Fortuito interno em obras: Como a governança contratual reduz a exposição da incorporadora ao risco de terceiros

Um caso julgado recentemente pelo TJ/SP ilustra, com precisão, um risco recorrente na atividade de incorporação imobiliária: o atraso na entrega de uma unidade causado não pela própria incorporadora, mas por condutas irregulares praticadas por terceiros dentro do mesmo empreendimento.

No julgamento, proprietários de unidades de outras torres realizaram reformas que impediram a emissão do auto de vistoria do corpo de bombeiros e, por consequência, do habite-se de todo o conjunto, atrasando em cerca de seis meses a entrega de unidades situadas em torre distinta. A incorporadora recorreu alegando caso fortuito ou força maior, argumento afastado pela Câmara julgadora sob o fundamento de que o episódio configurava fortuito interno, inerente ao próprio risco da atividade desenvolvida.

A distinção entre fortuito externo e fortuito interno é o ponto central dessa e de outras decisões semelhantes. Fortuito externo é aquele evento estranho à atividade do agente, imprevisível e inevitável mesmo com a diligência esperada de um empreendedor cuidadoso. Fortuito interno, por sua vez, é o risco que nasce dentro da própria cadeia de responsabilidade do negócio, ainda que o fato concreto tenha sido praticado por outra pessoa.

O Tribunal foi expresso ao afirmar que a incorporadora, como responsável global pelo empreendimento, deve garantir a regularidade documental e a habitabilidade de todas as unidades no prazo prometido, não lhe sendo permitido transferir aos adquirentes de uma torre os prejuízos decorrentes de condutas de terceiros vinculados ao próprio condomínio que ela construiu. Essa orientação já vinha sendo consolidada em precedentes anteriores, segundo os quais dificuldades administrativas, atrasos de fornecedores e mesmo o do mercado não afastam a responsabilidade da construtora, por se tratarem de circunstâncias previsíveis e ordinárias na execução de empreendimentos dessa natureza.

A leitura jurisprudencial impõe às incorporadoras um dever de diligência que vai além do cumprimento do cronograma físico da obra. Exige-se, na prática, um acompanhamento contínuo da integridade documental e estrutural de todo o empreendimento, inclusive de torres já entregues e habitadas, já que a irregularidade praticada em uma unidade pode comprometer a expedição do habite-se de todo o conjunto.

Um programa de governança bem estruturado deveria, portanto, contemplar rotinas periódicas de verificação de conformidade nas unidades já entregues, com atenção especial a alterações que possam afetar sistemas de prevenção contra incêndio ou estruturas comuns, além de manter comunicação formal e documentada com o corpo de bombeiros e demais órgãos competentes durante toda a fase de execução, de modo a antecipar exigências e reduzir o tempo de resposta a eventuais pendências.

A prevenção, contudo, não se esgota na fiscalização técnica. A proteção contratual assume papel decisivo nesse cenário, na medida em que os instrumentos firmados com os adquirentes e com o condomínio em formação devem estabelecer, de maneira clara e não abusiva, as responsabilidades de cada parte quanto à preservação da conformidade das áreas comuns e das demais unidades do empreendimento. Cláusulas que vedem expressamente intervenções estruturais sem aprovação técnica prévia à obtenção do habite-se geral, aliadas à previsão de mecanismos de responsabilização e de eventual ação regressiva contra o causador direto do dano, fortalecem a posição da incorporadora sem, evidentemente, afastar sua responsabilidade principal frente ao adquirente, uma vez que a jurisprudência trata esse risco como inerente à própria atividade econômica desenvolvida.

Nesse contexto, a governança de obra deixa de ser um exercício formal e passa a operar como instrumento efetivo de gestão de risco jurídico. A estruturação de fluxos internos de acompanhamento, com responsáveis definidos para cada frente que dependa de terceiros, órgãos públicos ou fornecedores, permite identificar precocemente situações que poderiam comprometer a entrega e, sobretudo, produzir o histórico documental necessário para demonstrar, se necessário em juízo, que a incorporadora adotou todas as medidas razoavelmente exigíveis. Essa robustez probatória é determinante, porque o reconhecimento de uma excludente de responsabilidade por caso fortuito depende justamente da comprovação de exterioridade e imprevisibilidade do evento, elementos que só se sustentam quando há evidência concreta de que a empresa exerceu, de forma diligente e contínua, o controle que lhe competia sobre o empreendimento como um todo.

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TJ/SP, Apelação Cível 1012051-44.2023.8.26.0576, 1ª Câmara de Direito Privado, relator desembargador Enéas Costa Garcia, j. 3 de julho de 2026.