Data centers: Aspecto imobiliário e estrutura de financiamento

O setor de data centers no Brasil está em plena expansão, impulsionado pelo avanço da inteligência artificial, da computação em nuvem e da crescente demanda por processamento e armazenamento de dados. Esse movimento tem atraído investimentos de grande porte e ampliado a importância de discussões relacionadas à estruturação imobiliária e ao financiamento desses empreendimentos. Atualmente, o país ocupa a 12ª posição no ranking global de data centers e lidera o mercado latino-americano, contando com data centers localizados nos principais Estados do país (i.e., São Paulo e Rio de Janeiro) e já avançando para regiões anteriormente menos exploradas pelo setor (e.g., Sul e Nordeste). Segundo estudo da Brasscom - Associação Brasileira das Empresas de Tecnologia da Informação e Comunicação, o Brasil possui potencial para atrair aproximadamente US$ 92 bilhões em investimentos em data centers entre 2025 e 2031, dos quais US$ 69 bilhões destinados à aquisição de equipamentos e US$ 23 bilhões à implantação de infraestrutura.

Embora o mercado global de data centers permaneça concentrado nos Estados Unidos (45%) e na Europa (15%), essas regiões enfrentam limitações crescentes relacionadas à disponibilidade de energia e água, à medida que o aumento da demanda supera a capacidade de expansão da infraestrutura, especialmente de fontes renováveis. Nesse contexto, o Brasil reúne vantagens competitivas relevantes: cerca de 75% da matriz energética brasileira provém de fontes limpas, com destaque para a geração hidrelétrica, que responde por aproximadamente 62% do total. Essa composição, aliada à abundância de recursos hídricos e à estabilidade geológica, torna o país particularmente atrativo para hyperscalers e operadores de colocation que buscam reduzir sua pegada de carbono. Somadas a um mercado consumidor de grande porte, essas características posicionam o Brasil como um destino estratégico para investimentos em data centers.

Aspectos imobiliários dos projetos de data center

Nesse cenário, os aspectos imobiliários assumem papel central na estruturação desses empreendimentos. A definição da localização e estrutura de ocupação do imóvel onde será instalado um data center envolve questões que vão além da simples aquisição ou locação de um terreno. Trata-se de compatibilizar requisitos técnicos existentes, como, disponibilidade energética em larga escala, acesso à infraestrutura de fibra ótica, segurança física e previsibilidade de longo prazo, com instrumentos jurídicos que ofereçam segurança, previsibilidade e eficiência para todas as partes envolvidas.

Embora a aquisição do imóvel represente uma alternativa segura para implantação de um data center, por evitar riscos relacionados a investimentos expressivos em imóvel de terceiros e à continuidade da ocupação, a prática brasileira de mercado oferece estruturas contratuais capazes de proporcionar segurança jurídica semelhante sem exigir a compra imediata da área. A escolha do instrumento depende de fatores, como: perfil do investidor, volume dos investimentos, necessidade de proteção dos ativos e compatibilidade com estruturas de project finance. Entre os principais instrumentos utilizados que não envolvem a compra do ativo imobiliário, destacam-se: o contrato de locação built-to-suit, a locação tradicional, o direito real de superfície e o usufruto.

É válido ressaltar, contudo, que nem toda operação de data center se estrutura sobre uma relação imobiliária. Em modelos como o colocation, a disponibilização do espaço é apenas um dos elementos da contratação, cujo objeto principal é a oferta de infraestrutura tecnológica (energia, climatização e conectividade), aproximando-se mais da prestação de serviços do que dos instrumentos de ocupação imobiliária aqui tratados.

Built-to-suit: O contrato built-to-suit, reconhecido pelo art. 54-A da lei 8.245/1991, é a modalidade em que o locador constrói ou reforma substancialmente o imóvel conforme especificações do locatário, que se compromete com locação de longo prazo cujo aluguel amortiza os custos incorridos pelo locador na adaptação do imóvel ao locatário. Para data centers, o instituto se torna uma alternativa contratual interessante, já que oferece regras específicas sobre revisão de aluguel e rescisão antecipada, permite adequação técnica plena às necessidades de infraestrutura e valida mecanismos de alocação de risco não disponíveis em locações comuns. Os principais riscos são a exposição do locatário a investimentos em imóvel de terceiro e a dependência do locador ao longo de prazos tipicamente longos.

Locação tradicional: A locação tradicional regida pela lei 8.245/1991 continua sendo utilizada, embora apresente limitações estruturais diante do elevado volume de investimentos em sistemas elétricos, mecânicos e demais benfeitorias essenciais incorporadas ao imóvel. Para mitigar esses riscos, a prática de mercado desenvolveu instrumentos complementares, como, opções de compra, direitos de preferência na aquisição, cláusulas restritivas sobre alienação ou oneração, cláusulas penais robustas e garantias locatícias adequadas. Investidores e financiadores, contudo, valorizam particularmente proteções respaldadas por registro, oponíveis erga omnes, o que nem sempre é alcançável por cláusulas puramente contratuais.

Direito de superfície: O direito de superfície, disciplinado pelos arts. 1.369 a 1.377 do CC, concede ao superficiário o direito de construir em terreno de terceiro por prazo determinado ou indeterminado. Para data centers, o instituto é estrategicamente atrativo porque converte a ocupação contratual em direito real registrável, oponível a terceiros – proteção valiosa contra insolvência do proprietário ou transferência subsequente da propriedade. O superficiário pode construir e explorar as construções mediante remuneração periódica ou valor único, com reversão ao término do prazo, salvo estipulação em contrário. A flexibilidade permite seu uso tanto por operadores que desejam construir sem adquirir o terreno quanto em arranjos com investidores institucionais que buscam segregar propriedade do terreno e exploração da infraestrutura.

Usufruto: O usufruto, direito real previsto nos arts. 1.390 e seguintes do CC, concede ao usufrutuário o direito de usar e fruir do imóvel enquanto a nua-propriedade permanece com outra parte. Pode ser útil quando a propriedade deve permanecer em determinado veículo por razões tributárias, societárias ou regulatórias, podendo ser comparado com o direito real de superfície. Contudo, apresenta limitações: prazo máximo de 30 anos para pessoa jurídica (art. 1.410, III) e intransmissibilidade, embora seu exercício possa ser cedido – restrições que limitam sua utilidade em projetos de longíssimo prazo ou que demandem cessão integral a financiadores.

Financiamento e captação de investimentos em projetos de data center

É inegável que a estruturação imobiliária dos data centers tem impacto direto na capacidade de se obter financiamento para os projetos, uma vez que ela deve garantir segurança e lastro aos bancos, instituições financeiras e outros possíveis investidores. Esse assunto merece destaque, considerando o elevado volume de investimentos exigido para a implantação desses empreendimentos.

As estratégias de financiamento específicas para projetos de data center ainda estão sendo discutidas e desenvolvidas no Brasil, por conta do boom recente desse setor no país. Nesse sentido, é importante analisar a experiência dos Estados Unidos e da Europa, que possuem mercados mais desenvolvidos em relação a tal indústria. Em tais localidades, as estruturas geralmente envolvem uma combinação de mecanismos distintos, como project finance com títulos de dívida, empréstimos baseados em requisitos de sustentabilidade e securitização, principalmente de médio ou longo prazo.

A título exemplificado, entre 2024 e 2025, a Vantage Data Centers tomou empréstimos verdes (green loans) de mais de US$ 8 bilhões de dólares para a construção e o desenvolvimento de empreendimentos nos Estados Unidos. O financiamento envolveu bancos como Mitsubishi, Societe Generale e Wells Fargo, entre outros. Esses empréstimos se basearam nos Green Loan Principles, normas de autorregulação emitidas por um conjunto de associações do mercado de capitais norte americano, que estabelece critérios como utilização e destinação dos recursos, atuação do tomador e transparência.

Na Europa, por sua vez, o BBVA atuou como coordenador de um financiamento sustentável com valor total de mais de € 320 milhões ainda em 2021 em favor da Nabiax, para construção e desenvolvimento de data centers na Espanha e em outros países de atuação da empresa. O que se iniciou como um project finance tradicional acabou sendo vinculado a indicadores ESG, como, redução da emissão de gases e do consumo de água, igualdade de gênero e contratação de fornecedores alinhados com esses critérios.

Em linha com a experiência internacional, o mercado brasileiro dispõe de instrumentos diversificados para captação de recursos, inclusive atrelados a índices de sustentabilidade. Nesse sentido, vale mencionar as debêntures verdes e outros títulos de dívida sustentáveis, com taxas de juros reduzidas e emitidos por entidades de fomento, como o BNDES, por organismos multilaterais, com o Banco Mundial, e por instituições financeiras privadas.

Ademais, a combinação de negócios, a partir de parcerias e aquisições de empresas, mostra-se essencial para fortalecer os agentes que estão desenvolvendo projetos de data center no Brasil, seja por conta da elevada demanda por sistemas de inteligência artificial e cloud, seja pela escassez de áreas interligadas às redes de energia. Recentemente, um caso de destaque no Brasil foi a aquisição do controle da Elea Data Centers pela I Squared Capital.

Existem, também, instrumentos financeiros, principalmente de dívida, voltados, especificamente, para projetos de infraestrutura que permitem a redução da carga tributária. Afinal, a competitividade do setor depende de um ambiente regulatório e tributário favorável. Nesse contexto, destaca-se o Redata - Regime Especial de Tributação para Datacenters, originalmente proposto pela MP 1.318/25, que previa incentivos fiscais para a aquisição de equipamentos estratégicos destinados ao setor. Embora a medida provisória tenha perdido sua eficácia em fevereiro de 2026, já que não foi convertida em lei, seu conteúdo foi reapresentado ao Congresso Nacional por meio do PL 278/26, já aprovado pela Câmara dos Deputados e atualmente em tramitação no Senado Federal. A continuidade da discussão legislativa demonstra que o tema permanece na agenda pública e reforça a necessidade de um ambiente regulatório e tributário competitivo para posicionar o Brasil como destino cada vez mais atrativo para investimentos em infraestrutura digital.

Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e visa fomentar o debate sobre o tema, não devendo ser interpretado como parecer, opinião legal ou recomendação para qualquer operação ou negócio específico.

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