipal 11.530/23 estabelece em seu § 1º que o valor declarado somente pode ser afastado "nos termos do regulamento, mediante regular instauração de processo administrativo próprio".

Ocorre que o aludido processo administrativo estabelecido como condição legal para o arbitramento nunca foi regulamentado! O portal eletrônico da DTIIV e o Demonstrativo de Cálculo de uma página não suprem essa lacuna. Sem um decreto regulamentar que garanta o rito, os prazos de notificação, a produção de provas e as instâncias recursais internas, não há processo conforme a lei.

A consequência jurídica é inevitável: todo afastamento do valor declarado imposto pela Secretaria de Fazenda de Belo Horizonte desde dezembro de 2023 carece do regulamento exigido pela sua própria lei de regência.

Conclusão

O Ofício SUREM 070/26 foi produzido para atestar a obediência de Belo Horizonte ao Tema 1.113 do STJ. Ironicamente, as estatísticas por ele reveladas provaram o exato oposto. A sofisticação tecnológica da prefeitura não legaliza a cobrança; ela apenas automatiza a produção de um resultado que viola o Tema 1.113, o art. 148 do CTN e a própria lei municipal que o fisco invoca como fundamento.

No próximo artigo, fecharemos essa trilogia tirando o foco do balcão da Fazenda Pública e direcionando os holofotes para o Poder Judiciário: analisaremos a jurisprudência do TJ/MG entre 2022 e 2026, para descobrirmos se os desembargadores estão efetivamente aplicando a lei ou fechando os olhos para a "caixa-preta" algorítmica do ITBI.