Locação e leilão: O que acontece com o contrato de locação quando o imóvel é arrematado

Uma das situações que mais geram dúvida no leilão judicial é quando o arrematante descobre que o imóvel não está vazio, mas ocupado por um inquilino, com contrato de locação em pleno vigor. Surgem então duas perguntas que decidem o sucesso do investimento. O arrematante fica vinculado ao contrato celebrado pelo antigo proprietário? E, vinculado ou não, como ele retoma a posse do bem que acabou de adquirir, pelo pedido de imissão na posse ou pela ação de despejo?

É comum a crença de que a arrematação, por ser modo de aquisição originária da propriedade, extingue automaticamente a locação e autoriza a imissão imediata na posse. A premissa é sedutora, mas incompleta. A alienação do imóvel, ainda que forçada, não rompe por si só o vínculo locatício. O que ela faz é abrir ao adquirente a faculdade de denunciar o contrato, nos termos da lei do inquilinato, ou de permanecer inerte e sub-rogar-se na posição de locador. A escolha existe, mas é regrada.

A norma que governa o tema é o art. 8º da lei 8.245/1991. Embora redigido para a alienação em geral, o conceito de alienação ali empregado alcança também a alienação forçada e a adjudicação, de modo que se aplica à arrematação em hasta pública. O dispositivo permite ao adquirente denunciar a locação concedendo ao locatário o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo quando se reúnem, cumulativamente, três requisitos: que a locação seja por prazo determinado (ainda não vencido), que o contrato contenha cláusula de vigência em caso de alienação e que esteja averbado junto à matrícula do imóvel. Presentes os três, o contrato é oponível ao arrematante, que deverá respeitá-lo até o termo final. Ausente qualquer deles, a locação não se impõe e o contrato é denunciável.

Há um detalhe que costuma escapar e que define muitos casos: a averbação precisa ser anterior à alienação. O STJ já assentou que, para que o pacto locatício com cláusula de vigência impeça a denúncia pelo adquirente, o contrato deve estar averbado no registro de imóveis antes da alienação (REsp 605.521/SP, 5ª turma, rel. mininistro Felix Fischer, j. 14.6.2004). Registro feito depois da arrematação não retroage para vincular o arrematante. Por isso, a leitura da matrícula antes do lance é tão importante quanto a leitura do edital.

Mesmo quando a locação não vincula o arrematante, há uma segunda armadilha, agora processual. Sendo o locatário terceiro estranho à execução, o arrematante não consegue, em regra, a imissão na posse nos próprios autos do leilão. A lei do inquilinato é expressa ao dispor, no art. 5º, que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação para reaver o imóvel é a de despejo. A arrematação transfere ao adquirente a posse indireta do bem, e a retomada da posse direta, ocupada pelo inquilino, depende de denúncia regular seguida de ação de despejo.

O TJ/SP possui precedente no qual admitiu a imissão na posse, porém apenas após observado o prazo de noventa dias do art. 8º (AI 2195743-26.2014.8.26.0000, rel. des. Edgard Rosa, 25ª câmara de direito privado, j. 5.2.2015). Ou seja, a interpretação foi a de afastar a exigência da ação de despejo, mas aplicar a regra do art. 8º da lei de locações. 

O TJ/RJ, por sua vez, distinguiu com clareza as duas situações: havendo cláusula de vigência averbada, o novo adquirente, arrematante ou não, fica obrigado a respeitar o contrato até o seu termo final; não havendo, ele não está obrigado a respeitá-lo, mas tampouco pode se imitir de imediato na posse, devendo valer-se da ação de despejo (AI 0023376-93.2012.8.19.0000, rel. desembargador Marco Antonio Ibrahim, 20ª câmara cível, j. 8/5/12).

Vale uma nota sobre os aluguéis. A partir da lavratura do auto de arrematação, prevalece o entendimento de que o arrematante se sub-roga nos direitos do locador e passa a fazer jus aos aluguéis, ainda que a desocupação dependa de despejo. Quem arremata um imóvel locado, portanto, não fica de mãos vazias durante a transição: assume a condição de credor da locação enquanto conduz a retomada.

Em resumo, a jurisprudência majoritária parece caminhar da seguinte forma: Se a locação está averbada na matrícula e possui cláusula de vigência, o arrematante deverá respeitar seu prazo. Caso não esteja averbada, deve o arrematante notificar o locatário para desocupar o imóvel em noventa dias, sob pena de ingressar com ação de despejo.